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고양 화정역 상권설명
경기도 고양시 덕양구에 위치한 화정동상권은 일산과 서울을 잇는 경기북부의 중심상권으로 법정동인 화정1동과 화정2동에 위치해 있으며 대단위아파트단지인 은빛마을, 별빛마을, 옥빛마을의 두터운 수요층을 배후에 두고 있는 곳이다.
90년대 신도시개발이전에는 주로 야산과 저수지와 벌판이었던 화정동일대는 대규모택지개발사업과 함께 고층대규모아파트단지와 상가건물들이 대거 들어서면서 지역상권의 면모를 갖추기 시작했다. 아울러 지하철3호선(일산선) 화정역이 개통되면서 단순한 신도시개념의 상권에다 역세권으로서의 기능을 하기에 이르자 이곳은 서울에서 가장 가까운 일산의 상권으로 널리 알려지기에 이르렀다.
화정동에는 덕양구청, 고양경찰서, 덕양우체국, 고양소방서, 시민회관 등 공공기관이 밀집해 있으며 롯데마트, 세이브존, 엘지마트, 월마트 등 대형유통판매시설이 많아서 사람들의 발걸음이 늘 끊이지 않는다.
특히 화정역에서 새마을금고 방향으로 향하는 로드에 위치한 화정로데오거리는 젊은이들이 늘 붐비는 판매상권이며 화정역 하면 가장 먼저 떠올리는 A급지라 할 수 있다.
화정역상권의 교통여건은 서울이나 일산과의 접근성으로 봤을 때 역시 지하철의 비중이 클 수 밖에 없다고 봐야 하겠지만 자유로, 수색 등과의 연결이 용이하고, 서울강북권역(서울역,광화문,종각,녹번등)이나 일산신도시방향으로 운행하는 버스노선이 다양하게 갖추어져 있으며 화정고속터미널이 일산과 지방을 연결하는 고속버스터미널의 종점이라는 점으로 인해 나름대로 편리성을 인정받고 있다고 해도 무방할 것이다.
상권반경내 약3만세대이상이 거주하고 있어 여느 상권과 견주어도 배후세대의 풍부함에서 앞서는 것으로 평가받는화정상권은 앞서 언급한 것처럼 그 배후세대의 소비형태가 대형할인매장으로 집중되는 경향이 짙다고 봐야 하겠지만 10~20대 젊은이들로 늘 붐비는 로데오거리만큼은 패션, 먹자가 어우러진 고양시의 유일한 판매상권으로 꾸준히 성장하고 있어 주목을 받고 있다.
화정로데오상권의 중심은 역시 화정역 1,2번출구앞 광장에서 옥빛마을 방향으로 150m가량 이어지는 중앙메인상권이다. 그 중앙로에서도 로데오초입의 '밀라노'매장에서 '로데오24'매장까지(맵지도상으로 A지역)가 상급지인데 의류, 화장품, 쥬얼리 등 패션상품에서 이동통신, 제과, 아이스크림, 분식까지 다양한 업종이 분포되어 있다. 비교적 최근에 입점한 브랜드를 살펴보면 예전 '파리바게뜨'가 입점해 있던 코너자리에 동종브랜드인 '뚜레주르'가 들어가 있고, STCO, 뷰티크레딧 등이 화정역광장에서 바라보면 왼쪽편 초입건물에 입점한 상태이다. 또한 예전 여성속옷브랜드인 '에블린'매장이 있던 자리에는 옆매장과 함께 제법 큰 규모로 '미다래'라는 초밥우동체인점이 최근 영업을 개시했다.
동절기 방학철을 제외하고는 연중 학생들과 20대젊은이들의 만남의 장소로 각광을 받고 있는 이곳은 얼핏 보면 분당 서현역과 비슷한 느낌을 주는데 공공기관이 밀집해 있고, 대단위 아파트단지로 둘러싸여 있으며, 이미 상권발달의 성숙기에 접어들었다는 점에서 그렇다.
하지만 서현역로데오상권이 질서정연하고 계획적으로 조성된 느낌을 주는 반면 화정로데오는 건물과 건물사이의 간격이나 업종이 분포되어 있는 형태로 인해 다소 집객력이 떨어지고 조잡하게 구성된 듯한 이미지가 있는 것이 사실이다.
그런 점에도 불구하고 여전히 화정로데오는 구매력이 뛰어난 젊은 소비계층을 바탕으로 업종에 관계없이 점주들에게 높은 매출을 안겨주는 상권으로 알려져 있다. 실제로 이곳 메인자리에는 매장수가 불과 20개정도만이 있을 뿐이어서 굴지의 국내유명브랜드중 상당수가 출점점포를 내고 싶어하는 지역으로 손꼽힌다.
06년 2월 현재 이곳의 매물시세를 보면 1층 10평매장을 기준으로 권리금 1억~2억, 보증금 7천~1억, 임대료 250~320 수준으로 서울시내 중급상권 수준을 형성하고 있다. 흥미로운 것은 메인자리의 매장들을 1군브랜드가 온전히 장악하지는 못했다는 점인데, 실제로 환타지아, 로데오떡집, 김밥나라, ZOOT(의류) 등 개인이 운영하거나 2군브랜드에 속하는 매장들이 아직 화정역상권의 요지에서 선전을 펼치고 있다.
