대표상권 시리즈 141 서울 강북 생활밀착형 연신내역 - 은평뉴타운 호재로 주목받는 일일 유동인구 7만여 명의 독립 생활밀착형 역세상권 -

* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

상권범위

인구현황

주요시설

집객시설

* 해당 상권의 집객시설 관련 자료는 준비중에 있습니다.

업종추이

학    교

* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

유동인구

업종상권 지도     (지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)

[연신내역 상권 설명]

서울 강북의 대표적인 지역상권중 하나인 연신내 상권은 연신내역사거리를 중심으로 형성된 은평구의 지역밀착형 상권이다. 불광동, 갈현동, 대조동, 역촌동, 녹번동의 폭넓은 배후세대와 일산, 고양, 파주 등의 주민들을 끼고 의류/판매/먹자/유흥의 복합 상권으로 성장해 나가던 연신내는 87년 지하철3호선의 개통을 전후로 전성기를 구가했으나 90년대 말부터 일산, 고양 등지에 대형할인점, 백화점과 자체판매상권이 형성되면서부터는 상권의 범위가 은평구지역에 한정되는 전형적인 지역상권의 모습을 보이고 있다. 상권의 외형도 변하여 과거에는 ‘연서천’이라고 불리던 시내를 따라 형성된 연서시장과 주변 재래상권으로 상권이 형성되어 있었으나, 현재는 90년대중반에 들어선 서울시내 5대 의류상설할인매장과 범서쇼핑센터가 있는 부근(지도맵상으로 B지역)과, 지하철6번출구에서 시작되는 판매/먹자골목상권(지도맵상으로A,C지역)으로 상권의 중심이 확대되었다. 그에 따라 상권의 범위와 주요업종은 자연히 구분되어 생활필수품을 사려는 사람들은 연서시장주변, 의류매장을 찾는 사람들은 범서쇼핑과 맞은편 로드샵, 판매시설이나 음식점을 찾는 사람들은 갈현동먹자상권으로 모이는 현상을 보인다.

상권반경배후에는 단독, 다가구주택이 많은 것이 특징이며 아파트단지는 많지 않다. 소비수준역시 그리 높은 편이 아니어서 생활밀착형 업종이 주를 이루는 모습이다. 유동인구에 있어서도 여타 주요상권에 비해 30~50대의 비율이 높으며, 외부에서 유입되는 인구가 그리 많지 않은 것으로 분석되었다. 따라서 연신내상권의 향후전망을 논하자면 이 일대의 노후화된 주거환경개선과 배후세대 증가요인이 반드시 언급될 수밖에 없는 것이다. 현재 교통현황은 기존의 지하철3호선과 2000년 개통된 지하철6호선이 연신내사거리를 교차하여 운행하고 있으며, 일일 지하철 이용승객은 평균 7만 명 정도인데, 평일과 주말의 차이가 거의 없는 것이 특징이다. 이외에도 시내권(광화문, 동대문), 강서(여의도,신촌), 강남(신림), 일산 방향의 버스가 운행 중에 있다. 먼저 연신내상권에서 가장 많은 유동인구가 모이는 갈현동먹자상권(로데오)는 판매와 먹자/유흥업종이 어우러져 있는 곳이다. 지하철 6번출구에서 시작되는 구산역방향 연서로 대로변에는 의류/화장품/패스트푸드 등의 1군 브랜드들이 입점해 있으며, 일명 던킨도너츠골목 안으로 들어가면 역시 화장품/의류/쥬얼리 등의 판매상권이 형성되어 있음을 볼 수 있다. 그 외의 이면골목들에는 다양한 종류의 음식점들과 주점들이 들어서 있고, 6번 출구에서 내려가면서 세 번째 골목에서 시작되는 로데오거리(상설의류매장타운)에서 상권의 서쪽 반경이 끝난다.

6번출구에서 시작되는 연서로 대로변의 일반적인 점포시세는 1층10평 ···매장을 기준으로 권리금 2억~3억, 보증금 5천~1억, 임대료 200~300이며, 20평이 넘어가는 일부 매장의 경우 권리금 호가가 5억을 넘기도 한다. 하지만 업종선정, 유행의 변화, 계절적 요인 등으로 매물이 나오고 들어가는 등의 변동이 많고 권리금호가 역시 상하 변동 폭이 큰 편이다. 코너면에 위치한 던킨도너츠 매장에서 골목 안으로 들어가면 역시 만만치 않은 수준의 판매상권이 형성되어 있음을 보게 된다. 주요 업종은 여성고객층을 타겟으로 한 쥬얼리/화장품/의류 등이며, 이동통신 매장도 반경 내에 6개나 입점해 있다. 시세는 1층 10평 기준 권리금 8천~2억, 보증금3천~8천, 임대료100~250 수준이다. 현재 이동통신이나 악세사리/쥬얼리 같은 업종은 이미 우후죽순처럼 생겨난 상태이므로 창업희망자라면 오히려 학생들을 겨냥한 업종을 생각해 보도록 권장하고 싶다. 연신내상권 인근에는 선일여중고교, 선정여중고교, 동명여고교,대성중고교,예일여중고교등이 주변에 있는데, 학생들은 하교시간에 지하철6번 출구 근처인 이곳 연서로 대로변이나 던킨도너츠 골목에서 주로 시간을 보낸다. 따라서 이들을 붙잡을 수 있는 업종을 선정하여 박리다매형 영업을 한다면 충분히 승산이 있을 것이다. 특히 최근 1~2년 사이 이 골목 첫 번째 핵심입지의 점포에는 흔히 말하는 1군 패션 브랜드샵이 빠지고 저가 보세의류점이나 잡화점, 화장품매장 등이 진입한 점을 눈여겨볼 수 있다. 또한 시간이 지날수록 10대~20대 초반의 소비가 두드러지는 학생거리로 바뀌는 모습을 보게 된다.

