대표상권 시리즈 101                                 대대적인 재개발 예정 홍제역                                        - 홍제 균형발전 촉진지구 지정으로 상업기능 강화가 예상되는 3호선 역세상권 -

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* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역내 학교 시설은 없습니다.

[홍제역 상권 설명]  지하철 3호선 홍제역과 '서울역-서대문-홍은사거리'로 이어지는 '의주로'를 끼고 형성되어 있는 홍제동 상권은 서울 시내에서도 권리금과 임대료가 가장 높게 형성된 '동네상권'이라 할 수 있다. 3호선지하철은 서울 중심부에서 은평구를 거쳐 일산으로 빠져나가는 의주로와 통일로를 지나가는데, 홍제역 외에도 녹번역, 연신내역 등이 3호선을 끼고 형성된 서울 서북부의 주요 상권들이다.  홍제역 상권을 표면적으로 보면  전형적인 대로변 의류상권으로 보이지만, 홍은동/홍제동 일대 수만세대의 배후소비층과 홍제시장, 인왕시장, 유진상가 등 인근 지역을 흡수할 수 있는 판매시설들이 위치하여 주부층의 유동인구가 풍부하게 발생되는 것이 가장 큰 장점으로 꼽히고 있다. 지하철 외에도 다양한 광역/마을버스 노선이 경유하는 교통의 요충지이지만 젊은층은 종로/명동이나 연신내 상권으로 빠져나가는 경향이 강해 매출의 대부분을 30~50대에 의존해야 하는 것은 과거나 지금이나 마찬가지이다.      노후된 건물들과 좁은 인도, 잦은 정체로 인한 차량유입의 어려움 등이 오랫동안 상권성장을 방해하는 요소로 지적되어 왔지만 2004년 발표된 홍제동/홍은동 일대 재개발이 2013년 완료를 목표로 가속화될 예정이어서 홍제역 상권에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.  1층 상권은 홍제역을 기준으로 양쪽 대로변에 집중되어 있다. 지하철 3,4번출구와 접해 있는 상권의 서남단 섹터는 이면의 홍제시장과도 인접해 있다. 이곳 버스정류장에는 신촌, 서울역, 종로, 광화문, 강남역, 노량진 등으로 향하는 버스들이 정차한다. 맞은편 대로변이 의류/패션업종에 치우쳐 있다면 이곳에는 다양한 업종분포를 보이는 특징이 있다.  홍은사거리에서 연세스포츠센터까지 약 650m에 이르는 좁고 긴 인도에 약국, 한의원, 이동통신, 화장품, 제화, 패스트푸드, 미용재료, 문구점 등 실로 다양한 업종이 몰려 있다. 점포시세는 1층 45제곱미터(약 15평)매장을 기준으로 보증금 1천~5천, 임대료 90~220, 권리금 5천~2억 수준으로 전형적인 바닥권리금 강세지역이다. 최근 경기부진과 함께 한없이 치솟던 권리금은 다소 조정되는 추세에 있지만 임대료는 꾸준히 상승중이다.      1,2번출구를 끼고 있는 의주로 동북쪽 대로변은 서두에서 언급했듯이 서울시내 지역밀착형 상권 중에서 가장 높은 임대가와 권리금시세를 보이는 곳이다. 패션브랜드샾이 몰려 있는 이곳의 임차시세는 1층 60제곱미터(20평)기준 보증금 4천~3억, 임대료 200~650, 권리금 1억5천~3억에 형성되어 있다. 이 정도라면 인근 연신내 상권은 물론 건대, 신림, 노원, 천호 등 서울시내 정상권의 상권들에 비해서도 떨어지지 않는 수준이다.  홍제문고 인근의 20제곱미터(10평)가 채 안되는 매장의 임대가는 1억5천/500, 대로변의 한 유명 의류브랜드샾의 임대가는 5억/850으로 권리금을 차치하고서라도 대단한 수준이다. 메인입지인 '보륭약국' 주변으로 시세가 가장 높게 형성되어 있다. 의류의 경우 주부 계층은 겨냥한 어덜트 복종이 주종을 이루며 월평균 8천~1억의 매출을 기록중인 매장이 상당수이다. 의류경기의 부활이 홍제상권과 밀접한 영향이 있음은 굳이 강조하지 않아도 될 것이다.          이처럼 창업주 입장에서 매출이 높게 나오지만 상가임차시세가 지나치게 높게 형성되어 있어 시장진입 자체가 쉽지 않은 상권에서는 대부분 매장운영 경험이 풍부한 베테랑 점주들이 경쟁하는데다 업종 역시 매우 한정되어 있어 브랜드 및 제품 선정과 관련된 탁월한 식견이 필요하다.  뿐만 아니라 유동인구에 현혹되어서도 안된다. 홍제역 대로변의 경우 좁은 인도가 유동인구를 분석하는데 있어 실제와 다르게 유동이 많아 보이는 시각효과를 유발시키는 경우도 있다. 무엇보다도 임대료가 높은 상가를 조심해야 한다. 대로변의 목좋은 일부 매장이 높은 임대료로 인해 장기간 공실로 비어 있기도 했다. 생활밀착형 상권에서 높은 임대료를 감당해 낼 수 있는 업종은 극히 일부일 뿐이다.  2004년 발표된 홍제 균형발전촉진지구에 대한 구상은 홍제천 복원과 상업지역 개발이 연계된 자족/고품격 친환경 복합도시가 주요 골자이다. 단독재건축의 경우 지어진지 30년 이상이 되어 노후화된 연립이나 아파트가 주변에 많아 사업추진이 시급한 구역에서도 아직 뚜렷한 윤곽이 나오지 않고 있는 경우가 많지만 주거환경 개선이 주목적인 뉴타운과는 달리 지역 중심지 개발과 상업/업무/기반시설 개선이 주목적인 균형발전촉진지구로서의 기능이 강화될 예정이므로 주변 재건축사업 역시 활발해질 전망이다.                              - 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)레이다경제연구소 -