대표상권 시리즈 29

               패션유행을 선도하는 이대역상권

                          - 일일 유동인구 6만2천여명의 유행을 선도하는 역세상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

이대역 상권 설명

의류/패션의 메카라 불리우는 이대상권은 국내의 단일상권중 가장 많은 점포수를 자랑하는 곳이다. 보세의류, 화장품, 악세사리, 헤어샾 등 패션관련 업종들과 커피숍, 패스트푸드 전문점이 거리를 장악한 오늘날의 모습은 국내최초의 여자대학교가 설립된 1880년대부터 여성지식인의 산실로서 대학문화를 주도했던 90년대 이 지역의 모습과는 사뭇 큰 차이를 보인다 할 것이다.



이대정문 일대가 본격적으로 상권으로서의 역할을 하게 된 데에는 역시 84년에 개통된 지하철2호선 이대역의 역할이 절대적이었다. 입지여건상 지상교통을 통한 외부인구의 유입이 쉽지 않았던 이곳에 지하철이 개통되고 인근의 연세대/신촌상권이 신촌로를 관통하는 버스노선 등으로 활성화되면서 자연스럽게 이대부근은 의류/패션, 신촌은 판매/음식으로 업종이 분화되어 의류판매업이 주를 이루는 현재 이대상권의 형태가 만들어지기 시작한 것이다.

최근 들어서는 대형쇼핑몰인 신촌밀리오레(06.8오픈예정)와 예스에이피엠(07.4준공)이 입점을 앞두고 있는데다 일부 건물주들의 과도한 임대료인상으로 인한 점주들의 어려움이 가중되어 상당수 매장이 치솟는 임대료를 감당하지 못하고 문을 닫는 경우가 발생하고 있어서 한편으로는 임대료인하가능성의 호재를 담고 있는 반면 1층상권의 향후전망에 대한 부분이 그리 긍정적이지 못하다는 평가와 함께 한차례의 전체적인 임대료조정시기가 임박했다는 예상이 나오고 있는 상황이다.

이대상권의 일일 유동인구는 평일 10만명에서 주말 20만명에 이르며 그 중 여성/10대~20대의 비율은 70%~80%수준으로 압도적이라 할 수 있다. 같은 여성이지만 10대의 경우 유동은 활발한 반면 구매력이 떨어지므로 매출로 이어지는 확률이 높지 못하며 20대를 대상으로 한 업종이 다소 높은 객단가를 바탕으로 내실있는 영업이 가능한 것으로 분석된다.

동대문이나 명동의 쇼핑몰과 판매점들이 순수하게 만들어진 것들을 제공하는 데 그친다고 본다면, 이대에서는 소비자가 직접 유행을 창조(리폼,수선)하는 것이 가능하고, 의류뿐만 아니라 미용, 잡화, 악세사리 등 패션과 관련된 모든 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 메리트가 있어서 젊은 여성들이 만들어가는 상권이라고 불리기도 하며 많은 전국화 가맹업체를 꿈꾸는 업체입장에서는 이대상권에서 성공하면 전국화에 성공할 수 있다는 판단아래 다양한 브랜드가 시범적으로 출점하기 위한 경쟁을 하는 시장성 검증을 위한 상권으로 분류되기도 한다.



요즘 이대상권이나 신촌상권등의 독특한 특색은 메스티지로 불리는 신유행 소비조류인데, 명품소비의 대중화를 의미하는 메시티지는 실속있는 소비라기 보다는 고가명품의 소비를 지향하는 대신 준명품군에 해당하는 상품을 소비함으로써 자신의 품격을 높이는 성향으로 자신의 심리적 만족만 있다면 실용적 소비품 보다 명품군 밑에 속한 준명품에 기꺼이 소비를 하는 패턴으로 소비문화의 새로운 유행패턴으로 자리잡아가고 있는 추세이다. 이러한 추세에 의해 10만원대 양주바, 고급커피테이크아웃, 최신유행 고가 핸드폰 구매등으로 소비성향이 표현되면서 새로운 소비조류가 신세대를 중심으로 확대되어 가고 있는 대표적인 지역으로 분류되기도 한다.

