대표상권 시리즈 174 서울 내 국지적 항아리상권 이촌역 - 대규모 배후세대와 용산개발호재를 가진 이촌역 상권-

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상권범위

인구현황

주요시설

집객시설

업종추이

직업분포

직종분포

유동인구

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[이촌역 상권]

일반적으로 주요상권을 가리킬 때에는 역세권에 위치한 복합상권, 대학상권, 오피스상권이 우선적으로 거론된다. 하지만 이번 주 당사에서 다루게 되는 동부이촌동과 같이 부촌이면서 아파트상권에 해당하는 지역들을 빼놓을 수 없는데 역세상권이면서 단지내상가의 역할과 외식, 요식업종이 강세를 보이는, 창업예정자라면 반드시 검토해봐야 하는 상권이 바로 이촌역 상권이다. 한강변을 끼고 좌우로 길게 자리잡고 있는 동부이촌동은 서울시내의 대단위아파트단지 중에서 단연 가장 오랜 역사를 자랑한다. 잠실, 강남권이 개발되기 전인 60년대후반~70년대초반 이곳에 공무원아파트, 외국인아파트, 한강맨션 등이 당시 정치인이나 유명인사들의 둥지로 자리잡기 시작했고 90년대에는 재건축이 한차례 활발하게 이뤄지면서 진정한 강변부촌으로 거듭나게 되었다.

한강을 코앞에 두고 있는 뛰어난 조망에 뒷편에는 공원이 위치해 있으며 1,4호선 환승역, 한강대교 등 편리한 교통여건과 높은 교육열, 미군기지 이전과 유해시설을 찾아볼 수 없는 깨끗한 생활환경 등은 이곳이 부촌이 될 수밖에 없는 이유를 설명해 주고 있다. 이 상권의 섹터는 매우 단순하게 이촌동길 대로변에 길게 형성되어 있다. 지하철 이촌역 4번출구에서 한강쇼핑센터앞까지 걸어나오면 4차선도로가 나오는데 이 이촌동길을 통해 동쪽으로 금강아산병원까지 약 1km 가량 상권이 길게 이어진다. 가장 큰 특징은 단지의 중심에 위치한 중심상업시설에 상가가 집중되어 있는 일반적인 상권의 느낌은 전혀 없고 단순히 아파트단지를 따라 소규모 아파트단지내 상가처럼 1, 2층에 근린업종이 오밀조밀하게 모여 있다는 점이다. 따라서 처음 이곳을 찾는 사람들은 배후 아파트단지와는 전혀 딴판으로 낡은 건물에 10평도 채 안되는 매장 백 여 개가 일렬로 늘어서 있는 이곳의 모습을 보고 실망하기도 한다. 하지만 정작 이곳에서 매물로 나와 있는 1층점포가 전혀 없다는 설명을 들으면 그런 선입견은 바로 놀라움으로 변하는데 실제로 동부 이촌동에서 1층 점포를 쉽게 구할 수 있다고 생각하는 것은 매우 잘못된 생각이라고 할 수 있다. 이는 얼핏 상가의 공급량이 많아 보이지만 실제로 건물 1층과 2층 및 일부 지하층이나 3층에 몇 개의 점포가 위치해 있는 게 전부여서 지역 전체 수요에 대비한 매장수가 항상 부족하기 때문이라고 할 수 있다.

1층에 입점해 있는 주요 업종을 분석해 보면 아파트 중개를 전문으로 하는 중개업소가 역시 가장 많으며, 음식점 특히 외국인 대상으로 한 음식점이 많다. 그밖에 커피숍, 아이스크림, 제과점 등이 여러 개 입점해 있으며 청과상, 문구점 등 근린업종과 외국인들을 위한 수입품이나 의류매장도 많은 편이다. 대량구매를 목적으로 할 때에는 용산역사내 이마트를 이용하기도 하지만 이곳 주민들은 대부분의 소비를 이 안에서 해결하며 특히 외식수요가 많아 요식업 위주의 업종이 강세를 보이고 있다. 또한 상권내 초/중/고교가 모두 위치해 있다는 점도 눈여겨 볼 부분이다. 강북에서도 유명한 신용산초등학교와 용강중교, 중경고교가 한강맨션아파트 반경내에 모두 위치해 있어 등하교 시간대에 학생들이 활발하게 움직인다.

