대표상권 시리즈 23

          판교로 상권팽창이 주목되는 서현역상권

           - 일일 유동인구 4만여명의 탄탄한 배후세대 중산층 구매력을 지닌 소비 역세상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

해당상권내 인구는 주 소비인구인 배후인구가 상권영역바깥지역에 풍부하게 포진하고 있습니다.

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

업종상권지도는 상가뉴스 레이다 경제연구소 직원이 직접 발로 뛰면서 작성한 실제 상권 지도맵으로 1층의 주요업종을 기준으로 작성되었습니다.<지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실 수 있습니다.

분당 서현역 상권 설명

분당을 대표하는 상권인 서현역상권은 전형적인 신도시상권의 대표주자로 손꼽힌다. 성남구시가지가 1970년대에 서울의 무허가주택에 거주하던 철거민들이 대거 이주해오면서 선입주후개발방식으로 형성되어 기반시설이나 인프라가 부족한 입장이었다면 분당신도시는 한국의 5대신도시중 1,2위를 다툴 만큼 애초부터 체계적이고 계획적으로 조성된 지역이라고 볼 수 있다.

90년대중반까지만 해도 분당에는 이러다할 큰 상권이 없었고 그나마 야탑역 근처가 풍부한 배후수요를 바탕으로 분당제일의 상권이라는 평을 듣고 있었다. 그러나 91년 분당지역 최초로 개발이 시행된 서현동일대에 시범단지가 건설이 되고 이후 94년 분당선이 개통되고 서현역사와 연결되는 자리에 '삼성플라자'가 들어서면서 이러한 양상은 순식간에 바뀌기 시작했다.

삼성플라자는 연간내점객이 무려 2,500만명에 달하는 분당 최대규모의 백화점이다. 이곳은 대형쇼핑센터이면서 동시에 연중 다양한 문화행사와 이벤트광장, 이벤트홀, 문화센터, 생활정보센터를 갖춘 복합문화시설의 역할을 하면서 분당을 대표하는 집객시설로 사랑을 받고 있다.

아울러 서현역 삼성플라자를 중심으로 양방향에는 로데오거리가 조성되어 국내외 유명브랜드매장들이 연이어 입점하기 시작했고 그로 인해 이일대는 어느새 젊은이들과 학생, 주부들 사이에 만남의 장소로 자연스럽게 자리잡게 되었다.

또한 기존의 분당구청, 중앙공원, 농협, 우체국 등이 매우 인접해 있어 중장년층까지도 상당수가 근처로 유입되는 현상을 감안한다면 서현상권은 그야말로 분당최고의 상권으로서의 역할을 충분히 해내고 있다는 데 의문의 여지가 없다고 보여진다.

일반적으로 서현상권이라고 하면 삼성플라자를 중심으로 서현로데오와 이면먹자골목까지를 상권의 범위에 두는 경우가 많다. 상권외곽에 빌딩 등 대형업무시설들이 많아서 상권의 범위가 크지는 않지만 대신에 유동인구의 흩어짐이 적기 때문에 자연스럽게 지하철역과 백화점이 있는 역광장과 로데오거리로 사람이 모일 수 밖에 없는 유리한 점을 확보하고 있다. 

지하철 분당선 서현역은 하루평균 4만2천명 정도가 이용하는 지하철역이다. 이용객 대부분은 서울로 출퇴근하는 사람들인 것으로 파악되고 있다. 지하철 외에도 서울과 분당,용인을 연결하는 수많은 버스노선이 서현역을 경유하는데, 분당일대를 경유하는 시내버스, 강남(강남역, 양재역, 잠실등), 강북(광화문, 을지로, 시청등)으로 운행하는 광역버스가 수많은 직장인들과 학생들을 이동시킨다. 또한 구리-판교-일산간 도시순환고속도로와 경부고속도로가 교차하고 3번국도와 분당-수서간 도시고속도로가 있어 안양, 과천, 구리, 하남, 광주, 용인 등 수도권남부지역으로의 이동은 물론 서울이나 수도권기타지역과의 연계성도 뛰어나며 가까이에는 성남로, 판교IC와 직접 연결되는 지리적 이점으로 인해 향후 성장잠재력이 꾸준히 유지될 것으로 전망되는 곳이 바로 서현상권이다.

서현상권은 삼성플라자를 중심으로 두 개의 상권으로 분리되어 있다. 이중 5번출구앞 로데오거리가 바로 서현상권의 메인입지를 형성하고 있다. 메인광장으로도 불리는 이곳은 10대~20대의 움직임이 활발하고 일년내내 활기가 넘치는  판매상권으로 국내1군브랜드가 상당수 입점해 있는 A급상권이다.

의류매장이 삼성플라자내에 대부분 들어가 있어서 의류브랜드샾은 많지 않지만 유명패스트푸드매장들과 초저가화장품, 보세의류, 쥬얼리 등 중심상권을 대표하는 업종들이 주류를 이루고 있다. 또한 틈새라면, 하야미, 미소야, 미다래 등 학생들이 즐겨 찾는 먹거리매장들이 로데오메인에 자리잡고 있고, 무엇보다도 분당에서 매우 유명한 '서현문고'가 광장바로 앞에 위치해 있어서 젊은층유입의 대표주자역할을 하고 있다. 또한 최근에 슈즈클릭, 슈즈몰 등 신발전문매장들이 이곳에 점포를 낸 부분도 흥미롭다.

