일반적으로 웹상에서 제공하는 상권분석이나 상권탐방이라는 내용들을 살펴보면 대다수가 다분히
추상적이고 뾰족히 이렇다할 만한 데이터 근거없이 막연한 추세나 흐름으로 지면을 할애하는 경우가 대부분입니다. 상가뉴스레이다는 기존의 추상적인 상권의 소개에서 한발 나아가 "상권현황의
데이터분석과 함께 상권의 흐름과 추이에 대하여 컨텐츠를 제공" 함으로써 상권에 대하여 관심을
가지고 계신 분들께 다양한 판단요소를 제공하고자 합니다. 본 코너는 국내 주요 100대 상권을 선정
하여 주요상권별 현황들을 시리즈로 게재하게됩니다.
지역별 주요상권에 대하여 관심이 있으신 분들께 많은 활용과 도움이 되시길 기대합니다.
제목
브랜드 상권의 대표 '명동'
글쓴이
상가뉴스레이다
작성일
2009-12-04
대표상권 시리즈 152
브랜드 상권의 대표 명동
- 대한민국을 대표하는 황금 상권 -
* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.
상권범위
인구현황
주요시설
집객시설
업종추이
학 교
* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.
유동인구
업종상권 지도 (지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)
[명동 상권 설명]
명동, 명실상부한 대한민국의 패션,유행의 중심 상권이라 할 수 있다.
대한민국을 대표하는 상권, 패션/유행의 중심, 브랜드샾의 집합소, 20대여성들의 천국으로 불리는 명동은 2000년 6월 명동역 4번출구와 연결된 중앙로초입에 ‘밀리오레’가 들어서고 명동일대가 관광특구로 지정되어 외국인 관광객 유치에 성공하면서 중심 상권으로서 자리를 잡아가기 시작했다.
최근 명동 상권은 중저가 브랜드의 화장품, 악세사리 매장들이 눈에 띄게 늘면서 소비층과 연령대 다양화를 이루고 있다. 특히 명동중앙로는 10대~20대를 겨냥한 의류브랜드와 저가화장품브랜드매장 위주로 재편되었고 1번가와 3번가도 역시 젊은층을 겨냥한 의류/잡화/화장품 매장이 주를 이루고 있고 특히 미샤’ 더페이스샾, GS왓슨스, 아리따움, 잇츠스킨 등이 명동중앙로에 입점하여 본격적인 브랜드 경쟁에 들어갔다. 또 중앙로의 내추럴 리퍼블릭은 대한민국에서 가장 땅값이 비싼 자리로 이전 스타벅스, 파스쿠치를 비롯해 외국계 패스트푸드 및 국내 업체들의 입점으로 상권 활성화에 일조를 하였다.
명동은 명동역 후면부의 차 없는 1~3번가 거리를 중심으로 반경 300m 이내에 밀집해 있다. 명동역(남)과 을지로입구역(북)이 상권의 남단과 북단 경계를 이루고 있다. 동쪽과 서쪽 경계는 남대문로2가와 명동성당이다. 이처럼 좁은 입지에 일일 수십만 명의 유동인구가 모여들다 보니 거리는 늘 사람들로 넘쳐나고 점포를 개설한 프랜차이즈 본사들은 유형의 매출이익 외에 보이지 않는 브랜드홍보효과를 얻음과 동시에 고객성향, 만족도 등을 검토하여 차후 출점전략을 세우기 때문에 브랜드 런칭 시 출점1순위로 명동을 선호한다.
명동의 일일 유동인구는 150만명 이상 수준인 것으로 추산된다. 그 중 70%정도가 10대~20대여성들이며, 나머지는 직장인들과 외국인관광객들인 것으로 분석된다. 이 엄청난 유동인구가 가장 많이 몰리는 곳은 역시 밀리오레에서 우리은행까지 이어지는 중앙로이다. 대한민국의 유행을 선도 하는 최신브랜드들이 바로 이 중앙로에 몰려 있다. 대한민국에서 가장 지가가 높은 곳에 형성된 건물들인 만큼 이곳 점포들의 임차시세 역시 국내최고수준을 유지하고 있다.
명동 상권의 장점은 주변에 인구를 끌어 모을 수 있는 여건이 매우 풍부하다는 점이다. 4호선 명동역이 중앙로와 연결되어 있고 2호선 을지로역은 명동의 북쪽 은행가와 오피스쪽에 위치해 있다. 아바타몰 대로변과 마주보는 곳에는 롯데백화점과 롯데 영프라자가 들어서 있고 서쪽으로는 남대문시장과 신세계백화점본점이 인접하여 있다. 시청, 충무로, 남산한옥마을까지는 도보로 이동이 가능하고, 남산터널과도 도로상으로 연결되어 있다. 거기에다 국민은행본점, 외환은행본점 등 금융기관이 밀집되어 있으며, 유래가 깊은 명동성당과 중국대사관, 화교학교가 위치해 있다.
명동에는 특별히 먹자골목이 형성되어 있지는 않다. 그러나 이면골목 구석구석에 다양한 음식점들이 직장인과 일본인관광객들을 대상으로 영업을 하고 있는데 점심시간이나 저녁시간대에는 앉을 자리가 없을 정도로 장사가 잘 되는 매장들이 꽤 눈에 많고. 특히 일본,중국 관광객들의 가이드북을 보면 명동에서 가 봐야 할 곳이란 제목의 음식점, 가판상점, 미용실, 네일아트, 피부관리샵 등등이 곳곳에 위치해 있는 것도 하나의 특징이다.
