대표상권 시리즈 139 광역상권화로의 변모 신림역 - 일일 유동인구 20여만명의 멀티 역세상권

* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

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인구현황

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집객시설

* 해당 상권의 집객시설 관련 자료는 준비중에 있습니다.

업종추이

학    교

* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

유동인구

업종상권 지도     (지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)

[신림역 상권 설명]

신림역 일대가 본격적으로 상권의 모습을 갖추기 시작한 것은 84년 지하철2호선이 개통되면서부터이다. 신림동은 1동~13동으로 이루어져 있으며, 28만 명가량이 거주하는 비교적 지역규모가 큰 행정구역에 속한다. 특히 동작구나 서초구에 비해 상대적으로 주택가격이 낮게 형성된 편이다. 이런 이유에서 구로-관악-강남을 연결하는 2호선의 개통은 강남, 구로방향으로 출퇴근하는 독신 직장인들을 대거 신림동으로 유입시키는 역할을 했다고 볼 수 있다. 여기에다 90년대 말 당곡사거리 일대에 2만평 부지를 조성해 만들어진 '보라매주상복합타운'이 '관악롯데백화점'과 함께 들어서면서 신림상권은 영등포상권의 그늘에서 벗어나 규모와 내용면에서 급속히 성장하는 상권으로 발돋움하기 시작했다.

현재의 모습은 가장 많은 인구가 몰리는 3,4번 출구 근처의 판매라인과 순대타운 먹자골목을 중심으로 상권을 여러 개의 섹터로 나눠야 할 정도로 변화되었고 서울시내에서도 가장 빠른 속도로 성장해 가는 상권중 하나로 꼽히고 있다. 여기에 다수의 쇼핑몰과 주상복합건물이 사거리대로변에 들어섰거나 조만간 들어설 예정에 있어 관심의 대상이 되고 있다고 할 수 있다. 2호선 신림역은 서울시내에서도 손가락 안에 꼽힐 정도로 많은 이용승객(일일평균12만 여명)을 자랑하는 지하철역이다. 이 신림역에서도 가장 많은 사람이 왕래하는 곳은 역시 3번 출구와 4번 출구이다. 출구에서 나오면 3번 출구방향(관악산,서울대)우측과 4번 출구(시흥IC)방향 좌측에 최신유명브랜드들이 입점된 의류/판매상권이 눈에 들어온다. 3번출구를 이용하는 사람들은 순대타운을 찾는 사람들과 패션/유흥을 목적으로 한 사람들이 많지만 상당수는 신림6동,9동,2동으로 향하는 버스정류장으로 올라가는 사람들이다.

저녁에는 10대~20대 젊은층이 유동의 절대다수를 이루며, 인도가 다소 좁아서 사람들끼리 어깨를 부딪혀가며 지나가야 할 정도로 사람이 많이 다닌다. 바로 이 3번출구에서 남쪽방향에 위치한 판매라인이 최근 의류/패션업체들과 상가 투자자들 사이에서 가장 많은 인기를 누리고 있는 A급 입지이다. 1층에는 화장품/쥬얼리/잡화/의류 등이 주로 눈에 띄며 10평~15평 규모로 들어서 있다. 이런 메인상권의 점포시세를 파악한다는 것 자체가 쉽지 않은 일이지만 상가뉴스레이다 에서 자체확보하고 있는 자료에 따르면 1층12평 매장 기준 권리금 2억8천~4억5천, 보증금1억~2억5천, 임대료 250~450수준이라고 한다. 그마저도 매물 확보는 사실상 어려운데, 이곳의 점포거래가 대부분 본사차원에서 또는 지역인맥 등을 통해 비밀리에 이뤄지고 있기 때문이다. 4번 출구 대로변 역시 화려함에 있어서는 3번 출구보다 떨어지나 매출규모와 권리금 등에 있어서는 그에 버금가는 수준이며, 매물은 아예 발견되지 않고 있다. 특히 매장면적이 3번 출구 라인에 비해 넓은 것이 특징이다. 유동인구 또한 무시할 수 없는 수준이다.

순대타운으로 대표되는 이곳의 이면먹자골목역시 오후가 되면 학생들과 직장인들로 북새통을 이루기 시작한다. 4층 규모의 '원조민속 순대타운'과 5층 규모의 '양지민속순대타운'이 있는 곳이 먹자골목의 중심이고 근처에는 호프, 분식집, 고기집, PC방, 노래방, 주점 등 비교적 큰 규모의 음식/유흥업소들이 성업 중에 있었다. 태생적으로 저렴한 가격을 강점으로 주머니사정이 넉넉하지 못한 학생들을 대상으로 영업해 왔던 곳이 많아서 대부분의 음식과 서비스가격은 다른 지역에 비해 낮은 편에 속한다. 먹자골목의 점포시세는 1층40평 매장기준 권리금1억7천~3억5천, 보증금8천~1억7천, 임대료300~500수준이다. 주의를 돌려 신림사거리와 보라매타운을 연결시켜주는 6번출구와 7번출구쪽을 분석하면, 6번출구 대로변에는 은행, 금융기관과 의류매장이 많고 이면에는 작은 먹자골목들이 있다. 7번출구 대로변에는 지하철과 건물이 연결되어 있는 '르네상스쇼핑몰'과 이어지는 건물에 위치한 'SK허브그린이 자리 잡고 있고 다양한 노선이 거쳐 가는 버스정류장과 의류, 제과점, 미용실, 이동통신매장이 주로 눈에 띈다.