일반적으로 1층상권은 주변에 백화점 등 대형유통시설이 인접해 있는 경우 백화점으로 인해 이삭줍기상권의 혜택을 보거나 반대로 활기를 띄지 못하고 고전하는 경우가 많지만 서현로데오상권만큼은 삼성플라자와의 인접성이 근처 로드상권에 긍정적인 영향을 미치고 있어서 전자의 경우에 해당된다고 할수 있는데, 이는 의류 등 주부들을 겨냥한 특화된 업종이 백화점 안으로 입점하고 주변 1층 상권에는 판매, 요식, 이동통신, 보세의류 등 젊은층과 학생들이 선호하는 업종으로 구성되면서 자연스럽게 상호 시너지효과를 내고 있기 때문이다. 이점이 서울시내의 많은 상권들이 기존의 의류상권과 새로 들어서는 백화점 및 쇼핑몰 사이에 생기는 업종중복현상으로 침체기에 접어드는 것과는 비교가 되는 대목이라 할 수 있을 것이다.

현재시점의 서현로데오는 10년전이나 지금이나 경기와는 상관없이 꾸준히 장사가 잘되는 상권으로 판단되는데 실제로 5번출구앞 매장들을 대상으로 시세를 조사해 봤으나 서현문고에서 바이더웨이매장까지의 메인자리에서는 매물을 수배하기가 매우 힘든 상황이다.

다만 최근 비공개적으로 이루어졌던 두세건의 점포거래내용을 확인해 본 결과 이곳의 임차시세는 1층10매장을 기준으로 권리금1억2천~3억, 보증금7천~1억3천, 임대료310~400 선에 형성된 것으로 조사되었다. 권리금시세는 일단 큰 변화가 없지만 유의해 볼 점은 임대료의 인상폭이 의외로 높아지고 있다는 점이다.

10평짜리 매장의 임대료가 300만원이 넘어가면 대개 일매출 70~80이상을 올리더라도 버거워하게 되는데 아무리 장사가 잘되는 상권이라 하더라도 전반적인 임대료수준이 높다면 매장을 선택할 때 각별한 주의가 요망된다.

특히 1군브랜드의 경우 브랜드 인지도를 통해 판로가 일정부분 보장되는 반면에 마진율이 낮기 때문에 임대료 대비 실속없는 외형상의 성황으로 인해 철수하는 경우를 종종 보게 된다. 서현로데오거리의 경우 화장품, 이동통신, 쥬얼리 등 일부 업종이 이미 상당수 입점해 있는 상태이므로 추가로 입점하게 되는 업종이라면 프랜차이즈 본사의 상권분석만을 믿고 무리하게 창업했을 경우 업종중복 등으로 어려움을 겪을 가능성도 있다는 점을 반드시 기억해야 한다.

반대편 6번출구 상권은 분당구청으로 향하는 길목에 위치해 있고, 농협, 킴스클럽 등이 주위에 있지만 5번출구쪽 메인광장과 비교하면 유동인구가 적고 상권의 세력이 비교적 약한 모습이다. 이랜드프라자와 ABC마트등 대형매장도 있지만 주로 보세의류/잡화나 음식점이 많은 것이 특징이다.

시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금5천~1억3천, 보증금7천~1억6천, 임대료200~280 수준이다. 서울시내에서는 흔히 보기 힘든 군소브랜드의 매장이 많아서 인지도나 단골확보에 어려움을 겪는 곳이 많은편이며 메인상권에 비해 점포의 입점-철수가 아주 빈번히 발생되고 있다. 게다가 '시마1020'이라는 영화관마저 영업을 중단하며 다소 침체된 분위기에 있다.

이면 먹자골목은 지역거주민들보다는 주로 인근오피스가의 직장인들로 붐빈다. 1층보다는 건물지하나 2층 또는건물사이의 좁은 골목에 주로 형성된 먹자라인은 직장인들이 선호하는 품목위주로 형성되어 있다.

서현상권이 10년전이나 지금이나 변함없이 투자유망지역으로 각광을 받는 데는 여러 가지 이유가 있겠지만 역시 주소비계층의 활발한 구매력에 그 답이 있다는 견해가 가장 많다. 서울의 주거배후지이자 신도시인 분당의 생활수준은 대부분 중산층이상으로 소비수준 역시 높은 것이 특징이다.

특히 아파트상권을 대표하는 주부들의 소비성향을 정확히 파악하고 주상복합을 비롯한 인근오피스타운이 형성되는 위치와 길목을 꾸준히 관찰한다면 서현상권에서의 창업성공률은 높아질 것이다. 

아울러 이곳과 인접해 있는 판교택지개발사업이 열기를 더해가고 있고 용인지역아파트의 입주역시 진행중인 부분을 감안하여 중거리 배후지역의 세대수 증가를 통해 서현상권의 팽창에 어느정도 영향을 미치는지 면밀히 주시할 필요가 있다. 학생, 직장인, 주부 등 정확한 대상을 겨냥한 업종선정과 임대료부담이 적은 매물을 확보하는데 성공한다면 그동안 많은 창업자들이 경험했던 안정적인 매출은 분명히 보장될 것이다

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 성남시 분당구 서현동 89 서현파크플라자 근린상가 10,366.00평 B4~3F 2005/11/1 031-707-3848

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