중앙로에서도 현재 ‘네추럴 리퍼블릭이 입점해 있는 자리(구스타벅스)와 현재 ‘아디다스’가 있는 자리(구 후아유)는 약 80평이 넘는 대형매장들인데, 보증금 30억~37억, 임대료1억3천~2억이라고 하니 역시 대한민국 최고의 브랜드가 아니면 들어갈 수 없는 자리들임에 틀림이 없다. 중앙로외의 매장 또한 1층 50평에 보증금 3억~5억, 임대료3,000만원~5,000만원, 권리금 2억5천에서 4억선에 거래가 이루어지고 있고, 2층의 경우 최소 25평 이상의 평형에 복층(2, 3층)으로 쓰고 있는 경우가 많고 대체로 보증금 1억~2억에 임대료 2천만원 전후 정도인 것으로 확인되고 있다.
임대료 수준이 이렇다보니 이곳의 매장들은 수익구조를 내기 위한 목적보다는 브랜드를 알리기 위한 직영 위주의 안테나샾의 기능을 하고 있으며, 대형 브랜드를 제외하고 중소형 브랜드들은 1, 3 번가에 자리를 잡아가고 있다. 다시 말하면 명동은 브랜드샾 위주의 상권이다. 그것도 매출보다는 홍보효과와 시장동향파악을 노린 안테나샾 위주의 상권인 것이다. 이곳에 건물을 가지고 있는 건물주들은 이런 점을 오히려 이용, 계약기간이 끝남과 동시에 다른 브랜드를 세입자로 결정하면서 임대료를 큰 폭으로 인상하는 경향이 있다.
매출이 높게 발생하는 브랜드라 할 지라도 매출의 대부분이 높은 임대료에 충당되기 때문에 점포를 개설한 본사들은 수익을 기대하는 것보다는 홍보효과만을 노리는 경향이 짙다. 높은 임대료는 잦은 임차인 교체를 불러온다. 임차인의 잦은 변동은 명동 상권 내의 부동산 중개사무실과 상가 관리인들에 의해 추가적인 임대료 상승으로 이어지는 경우가 대부분이다. 그럼에도 불구하고 분기별, 계절별로 신규 브랜드를 런칭하는 의류본사들과 외국계 패션브랜드들, 기존 점포 외에 명동에 점포를 더 개설하려는 프랜차이즈 본사들로 인해 중앙로길과 1,3번가는 기존 세입자가 철수함과 동시에 신규 임대계약이 이뤄질 정도로 업체들의 출점의지가 강하다. 일부 유명 패션브랜드의 경우 명동상권 내에만 3개의 점포를 가지고 있다. 결국 이런 과도한 출점경쟁과 임대료 상승은 개인 점주들이 버틸 수 없게 만든다. 1번가에서 33제곱미터(10평)정도의 가게를 얻으려고 해도 1층 기준에 2억/1,000만원은 내야 한다.
그에 따라 최근 을지로 입구에서 시작하는 오피스 상권이 재 건축 및 리모델링에 들어 가면서 각종 의류 및 푸드 체인들이 자리를 잡아 가고 있는데 아직은 중대형 푸드체인들이 강세를 이루는 편이다. 또한 기존의 오피스 만을 고집하던 건물주들이 스타벅스, 커피빈 등을 입점 시키며 상권을 늘려가고잇는 추세이다. 대표적으로 롯데백화점 맞은편 ‘아바타몰’에서 ‘명동성당’까지의 명동길에도 파리바게뜨와 크리스피크림, 스타벅스커피, 스무디킹 등이 있어 이러한 식음료 프랜차이즈의 명동 진출이 눈에 띄게 늘었다고 볼 수 있으며, 명동1가 중앙블록에 들어서게 되는 토투앤, 아르누보센텀 등 대형 쇼핑몰/상가오피스텔 건물들의 가세로 인한 점포난립 및 유동인구 동선의 변화이다. 명동 1가는 을지로입구역과 인접해 있고 주변에 사무실과 금융기관이 밀집해 있어 음식점이 몰려 있는 곳으로 자리 잡아 가고 있다.
창업이나 신규이전을 희망하는 분들이라면 오히려 1번가쪽을 추천하고 싶다. 1번가는 골목이 다소 좁지만 상당한 유동을 유입하고 있는 실속있는 상권에 속한다고 볼 수 있다. 이곳에는 보세의류/잡화/화장품 전문점이 많고 개인브랜드도 의외로 많이 눈에 띄었다. 하지만 이곳역시 20평 이상의 점포는 2,000~3,000만원 선의 임대료수준을 감당해야 하기 때문에 권리금이 적다고 해서 섣불리 덤벼드는 것은 금물이다.
따라서 명동상권의 보편적 유망업종을 굳이 선정하자면 의류/화장품 외에 보세의류나 잡화, 커피전문점, 아이스크림전문점, 퓨전음식점 정도라고 할 수 있겠다. 그리고 외국인들을 대상으로 할 수 있는 먹거리나 네일아트, 피부관리실 등도 외부에 많이 알려져 있지는 않지만 상당한 매출을 올리고 있다. 명동 상권의 한가지 약점은 의류/패션업종의 특성상 경기와 유행에 민감하게 반응한다는 점을 감안해 차별화된 상품으로 승부를 한다면 큰 무리가 없을 것으로 판단된다.
상가 시장 동향
전국주요 100대상권코너는?