먹자골목은 여느 먹자상권과 마찬가지로 저녁 6시 이후에 본격적인 활동을 시작하는데, 과거 상권의 팽창기에 누리던 호황을 유지하는 곳은 이제 거의 찾아보기 힘든 것이 사실이다. 그렇지만 여전히 인근주민들을 단골로 확보하고 있는 음식점들과, 가족단위의 고객이 주로 찾는 음식점등 비교적 성업 중인 곳이 많은 편에 속한다는 평을 듣고 있다. 입지나 평형에 따라 차이가 있겠지만, 1층 20평 정도의 점포시세는 권리금 1억~2억5천, 보증금 5천~1억, 임대료 120~250 수준에 형성되어 있다. 은평뉴타운 입주로 인해 먹자상권인 연신내역 이면골목이 수혜를 누릴 가능성이 상당히 높아지고 있다. 단점이 있다면 좁은 인도에 음식점들이 자리 잡고 있기 때문에 주차시설 확보가 어렵다는 점이다. 30년의 역사를 자랑하는 범서쇼핑센터는 근래에 현대식 쇼핑센터로 재탄생한 모습이다. 의류/패션/잡화 등의 업종이 범서쇼핑안팎에 위치해 있으며, 범서쇼핑에서 불광역방향으로 내려가는 대로변 양쪽에는 스포츠/캐주얼의류매장들이 로드매장 형태로 길게 자리하고 있다.

북서부지역의 의류상권으로는 연신내 외에도 응암오거리라는 알짜배기상권이 위세를 더해가고 있어서 이곳 범서쇼핑주변 의류상권은 전성기의 기세가 한풀 꺾였다는 평가를 받고 있는 것이 사실이다. 그러나 점포시세는 여전히 대단한 수준으로, 1층 25평 의류매장 기준으로 권리금 2억3천~3억5천, 보증금 5천~1억, 임대료 220~330선에 형성되어 있다. 연신내역 2번출구앞 메트로타워와 인접해 있는 ‘연서시장’부근은 이제 어느덧 상권이라고 부르기에도 어색한 순수재래시장의 이미지를 굳혀가고 있다. 테마쇼핑몰의 형태로 입점한 메트로타워가 있지만, 여전히 주부들과 40~50대 고객이 이곳의 주 소비계층이다. 게다가 지역주민들의 소비수준도 낮아 그들의 눈높이에 맞는 업종을 선정해야 하는 어려움이 있을 것이다. 유아복, 아동복, 저가화장품, 생활 용품할인점 등이 추천업종이 될 수 있겠다. 연신내로데오거리는 일반적으로 브랜드 상설매장 중심으로 형성되어 있는 목동이나 문정동과 달리 범서쇼핑 남단의 의류 상권에 가려 빛을 보지 못하는 모습이다. 의류매장이 있어야 할 입지에 음식점이 자리 잡는 등 패션거리의 제 역할을 하기에는 다소 역부족인 모습을 보이고 있다. 이처럼 연신내상권은 다양한 모습을 가지고 있는 서울시내 북서부최대상권이다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이 상권의 위치가 시내외곽에 위치한데다 외부 인구를 유입할만한 특별한 요인이 없어 소비계층이 전적으로 인근거주민들에게 국한되는 측면이 큰 상권이다. 창업예정자 라면 이런 부분을 충분히 감안하여 우선 배후세대와 연령층, 주 소비계층, 생활수준 등에 대한 파악을 먼저 끝내고 나서 사업성분석에 들어가야 할 것이다.

의류업종의 경우는 이미 기존의 로드매장들에서 브랜드와 점포입지를 선점한 상태이므로 처음 창업을 하거나 소액으로 시작하려는 분들에게는 적합하지 않을 것으로 보여지며, 쥬얼리, 이동통신, 잡화 등의 업종도 역시 특별한 컨셉이나 가격경쟁의 우위를 점하지 않고는 쉽게 매출을 올릴 수 있다고 보기 힘들다. 오히려, 저가화장품브랜드나 아이스크림, 커피숍, 토스트, 분식 등의 업종으로 학생이 많은 갈현동 연서로 부근에서 시작해 보는 것은 충분히 가능성이 있을 것으로 보여진다. 또한 주부들의 관심을 끌만한 업종이나, 단골을 확보할 수 있는 음식점에 도전해 볼 수도 있을 것이다. 연신내상권의 향후전망에 대해서는 다양한 의견이 나오고 있다. 강북의 8학군이라 불릴 정도로 학교가 많고, 거주하는 배후세대 역시 풍부하지만, 이미 의류 등 일부 업종들은 업종포화상태에 접어든 상태임이 확실해 보인다. 수요는 한정되어 있고, 공급만 늘어나는 지금의 추세로는 상권에 대한 긍정적인 시각을 갖기가 쉽지 않은 것이 사실이다. 산업입지여건에 있어서는 은평뉴타운의 입주가 가속화되면서 가장 가까운 판매상권인 연신내역의 연계효과가 나타날 것으로 기대되고 있는데 현재로서는 지역상권의 가장 큰 장점인 풍부한 배후세대를 갖추고 있다는 면에서의 투자가치가 현저히 높지만 은평뉴타운 호재로 인해 연신내 상권의 임대시세가 상승하는 등 기대심리는 상승하고 있다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 해당상권내의 분양중인 상가는 연락바랍니다. (문의전화 : 02-598-2819)

단위 : (㎡) / (만원) 물건구분 동명 거래종류 해당층 면적/실면적 보증금 임대료 실거래금액 해당상권내의 매물 상가가 없습니다.

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