시간대를 기준으로 유동인구를 분석해 보면 3시~6시 사이에는 역시 대학생들의 비율이 절대적이며, 6시이후에 10대의 비율이 다소 높아진다. 흥미로운 점 한가지는 이곳에서 쇼핑을 끝낸 사람들이 해가 저물기 시작하면 신촌으로 이동하는 경향이 강하다는 것인데 실제로 이대상권섹터에는 먹자골목이나 유흥상권이 없고 신촌까지는 도보로 이동이 가능하기 때문에 저녁식사와 각종 모임을 위해 명물거리길, 연세로, 현대백화점뒷편 등으로 유동인구가 휩쓸려나가는 느낌을 받게 된다.



상권의 섹터를 세분해 보면 지하철이대역 2,3번출구에서 이대정문까지, 지하철1번출구에서 우체국까지의 신촌로대로변, 이대정문에서 신촌민자역사방향의 양쪽 로드상권과 이면의 로데오거리로 구분해 볼 수 있다.

이 중 가장 각광을 받는 곳은 이대정문에서 신촌기차역(민자역사)까지 형성된 보세의류상권(맵지도상으로 A지역)이다. '신촌역길'이라고 부르는 이 거리에는 점포가 낡은 저층건물에 주로 자리잡고 있으며 10평안팎의 소점포위주로 구성되어 있어서 200m가 채 안되는 짧은 거리에 80여 개의 1층매장이 빼곡히 들어서 있다. '피자몰'매장에서 신촌기차역방향으로 약간의 내리막길이며 뜻을 이해하기 힘든 영어단어들이 간판에 새겨져 있고 중간중간에 '미샤', '퓨마', '에어워크', '데얼스' 등 낯익은 1군브랜드도 눈에 띈다. 그 외에도 중고명품, 악세사리, 수선전문점, 커피숍 등이 입점해 있으며 매장평수가 대부분 10평을 넘지 않는 가운데 임차시세는 1층8평안팎의 매장을 기준으로 권리금이 아예없거나 최고 2억8천까지 높게 형성된 매장도 있었으며 보증금4천~1억2천, 임대료 180~340 정도이다. 권리금시세가 이처럼 큰 편차를 보이는 것은 앞서 언급한 바와 같이 개별 건물주들의 성향과 그에 따른 임대료수준이 다르기 때문이라고 봐야 한다.

같은 동선에 위치한 동일한 평형대의 매장이라 하더라도 임대료가 200이 넘지 않는 매장과 350인 매장의 권리금이 같을 수는 없기 때문이다. 이대전철역부근의 임대료시세가 매우 큰 폭으로 상승한 데 비하면 그나마 이곳의 임대료수준이 이 정도 선에 그치고 있는 것이 다행스러울 정도이며 건물주들이 주변시세에 자기 건물을 맞추는 성향이 있다는 점을 감안하면 추가적인 임대료상승이 예상되므로 점포를 구할 때에는 신중을 기해야 할 것이다.

또한 대학상권의 특징인 방학철 매출감소부분도 감안해야 하는데 특히 겨울방학 기간에 이같은 현상이 심해지며 역으로 창업예정자의 입장에서는 오히려 이 시기에 좋은 입지의 매장을 저렴하게 구할 수도 있다.



이대전철역에서 이대정문 사이의 상권(신촌역길, 맵지도상으로 B지역)은 최근 차로를 좁히면서 인도가 확장되고 거리곳곳을 깔끔하게 정비했지만 공사중인 APM 현장과 맞닿아 있어서 지나가는 사람들이 불편함을 느끼는 부분으로 인해 전반적인 매출이 감소한 상태이다. '파티피아', '버거킹', '올리브영','스타벅스' 등 규모가 큰 매장들과 이대정문앞의 작은 점포들이 혼재해 있으며 학생들 외에 주부들의 모습도 적지않게 눈에 띄었다.

이대정문에 인접한 소점포들은 큰 변화없이 영업을 하고 있지만 지하철역 인근의 매장들은 잦은 임차인의 변동으로 인해 간판이 자주 바뀌는 모습을 보이는데 이는 역시 15평매장을 기준으로 600~700씩 하는 과도한 임대료 부담이 가장 큰 원인으로 분석되고 있다.

실제로 상가뉴스레이다 매물상가팀에서도 이대역 1~4번출구 일대의 매장 중 30% 이상이 매물로 나와 있다고 말하는데 시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금이 없는 매장부터 3억대까지 형성되어 있으며, 보증금 1억~4억, 임대료 340~750 수준이며 지하철출구와 인접한 매장일수록 높은 임대료수준을 보인다.

일견 이곳의 유동인구만을 보고 섣불리 창업을 했다가 높은 임대료를 감당하지 못하고 다시 나와야만 하는 경우가 무척 빈번하고 그런 이유에서 매장간판이 매우 자주 바뀌는 현상이 일어나는 것이다.