한강쇼핑센터인근에서 금강아산병원까지 입지나 매출에 있어 큰 차이를 보이지는 않지만 ‘피자헛’, ‘프레쉬니스버거’, ‘하겐다즈, 등이 위치한 한강맨션아파트와 한강삼익맨션앞 상가, 그리고 맞은편 건영아파트앞 상가를 메인입지로 볼 수 있다. 이곳 시세는 1층 10평 매장기준 권리금 1억5천~2억5천, 보증금 8백~4천, 임대료 200~350만원 수준으로 보증금과 임대료는 서울 타지역 단지내상가와 별 차이가 없는 낮은 수준에 형성되어 있고 보증금과 비교한 권리금시세가 높다는 점을 알 수 있다. 그럼에도 이곳에서 매물을 찾는 것은 매우 어려운데 비슷한 상권이라 할 수 있는 (구)반포상권에 상당수의 매물이 나와 있음을 감안하면 더욱 상대적인 상권가치가 비교 된다고 할 수 있다. 현재 임대수요 역시 매우 풍부하여 매물발견시 원하는 권리금 호가에 즉시 매매가 이뤄질 정도로 희소가치가 있다. 위치에 있어 약간 쳐져 있거나 금강아산병원 방향에 치우쳐 있는 매장의 경우 10평매장을 기준으로 권리금 1억5천~2억2천, 보증금 1천~2천만원, 임대료 130~250만원 수준이다.

출/퇴근 직장인이든, 주부이든, 학생이든 아파트단지로 진입하기 위해서는 반드시 이촌동길을 지나다녀야 하기 때문에 주민들의 동선을 확실하게 흡수할 수 있는 조건과 거주자들의 높은 생활수준, 주변에 백화점 등 대형유통시설이 거의 없다는 점을 통해 협소한 1칸짜리 매장에 권리금이 붙어 있는 이유를 이해할 수 있다. 이촌역상권에서 상당수의 매장이 프랜차이즈 가맹점으로 운영되고 있는데 던킨도너츠, 피자헛, 하겐다즈, 프레쉬니스버거 등 외식관련 업종과 정관장홍삼, 본죽 등 만만치 않은 브랜드의 매장들이 성업중이다. 이는 동부이촌동과 같은 부촌에서 어설픈 프랜차이즈를 손대는 것은 어리석을 수 있지만 인지도가 높은 외국계브랜드나 고급컨셉, 건강이나 웰빙관련 제품을 판매하는 매장들이 성공확률이 높은점을 주목해보아야 할 필요가 있다. 실제로 낮시간대에도 이곳의 고급음식점들이나 아이스크림, 커피전문점 등을 방문해 보면 주부에서 장년층까지 많은 사람이 매장에 앉아 있는 모습을 볼 수 있다.

서울시내 역세권의 이름있는 상권들보다 이곳에 있는 10평짜리 매장의 매출이 훨씬 더 높게 나오는 곳도 상당수이다. 거기에다 임대료부담이 다른 상권에 비해 현저히 낮게 형성되어 있어서 유동인구를 보고 장사해야 하면서 높은 임대료를 감당하는 유명상권들과 비교했을 때 실속면에서 큰 차이가 있다는 것이다. 또한 유흥시설은 없지만 잘 알려진 맛집이 많고 장사가 매우 잘 되고 있다는 점에서 음식점창업을 희망하는 예비점주들에게 기회의 땅이 될 수도 있을 것이다. 동부 이촌동을 논할 때 또 한가지 잊어서는 안 될 점은 이곳에 거주하고 있는 외국인들이다. 이곳에는 서울 시내에서도 가장 많은 일본인이 거주하고 있다. 그밖에도 현재는 많이 줄었지만 미국인들을 비롯한 많은 외국인들이 거주하고 있으며 독특하게도 이곳에 거주하는 1천여가구의 일본인들을 위한 일본인거리라고 불리는 곳이 있는데 각종 판매점들 외에 음식점과 주점들이 많으며 저녁시간을 중심으로 외국인들의 왕래가 많은 편이다. 이촌동상권의 향후 전망부분은 아직 눈앞에 다가온 호재는 없지만 용산역 - 이촌역 사이 주상복합시설들이 수년 내에 상당수 지어질 예정이며 국제업무지구와 한남동 뉴타운호재도 있다. 서울시내 그 어느 지역보다 개발여건이 풍부한 용산구 내에서 오랫동안 내실을 다져왔던 동부이촌동은 이와 같은 호재들을 등에 업고 향후에도 흔들리지 않는 대단위 아파트 항아리상권으로서의 모습을 계속해서 유지해 나갈 것으로 보인다. 다만 끊임없이 상권의 흐름에 영향을 줄 아파트재건축과 관련해서는 늘 염두에 두면서 변화되는 상황에 맞춘 적절한 대비를 하는 것이 필요하다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 해당상권내의 분양중인 상가는 연락바랍니다. (문의전화 : 02-598-2819)

단위 : (㎡) / (만원) 물건구분 동명 거래종류 해당층 면적/실면적 보증금 임대료 실거래금액 해당상권내의 매물 상가가 없습니다.

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