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업종상권지도는 상가뉴스 레이다 경제연구소 직원이 직접 발로 뛰면서 작성한 실제 상권 지도맵으로 1층의 주요업종을 기준으로 작성되었습니다.<지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실 수 있습니다.
수유역 상권설명 노원과 함께 서울북부지역 대표상권으로 꼽히는 수유상권은 풍부한 배후수요와 유동인구, 다양한 연령층, 주택가와 오피스가 적절히 혼재된 A급상권의 전형적인 예라 할 수 있다.
지하철4호선 수유역을 중심으로 형성되어 있는 수유상권은 95년 강북구청이 들어서고 서울,경기북부지역을 왕래하는 버스노선이 마장동에서 수유동으로 옮겨오면서 본격적으로 성장하기 시작했고, 96년 강북구가 수유역일대를 도시설계지구로 지정(35만여제곱미터)하면서 규모와 내용면에 있어서의 큰 발전이 있게 되었다.
수유역에서 근거리에 있는 강북구청과 북부경찰서의 영향으로 이 일대는 행정의 중심기능을 하고 있으며, 동시에 주변에 대형건물과 사무실이 많이 들어서 업무의 중심지로서도 손색이 없는 모습을 보이고 있다.
수유1동에서 수유6동까지의 행정동으로 이루어져 있는 수유동은 수유4동에서 우이동을 동시에 관할하고 있어서 전체 7개동 13만여명이 거주하는 큰 행정구역에 속한다. 60년대 이후에 도심철거민들이 이곳으로 이주하면서 저소득층집단군락을 이루기 시작해 수유1동 고지대에 주로 모여 살게되면서 수유상권은 주로서민들이 소비계층을 형성하는 전형적인 상권으로 실속있는 성장을 거듭해왔다.
동부간선도로가 개통되기 전에는 도봉로가 서울시내와 의정부를 연결하는 유일한 길이었다. 이 때문에 수유동은 경기북부 및 서울북부지역사람들이 버스를 이용하는 길목의 역할을 했었다. 수유동과 인접한 쌍문동, 미아동, 번동, 우이동을 찾는 사람들도 수유동에서 내려서 이동하는 경우가 많았다.
동부간선도로가 뚫린 이후로 그런 현상이 줄어들기는 했지만, 이지역의 교통흐름과 상권형성에가장 큰 영향을 준 것은 역시 지하철수유역의 개통일 것이다. 노원, 창동과 미아, 동대문, 명동, 서울역을 지나서 사당-안양-안산을 연결하는 4호선이 수유역을 지나가게 되면서 유동인구는 수유역근처로 대거 몰리게 되었고 자연스럽게 수유역대로변과 강북구청이면골목의 판매와 먹자상권이 수유상권의 핵심으로 떠오른 것이다.
수유역대로변 판매상권은 강북에서는 노원 다음으로 노른자위상권으로 인정받는 곳이다. 8번출구에서 5번출구까지의 강북구청방향 대로변은 주로 의류/화장품 등의 패션업종이 주류를 이루고, 2번출구에서 3번출구까지의 북부경찰서부근대로변은 업무시설이 많기 때문에 패스트푸드/커피숍/아이스크림 등의 업종이 많은 것이 특징이다.
강북구청부근대로변(맵지도상A지역)은 의류매장을 운영하는 사람이라면 누구나 한번쯤은 장사를 해보고 싶어하는 곳이기도하다. 유동인구도 많지만, 소비계층이 10대에서 40대까지 다양하고 구매력을 갖추고 있는 사람들이어서 유동이 흘러가버리는 다른 상권들과는 격이 다른것이 특징이다.
이런 배경으로 1층에 형성된 권리금 역시 상당한데 15평 정도의 매장을 기준으로 3억을 훨씬 호가하는 것이 보통이다. 대개 보증금까지 해서 5억정도면 어느정도 얘기가 될 거라는 어느 점주의 말이 아직도 생생하다.