특히 르네상스 쇼핑몰은 오픈한지 5년 ·정도가 되면서 상권 내에서 어느 정도 자리 잡은 것으로 평가받고 있다. 오랫동안 관악구내에는 제대로 된 영화관이 없어서 영화를 보기 위해 구로역이나 용산, 명동, 강남으로 나가야 했으나 르네상스 내에 프리머스 시네마(8개관)가 생기면서 젊은 층을 대거 흡수할 수 있었다. 최근 오픈한 포도몰 내 롯데시네마와 경쟁구도에 접어들어 관심이 집중되고 있다. 최근 신림역 상권의 포커스는 이런 대형 쇼핑몰 및 주상복합건물과 대형 상가들에 맞춰지고 있다. 신림사거리에만 현재 건축 중인 쇼핑몰과 주상복합건물이 3개에 이르고 최근에 오픈한 포도, 씨앤백화점 등 2~3개의 쇼핑몰이 추가로 들어서고 있다. 지하 8층, 지상 15층 규모의 '포도몰'은 개별 투자자에게 분양을 하지 않고 개발자가 직접 임대 운영하는 형태로, 사업 초기에 롯데시네마를 유치시켰고 현재 반디앤루니스(지하)서점을 비롯해 유니클로, ABC마트, 올리브영, 스타벅스를 비롯해 그동안 높은 권리금의 장벽에 막혀 신림역상권에 입점하지 못했던 유명브랜드가 대부분 입점이 되었다. 자연히 최근 대부분의 지역에서 고전을 면치 못하고 있는 쇼핑몰의 약세와는 달리 두드러진 활성화사례로 자리잡아가고 있다.

이런 쇼핑몰들은 신림역상권을 단순한 판매/유흥상권에서 쇼핑이나 문화생활을 즐길 수 있는 복합 상권으로 변모시켜 줄 것으로 예상된다. 하지만 그런 대형 상가들이 기존의 로드상권에 미치는 상관관계는 분명히 있을 것이다. 이 부분은 현재로서는 속단하기 어려운 부분이다. 목동상권처럼 백화점 등의 상권진입이 지역 상권을 유명무실하게 만들 경우도 있고 천호, 노원처럼 상권의 발전을 가속화시킨 경우도 있기 때문이다. 신림역의 경우 현재까지는 쇼핑몰이나 주상복합 등의 가세가 상권의 성장에 긍정적인 영향을 주고 있는 것으로 보인다. 문제는 이런 건물들이 난립하기 시작했을 때 기존의 로드상권에 미칠 파장, 쇼핑몰이나 백화점등이 주도하는 가격경쟁, 공실에 따른 슬럼화 등의 변수는 언제든지 발생할 수 있다는 점이다. 포도몰이 오픈한 현 시점에서 신림역에는 벌써 영화관 2개, 대형서점 2개, 패밀리 레스토랑 2개, 유명커피전문점 3개 등이 들어서 있다. 이곳에 창업을 희망하는 사람들 중 쇼핑몰이나 주상복합 상가 내 점포를 염두에 두고 있는 투자자들이라면 이런 부분들에 끊임없이 촉각을 기울일 필요가 있다.

특히 포도몰이 그동안 신림역 상권에 관심을 보이면서도 높은 권리금으로 인해 들어오지 못했던 다수의 의류, 패션, 식음료 브랜드를 유치한 것은 상당한 의미가 있다. 장기적으로 주변 1층 상권에 권리금하락의 원인으로 작용할 것임에 의문의 여지가 없기 때문이다. 상권의 대형화는 곧 점포공급이 수요를 맞춰가는 것이다. 대형쇼핑몰에서 외식, 쇼핑, 문화, 의료, 미용 등 역세상권의 모든 기능을 흡수해 버리면 1층 상권에서 상대적으로 소비층을 내주는 것은 당연하다. 끝으로, 신림역 북단의 당곡사거리 동북단에 위치한 롯데백화점과 보라매주상복합타운에도 주로 1층 상권 중심에 다양한 업종이 자리잡고 있다. 백화점과 보라매병원, 보라매공원을 끼고 있어 주중에도 유동인구가 많고 패스트푸드 등 식음료 관련 프랜차이즈가 높은 매출을 올리고 있다. 점포시세는 1층 50㎡ 를 기준으로 권리금만 2~3억을 쉽게 호가하며 임대료 역시 500만원을 넘는 등 요지중의 요지로 알려지고 있다. 이처럼 광역상권화의 힘든 걸음을 조금씩 내딛기 시작한 신림 상권의 성격이 쇼핑/문화공간으로 변화해 가는 과정에 있고 관악뉴타운, 경전철 개통 등의 개발 사업이 가시화되고 있어 창업희망자들과 상가투자자들로서 예의주시해야 할 상권으로 볼 수 있다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 해당상권내의 분양중인 상가는 연락바랍니다. (문의전화 : 02-598-2819)

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