또 하나의 변수는 '예스에이피엠'쇼핑몰이다. 이대상권에 처음 들어서는 쇼핑몰인데다 연면적 9천평규모에 13층건물과 공원 등 녹지공간이 같이 만들어질 예정인데 이 쇼핑몰이 영업을 개시하게 되면 가장 크게 영향을 받게 될 상권이 바로 이대지하철역에서 이대정문까지의 로드샾이 될 것이기 때문이다. 이곳에 점포를 출점하려 했던 상당수 대형 프랜차이즈업체들이 입점시기를 늦추고 있는 것도 대형쇼핑몰이 들어선 이후에 상권의 내용이 어떻게 변화될지 예측하기 힘들기 때문이라고 봐야 한다.

이대역 1번출구에서 신촌우체국까지의 신촌로대로변(맵지도상 C지역) 역시 상권의 외형과는 달리 무척이나 높게 형성된 임대료로 인해 과도기에 접어든 상태이다. 굴지의 1군브랜드매장들이 자리잡고 있고 엄청난 유동인구가 지나다니는 것은 사실이지만 실속은 없다는 것이 이곳 점주들의 설명이다.



인도가 좁고 노점상들이 많아서 사람들이 여유있게 매장내부를 들여다보지 못하고 떠밀려 가버리는 경향이 강하다. 임차시세는 1층 15평 매장기준 권리금 없음~3억5천, 보증금 1억~3억5천, 임대료 300~850 수준이다. 결국 이곳은 의류브랜드의 신규브랜드광고 내지 안테나샾의 역할을 할 수는 있겠지만 개인점주가 매장을 운영하기에는 적합하지 않다는 분석결과를 얻을 수 있었다.

마지막으로 이대정문-신촌민자역사의 이면거리(맵지도상 D지역)인데, 이곳에도 의류브랜드매장이 많아서 로데오거리와 비슷한 느낌을 주고 있다. 대로변이나 상급지에 매장을 내기 힘들어하는 브랜드들이 대개 이곳에 자리를 잡고 있으며 전반적인 의류경기의 침체와 함께 매출부진에 빠진 매장이 많다. 1층20평 매장을 기준으로 권리금이 없는 매장에서부터 2억까지, 보증금은 8천~1억8천, 임대료는 350~570 에 형성되어 있다.

이렇듯 이대상권은 홍대,신촌과는 다른 여성상권이라는 독특함을 지니고 있다. 의류, 화장품, 잡화, 악세사리,헤어샾 등 패션관련 업종이 여전히 강세이며 패스트푸드, 커피숍도 유망한 업종이라 할 수 있다. 대학생뿐만 아니라 10대~30대여성 다수가 이곳의 고정수요라고 볼 수 있고 주말에 유동인구나 매출규모가 평일보다 높아진다. 그러나 소비량에 대비한 점포수가 지나치게 많은 점과 최근 의류 및 패션관련 업종의 고전, 높은 임대료 등을 염두에 두지 않은 창업은 결국 스스로에게 어려움을 초래할 뿐임을 기억해야 할 것이다.



또한 에이피엠과 밀리오레 등 두 개의 대형쇼핑몰이 내년과 내후년에 차례로 입점을 시작하게 되는데 아직 속단하기는 이르지만 각 쇼핑몰의 규모로 보아 이대상권의 전반에 적지않은 영향을 미치게 될 것임은 분명해 보인다. 많은 사람들이 에이피엠보다 오히려 신촌민자역사와 연계되어 지어지고 있는 밀리오레의 파괴력이 더 클 것이라고 예상하고 있는데 민자역사의 위치가 이대정문과 연대/신촌상권의 중앙에 위치해 있으며 일산, 인천, 부천 등과 연계된 철도노선 그리고 1,500개의 점포와 영화관이 들어오게 되면 기존의 이대상권과 신촌상권을 동시에 흡수할 수 있을 것으로 보이기 때문이다. 그 시점이 되면 신촌상권과 이대상권이 통합된 하나의 거대한 대형상권으로 변모하면서 명동이나 동대문을 견제할 수 있는 힘을 갖추게 될 가능성도 충분히 있으므로 다소 시간을 두고 변화추이를 관찰하는 자세가 필요할 것이다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 서대문구 대현동 이대예스에이피엠 테마쇼핑몰 30820.03평 B6~13F 2007/4/30 02-364-7525