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업종상권지도는 상가뉴스 레이다 경제연구소 직원이 직접 발로 뛰면서 작성한 실제 상권 지도맵으로 1층의 주요업종을 기준으로 작성되었습니다.<지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실 수 있습니다.
청량리 상권설명
국철 청량리역과 미주상가, 재래시장, 홍등가와 롯데백화점을 떠올리게 되는 청량리상권은 서울시내 5대부도심상권으로 유래가 깊은 곳이다.
청량리상권은 1911년 처음 모습을 드러낸 청량리역을 중심으로 형성되기 시작했다. 중앙선, 경춘선, 영동선, 태백선의 철도가 차례로 개통되고 74년 지하철1호선 청량리역이 들어서면서 이곳은 본격적으로 서울동북부의 교통중심지 역할을 하기 시작했고 이후 청량리역 맞은편에 1천여세대의 미주아파트가 들어오고 미주상가가 활성화되면서 현재의 청량리상권의 모습이 갖춰지기 시작했다.
청량리는 지리적 여건상 종로, 동대문과 인접하고 중랑구, 구리, 교문리, 남양주, 대성리 등 동북부일대에서의 유입인구가 많은 상권이다. 특히 경동시장, 청량리수산시장, 동서시장, 청과시장, 약령시장 등 오래된 재래시장들로 인해 30대이상의 중장년층수요자들이 늘 도로를 가득 메운 모습과 여행을 떠나는 젊은이들이 역광장에 모여있는 모습은 수십년전이나 지금이나 변하지 않는 청량리의 이미지일 것이다.
시립대, 외국어대, 경희대 등 인근 대학들과 직장인들이 편리한 교통여건 때문에 청량리근처에서 하숙을 하는 경우가 많아서 오랫동안 주거시설들이 낙후되어 있었고 속칭 588이라 불리는 윤락가 역시 청량리상권의 이미지를 훼손시키는 요인으로 작용했었다.
이후 경기가 상승곡선을 그리면서 미주상가일대가 서울시내를 대표하는 상권으로 성장하고 94년 청량리역사와 연결된 곳에 구맘모스백화점을 리모델링한 롯데백화점이 들어서면서 그런 청량리역의 이미지가 상당부분 해소되며 90년대후반까지 전성기를 구가하기는 했지만 외환위기를 기점으로 의류상권인 미주상가일대가 침체기에 접어들고 20~30대가 청량리상권의 주소비계층에 포함되기 시작하면서 최근까지 과도기를 겪어왔던 것으로 평가된다.
그러나 최근 청량리일대에 변화의 조짐이 보이기 시작하고 있다. 용산-덕소간 중앙선이 개통되었고 청량리부도심균형발전촉진지구개발, 전농동/답십리뉴타운지구지정, 윤락가일대 재개발계획발표 등의 산업입지여건의 개선과 함께 2008년에 마무리되는 청량리민자역사라는 호재가 있어 그 어느 상권보다도 많은 변화와 성장이 예상되고 있어 주목을 받고 있는 것이다.
청량리 상권의 범위는 경동시장을 포함시키지 않는다는 전제하에 롯데백화점을 중심으로 서북쪽으로 미주상가 B동 우리은행근처까지, 북동쪽 홍릉길로는 현대코아인근까지, 서쪽편은 성바오로병원삼거리까지로 볼수있다.
청량리상권의 일일 유동인구는 약 20만명 정도로 집계되며, 1호선청량리역을 이용하는사람만 일일10만명이 넘는 반면에 인도폭이 좁은 관계로 유동인구가 더 많아보이는 측면도 있지만 로터리를 중심으로 평일에서 주말까지 그야말로 폭발적인 유동인구가 발생되는 것을 이곳을 방문할 때마다 느끼게 된다.
하지만 소비계층에 있어서는 각각의 섹터에 따라 확연히 구분이 되는데, 청량리로터리에서 경동시장방향양쪽 대로변과 현대코아방향은 40대이상의 연령층이, 미주상가는 주부와 10대~20대 여성이, 청량리역사와 롯데백화점인근은 대학생들과 주부들 그리고 철도여행객들의 유동이 활발하다. 아울러 롯데백화점 앞에는 버스정류장이 있는데 최근 청량리환승센터로 재탄생하면서 중랑,구리,남양주 방향과 맞은편 시내권방향으로 30여개의 노선이 운행중에 있어 하교, 퇴근시간대가 되면 버스를 타려는 사람들로 많은 인파가 모이게 된다.
청량리상권의 중심에 위치한 롯데백화점을 기준으로 북동쪽에는 역광장과 함께 패스트푸드점들과 소규모분식집이 길게 자리잡고 있다. 이곳에서 망우로를 끼고 건너편(맵지도상A지역)에는 10대~20대를 겨냥한 패션/판매/의류상권이 형성되어 있다. 특히 3번출구에서 약 50m가량 올라가면 청량리상권에서 가장 유명한 미주상가A동이 나오게 된다. 1층에 의류, 화장품, 악세사리 등의 업종이 주를 이루는 이곳은 젊은 여성들과 학생들의 유동이 매우 많은 곳으로 국내외의 유명의류브랜드와 화장품브랜드들이 집결해 있는 곳이다. 저가화장품브랜드인 '더페이스샾'과 '스킨푸드'는 비교적 최근에 청량리상권에 입점한 브랜드들이다.