반면 전반적인 임대료수준은 아직까지 다른 중심상권들에 비해 적정수준을 유지하고 있는편이어서 상권대비 살인적인 임대료부담을 느끼는 상권보다 새로운 진입시도가 많아 수유상권의 권리금이 잘 떨어지지 않는 하나의 요인이라고 볼 수 있다.
15평정도의 대로변 의류매장의 임대료는 대개 280~400을 넘지 않는 수준으로 이미 임대료상한선에 육박한 노원상권과 비교했을때 아직까지는 진입경쟁력이 있다는 분석을 내릴 수 있다.
한가지 염두에 두어야 할 점은 대로변판매상권의 업종을 분석해봤을 때 구매계층의 시장반응이 다른 상권에 비해 다소 민감하지 못하다는 사실이다. 즉, 의류라면 비교적 유행이 지난 브랜드 또는 간판이 바뀌지 않고 브랜드가 그 자리에서 수년간 유지되는 모습을 흔히 볼 수 있다는 점으로 안정적인 상권이 형성되어 있음을 보여주는 반증이기도 하다.
반대로 생각하면 그만큼 점포시세가 비싸기 때문에 세입자가 쉽게 바뀌지 못하기 때문일 수도 있다고 판단할 수도 있겠지만 수유역상권에서 장사를 경험한 점주입장에서는 수유역상권에서 철수했을때 그정도 상권배경을 가진 타 상권으로의 이전시 비용부담이 만만치 않아 굳이 옮길 필요를 못느끼기 때문이기도 하다.
다른한편으로는 수유상권에서는 다른 주요상권에서 흔히 볼 수 있는 최신브랜드들을 쉽게 발견하기가 힘든 점은 기본 고정수요객의 변화요소가 부족하다보니 소득수준이나 생활수준으로 봤을때 가격에는 민감하지만 유행에는 민감하지 못한 붙박이 계층이 그만큼 많다는 점을 반증해 준다고도 볼 수 있을 것이다.
대로변에서 가장 사람이 많이 몰리는 곳은 박내과의원앞에 있는 횡단보도와 버스정류장인근, 그리고 7번출구앞 의류라인이라고 볼 수 있다. 임차시세는 앞서 언급한 바 있어 추가로 서술하지는 않겠다. 유망업종을 추천하자면 최근 유행하는 저가화장품브랜드와, 신규런칭하는 의류브랜드, 팬시전문점, 안경점, 이동통신전문점 등이 적합하다.
박내과의원과 '더페이스샾'매장 사이에서 시작되는 골목 초입에도 약간의 판매상권이 있는데, 업종은 주로 포토사진, 음식점, 이동통신 등이다. 골목안 작은 사거리는 수유먹자상권의 중심인데, 들어가면서 오른쪽은 강북구청을 끼고 있는 먹자골목이다. 이곳은 해물탕, 참치전문점이 많은 것으로 분석되며 감자탕, 곱창, 갈비등의 품목도 눈에 띈다. 장수약국에서 직진을 해도 약 200m 가량 먹자골목이 이어지는데 삼겹살, 고기집, 치킨호프 등이 주를 이루고 있다.
매장면적도 구청앞보다는 전반적으로 훨씬 크고 깨끗한 느낌이 든다. 구청직원들 및 30~40대 남성이 주로 찾는 먹자골목의 임차시세는 1층20평매장을 기준으로 권리금7천~1억5천, 보증금3천~8천, 임대료100~200 정도이다. 활성화되어 있는 먹자골목이지만 다른 먹자상권과 다른 점은 20대가 이곳에서 음식을 먹는 모습을 쉽게 찾아보기가 어렵다는 것이다. 그만큼 업종자체가 30대이상의 남성을 목적으로 한 것들이 많기 때문일 것이다.
강북구청인근 판매와 먹자상권은 이렇듯 이미 상권으로서 성숙기에 접어든 상태이지만, 큰길 건너편상권(북부경찰서상권/맵지도상으로B지역)은 아직 발전의 가능성이 남아있는 곳이다.