의류브랜드의 경우 다수가 로데오가 아닌 세이브존을 비롯한 인근 대형매장안으로 입점해 있어서 굳이 1층에 매장을 낼 필요를 느끼지 못하는 측면도 있겠지만 위의 매장들을 지켜보면서 반드시 유명브랜드가 아니더라도 소비계층을 정확히 분석하고 꾸준히 단골고객을 유치하는 노력이 뒷받침된다면 신도시상권에서도 성공적인 매장운영을 할 수 있다는 점을 다시금 깨닫게 된다. 매장점주들을 직접 만나보면 매출이 웬만큼 나오는 자리들은 거의 1억5천만원 이상의 권리금을 받을 수 있는 자리임을 강조하며 본인이 그냥 장사를 해도 된다는 식의 태도를 취하는 것을 보더라도 이곳이 실제로 장사목이 좋은 상권임은 틀림없는 사실로 보여진다.
하지만 이런 화정역상권에도 긍정적인 요소만 있는 것은 아니다. 최근 중앙로데오메인에 있는 매장들을 기준으로 점포의 임대료수준이 의외로 많이 올라간 상태이다. 게다가 현재에도 계약기간 만료와 함께 임대료를 꾸준히 올리는 경우가 대부분이며 세입자가 바뀌는 경우에는 그 인상폭이 더 커지기 마련이어서 관심이 집중되고 있다. 매장실평수가 10평에 불과하다면 서울시내권의 1군브랜드매장을 기준으로 하더라도 임대료가 200~250 수준을 유지해야 하는 것이 일반적인데 화정상권의 경우 250이하의 매장을 더 이상 찾아볼 수 없고 15평대의 일부 매장의 경우 500만원에 육박하는 곳도 있어서 세입자들이 견디다 못해 가게를 내놓는 경우가 발생되기도 한다. 이곳에서 매장을 구하고 있는 사람이라면 이런 점들을 꼼꼼히 알아보고 시세이상으로 임대료가 비싼 매장은 권리금이 다소 저렴하다 하더라도 선택하지 않는 것이 바람직하다는 점을 강조하고 싶다.
로데오메인의 SK텔레콤이 있는 건물과 '스프리스'매장이 있는 건물 사이에는 '유퍼스트'라는 상가가 현재 분양중에 있는데 현재 공사가 완료되는 시점에 있다. 이 상가의 1층은 기존에 같은 자리에서 매장을 하던 사람들이 분양을 받은 사례가 많은데, 평당 3천만원선에 분양을 받은 것으로 알려져 있다. 실14평짜리 매장의 분양가가 8억~9억선이라는 계산이 나오는데 이경우 세입자에게 요구할 수 있는 적정임대가가 보증금 1억5천만원에 월350~400 정도라는 것은 해당 분양사무실의 관계자들도 인정하는 부분이다.
그러나 현재 유퍼스트상가의 1층분양주들이 부르는 호가는 보증금1억/임대료500, 여기에다 권리금1억을 공급초기단계에서 형성시켜놓은 상태여서 원만한 상권팽창의 호재를 금액부담적인 요소로 부담을 주고 있는 상황이다.
실제 이랜드를 비롯한 국내유명브랜드에서 이 상가1층에 본사브랜드샾을 내려 했으나 드높은 임대료와 정상적으로는 이해하기 힘든 분양주의 권리금요구 때문에 발길을 돌려야 했다.
이처럼 풍부한 수요를 확보하고도 임대료의 과다인상 때문에 위력이 약해진 상권으로는 이대상권이나 홍제역 등이 있는데 이대의 경우 최근 비어있는 가게가 속출하면서 한차례의 임대료조정에 따르는 변화가 있을 것으로 예상되고 있다.
화정역상권의 나머지 부분들은 대개 음식점이나 보세/잡화 등으로 이루어져 있으며 나름대로의 영업전략을 토대로 내실있는 매장운영을 하고 있는 경우도 많다. 중앙로에 비해 유동인구나 집객력이 크게 떨어지지만 세이브존, 롯데마트, 월마트 등 대형유통시설들과 마주보고 있어서 주부나 거주민들의 내왕이 잦으므로 저렴한 임대료를 바탕으로 소자본창업에 도전해 볼만한 입지로 분석되고 있다.
분당의 서현역상권과 함께 신도시상권의 대표주자역할을 하고 있는 화정역상권은 근처 대형유통시설의 난립속에서도 기대이상의 활약을 하고 있는 창업의 최우선적격지 중 하나로 평가받고 있다. 또한 상권의 범위가 현재에서 더 확대될 수 있는 공간이 부족한 상태이므로 1층상권의 선전은 한동안 이어질 것으로 예상된다. 이곳의 수요자들을 만족시킬 수 있는 업종선택은 기본이겠고, 평소 상가시세를 주의깊이 관찰하여 시세보다 높은 권리금이나 임대료를 지불하는 실수만 범하지 않는다면 화정역상권에서의 창업은 성공적이 될 것이다.
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