90년대후반 ~ 2000년대 초반까지 청량리상권이 한창 활성화될 당시 이곳의 권리금시세는 그야말로 부르는게 값이었다. 지금도 간혹 미주상가에서 오랫동안 장사를 한 사람들을 만나면 본인이 이곳에 매장을 얻을 그당시의 권리금 시세가 3억~4억선이었다고 말한다.
그러나 대중교통수단이 발달하면서 이곳의 소비자들이 동대문이나 종로나 명동으로 빠져나가는 현상이 심해지게 되고 경기침체역시 장기화되면서 과거에 비해 전반적인 1층점포의 권리금이 많이 떨어진 상태로 파악되고 있다.
2006년1월 현재 이곳의 임차시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금1억~2억5천, 보증금7천~1억2천, 임대료170~320 수준이다. 한때 미주상가의 상인들이 다른 상권에 비해 극도로 높은 권리금을 요구하면서 속칭 '권리금장사하는 사람들'이라는 오명을 얻기도 했었지만 분양주들이 상가임대료를 매번 인상하기 시작하면서 그런 현상은 현재는 많이 사라진 상태이다.
1층이 주로 의류나 패션브랜드위주로 이루어져 있다면 2층이상층에는 유난히 병/의원이 많은 점이 특징이다. 미주상가주민들과 인근거주자들을 위한 근린업종들도 2층부터 시작해 상층부에 주로 자리잡고 있다.
미주상가 건너편에도 약간의 의류상권(맵지도상C지역)이 형성되어 있다. 건너편과 비슷한 업종분포를 보이지만 전반적으로 매장규모가 큰 것이 특징인데 최근 이곳을 대표하는 매장중 하나였던 '맥도날드'가 철수하고 점포가 비어있는 모습을 볼 수 있었다.
역광장에서 맥도날드매장 전까지 주로 단층건물위주로 이루어져 있는 대로변에는 주로 소규모분식집 등이 많은데 역광장재개발로 조만간 철거될 예정이라는 소문이 오래전부터 무성한 상태여서 점포거래는 거의 일어나지 않고 있다는 점도 눈여겨볼 대목에 속한다.
청량리로터리를 기준으로 북쪽에 해당하는 2번출구인근과 건너편 기업은행,금강제화 일대(맵지도상B지역)는 미주상가못지않게 많은 유동인구가 모이는 곳이다. 그러나 미주상가나 역광장주변과는 달리 이곳의 주소비계층은 30~40대 혹은 그이상의 중장년층들이다. 수년전 화재로 소실된 재래시장위에 지어진 현대코아와 뒷편 청량리시장 그리고 현대코아맞은편 우체국주변은 주로 생필품을 구매하려는 주부들과 중장년층들로 늘 북적이는 곳이다.
특히 로터리 코너에 있는 '로터리안경'과 '안경박사' 사이의 횡단보도는 이곳의 폭발적인 유동인구를 직접 확인할 수 있는 곳으로 매번 신호를 기다리는 사람들끼리 몸을 부딪혀야 하는 복잡한 곳이다.
은행, 약국, 안경점 등이 많은 이곳의 시세는 1층15평매장기준 권리금1억5천~2억5천, 보증금4천~1억5천, 임대료160~370 수준으로 미주상가일대와 큰 차이를 보이지는 않는다. 이곳 점주들과 얘기를 나눠보면 저마다 이곳이 대한민국에서 가장 유동인구가 많은 곳이라며 자랑을 하지만 정작 주변사람들의 말을 들어보면 유동인구는 많지만 소비력이 떨어지는 사람이 많은관계로 실제 매출은 그리 높게 나오지는 않는다는데 의견이 일치하고 있다.
'농협'과 '베이직하우스'에서 경동시장방향의 대로변에도 상권(맵지도상C지역)이 있는데, 주로 중장년층이 선호하는 업종위주로 재래시장의 분위기가 이어지는 곳이다. 잡화, 분식집, 은행 등이 주업종이고 시세는 1층10평기준 권리금
6천~1억7천, 보증금3천~8천, 임대료110~240 수준이다. 이곳도 경동시장과 인접해 있어 40~60대 유동인구가 무척이나 많은 곳이다. 이면에 위치한 청량리청과물시장과 청량리시장이 최근 환경개선사업을 구상중이어서 향후 변화요소가 발생될 가능성이 높은 것으로 평가받고 있다.
이처럼 청량리상권은 서울동북부 교통의 중심지로서의 역할과 함께 의류상권, 재래시장 등 다양한 모습을 갖추고 있는 대표적인 부도심상권이다. 과거의 어둡고 오래된 이미지를 벗고 대대적인 개발호재들을 바탕으로 새롭게 변신하고 있는 청량리상권은 무엇보다도 폭발적인 유동인구가 최대의 장점이며 향후 권리금시세가 상승될 가능성이 남아있는 몇 안되는 상권이라고 볼 수 있다.
2008년경이 되면 청량리민자역사는 기존의 롯데백화점과 역무시설에 멀티플렉스영화관과 푸드코트를 갖춘 서울시내 최대규모의 민자역사로 다시 태어난다. 여기에다 윤락가재개발과 재래시장정비사업, 전농동/답십리뉴타운개발, 한방특구개발등이 수년내에 마무리될 예정에 있어 창업예정자들의 기대가 점차 고조되고 있다.
아직 청량리상권에서 찾아볼 수 없는 대형커피숍이나 패밀리레스토랑 등과 중저가의류브랜드등이 유망업종으로 꼽히고 있으나 섣불리 결정하기보다는 변화의 추이를 지켜보면서 전문가의 도움을 받아 업종과 창업시기를 결정하는 자세가 필요할 것으로 보인다.
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