대로변의 경우 은행, 오피스가 많아서 직장인들을 타겟으로 한 업종이 대부분이지만, 이면으로 들어가면 지역밀착형 업종으로 승부할 만한 자리들이 많은 것으로 파악되고 있다.
1번출구앞 교보생명빌딩에서 4번출구앞 가든타워까지의 대로변에는 건너편과는 달리 대형건물이 많다. 1층에 자리잡고 있는 업체들도 1군 패스트푸드나 커피숍 등으로, 본사직영형태로 운영되는 경우가 대부분이다. 따라서 이곳 대로변에서 점포를 구한다는 것 자체가 매우 어렵고, 매물이 나온다 하더라도 시세가 매우 높아서 일반인들이 점포를 얻어서 투자하기에는 무리가 따르는 것이 사실이다. 커피숍이나 아이스크림등의 외식업을 염두에 두고 있다면 오히려 2층으로 들어가서 초기투자비용을 절감함과 동시에 보다 넉넉한 공간을 사용하는 것도 효과적인 방법이 될 수 있을 것이다.
대로변에서 북부경찰서방향으로 들어가는 이면도로를 '오패산길'이라고 하는데, 이곳에도 약간의 상권이 형성되어 있다. 음식점, 이동통신, 쥬얼리, 속옷 등의 근린업종이 많고, 최근에는 미용실이나 네일아트숍도 입점하는 것을 볼 수 있다. 임차시세가 1층 10평매장을 기준으로 권리금3천~8천, 보증금2천~7천, 임대료80~150 정도여서 업종선정에 주의를 기울인다면 성과를 기대할 수 있는 곳이라고 볼 수 있다.
수유상권을 답사하다보면, 상권의 섹터를 잡기가 쉽지 않다는 점을 늘 느끼게 된다. 그것은 의류나 음식점 등이 주요도로와 이면도로를 따라 계속 이어지는 모습을 보이기 때문이다. 또한 수유동에는 수유역상권 말고도 신창시장 등 여러 개의 상권이 있다. 그만큼 수유라는 상권은 탁월한 고정수요를 자랑한다. 이것은 지역상권이 발전하는 데 가장 큰 영향을 미치는 최대장점이라 할 수 있다.
다만 지정학적 잇점을 가지고 출발한 수유역 상권의 추가발전적인 전망을 논하기에는 살펴볼 요소들이 많이 있다.
이미 노원과 창동이 4호선북부지역을 대부분 흡수해 간 것은 기정 사실이며, 남쪽으로는 미아삼거리라는 또 하나의 거대상권이 있는데 이 미아삼거리인근이 최근 개발호재로 인해 각광을 받으며 수유역상권을 위협하고 있는 요소도 있다. 미아삼거리상권은
강북뉴타운개발의 1차수혜를 누릴 수 있을 것으로 보여지는데다, 대규모아파트단지와, 대형백화점, 멀티플렉스영화관의 개관 등으로 시끌벅적한 미아삼거리상권과는 달리 수유는 아직까지 너무나 차분한 모습이다. 여기에다 이미 난립해 있는 중소형쇼핑몰이 계속 추가로 들어서고 있어 자칫 일부 업종의 슬럼화현상도 우려되는 부분이라 할 수 있다.
미아삼거리의 일대변화와 급성장이 예상되는 가운데 수유역상권이 어떤 영향을 받게 될지 아직은 속단하기 이르다. 다만, 이러다할 대형호재가 없이 10년전이나 지금이나 그모습 그대로를 유지하고 있는 수유역상권이 지정학적 입지에서 새로운 변화의 요소부족을 어떤방법으로 극복해낼지에 귀추가 주목된다.
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조감도 |
주소 |
상가명 |
구분 |
연면적 |
층규모 |
입점예정일 |
연락처 | |
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강북구 수유3동 229-49 |
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주상복합상가
오피스텔상가 |
8,000.00평 |
B4~15F |
2005/12/1 |
02-902-4001 | |
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