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용인 김량장동 상권설명
용인시 김량장동에 위치한 용인 구시가지 상권은 외형상 1군브랜드위주의 활기넘치는 판매상권이면서도 안을 들여다보면 지방상권 특유의 독특함과 보수적인 면이 강하다고 봐야 할 것이다.
서울시와 맞먹는 면적을 행정구역에 두고 있는 용인은 이 김량장동 구시가지상권을 제외하고는 의류/판매상권이 전무하다시피 한 상태로 배후반경세력이 매우 넓으며 용인에서는 유일하게 재래시장이 형성되어 있어서 소비계층이 다양하다는 장점을 가지고 있다.
또한 주변 10여개의 학교와 처인구청, 농협, 경찰서, 우체국, 한국전력, 시외버스터미널 등 주요시설들이 근거리에 위치해 있기 때문에 집객효과가 뛰어나며 서울,수원 등과 연결되는 주요버스노선들이 경유하여 출퇴근 및 버스를 통해 이동하는 사람들이 유동인구의 상당수를 차지한다는 측면이 크게 작용하고 있다.
몇 주 후 상가뉴스레이다 100대상권에 실리게 될 구리수택동상권과 매우 흡사한 점이 많다는 느낌을 주는 이곳은 짧지 않은 시간동안 시내상권으로서 큰 변화없이 상권의 힘이 유지되어온 것이 사실이지만 최근 본격화되고 있는 여러가지 호재와 함께 숨길 수 없는 보완과제들도 가지고 있는 것으로 분석된다.
우선 인근 역북동,삼가동 일대에 들어서고 있는 행정타운이다. 용인시청, 의회청사, 경찰서, 복지센터,문화예술공연장 등이 포함된 복합행정센터로 8만여평 규모에 조성되는 이곳은 06년 하반기에 제기능을 수행하기 시작할 예정이어서 행정타운 일대의 상업예정용지 평당가가 상승곡선을 그리고 있는 것으로 파악되었다.
또한 08년 준공될 경천철 역시 용인상권에는 더할나위 없는 호재가 될 것이다. 용인 자체내에서의 차량이동이나 통학에 있어서는 서울이나 수도권의 다른 도시보다 훨씬 원활한 교통여건이지만 서울로의 출퇴근은 버스 및 자가용출퇴근 이외의 방법이 없어서 단편적으로 용인구시가지상권을 항아리형태의 상권으로 보호해주는 역할도 하지만 그만큼 전철을 이용한 출퇴근이 가능한 수도권의 다른 지역들과 비교했을 때 거주환경이 취약하다는 점이 늘 지적되어 왔다.
실제로 용인을 염두에 두고 있는 투자자들의 관심도를 파악해 보면 경전철이 개통되는 역사주변을 중심으로 높아지는 것을 확인할 수 있는데 용인시내상권의 경우 메인상권과 도보로 불과 3분~5분거리에 역사가 들어서게 되어 있으므로 용인경전철개통의 최대수혜지가 될 가능성이 높다고 볼 수 있다.
이 전철은 서울방향으로 명지대-시청을 지나 동백-어정을 경유하여 분당선 구갈역과 만나게 되고 분당선은 서울강남권까지 연결되어 있기 때문에 현재 42번국도를 거쳐 수원IC로 통하던 경부고속도로의 출퇴근시간대의 교통량도 상당히 줄어들 것으로 예상된다.
그에 더해 용인구상권의 신규공급 점포수의 절대량부족현상이 올해 10월과 내년 준공을 앞두고 있는 두 개의 분양상가로 인해 어느정도 해소될 것으로 보인다. 또한 기존의 건물주 및 지역주민들에 의해 외부인들에게 노출되지 않고 이루어지던 점포거래 역시 다른 지역 사람들이나 초보창업자들이 분양상가를 통해 동일한 기회아래 매장을 얻을 수 있는 분위기로 전환될 수 있을 것이다.
이런 흐름 속에서 한가지 짚고 넘어가야 할 변수가 있는데 그것은 다름아닌 최근 역북동에 입점한 이마트용인점이다. 용인동부권 일대에 처음으로 들어선 대형할인점인 이마트용인점으로 인해 같은 상권반경에 위치한 용인구상권이 영향을 받고 있는 것이다.
특히 기존의 용인시장은 이마트와의 거리가 두 정류장 정도의 거리에 있고 재래시장 특유의 특화된 품목과 단골고객으로 인해 큰 타격은 없다며 짐짓 여유를 보이지만 오일시장이 서는 날 예전보다 소비자가 눈에띄게 줄어든 모습을 지켜본 필자로서는 안타까운 마음과 함께 대형유통시설이 지역경제에 미치는 영향을 다시금 확인할 수 있었다.
 
기존 지에스마켓, 롯데슈퍼, 파머스마켓과 같은 중형마트들이 순수하게 인근거주민들만을 소비계층으로 삼았던 것과는 달리 이마트는 김량장동, 남동, 역북동 외에 고림동, 마평동, 유림동, 이동면의 소비자들까지 흡수하여 기대이상의 성과를 내면서 가장 많은 영향을 받는 곳은 다름아닌 용인재래시장이다. 용인의 한 중개업소에서는 '용인뿐만 아니라 분당에서도 용인재래시장까지 시장을 보러 오는 사람들이 있을 정도'라고 말한다.
이처럼 지역경제에 미치는 영향이 큰 재래시장이 주변대형할인점의 입점으로 어려움을 겪기 시작했을 때 시장과 붙어있는 판매상권 역시 파급효과를 겪게 될 수 있다는 점을 잠시 후에 추가로 언급하도록 하겠다.
용인구시가지상권은 앞서 말한 것처럼 항아리와 같은 상권이라고 할 수 있다. 지역주민들은 이 상권 외에는 외류 등 판매업종을 취급하는 다른 상권이 없기 때문에 특별한 경우가 아니면 이곳에서 소비를 해야 하며 패션/의류 등 판매관련업종과 생필품을 취급하는 재래시장이 이면에 위치해 있어 구매계층이 다양하고 소비의 집결효과가 크다는 장점을 갖고 있는 것이다.
또한 다른 항아리형상권과는 달리 주변에 드문드문 형성된 읍/면/동/리 단위의 마을에서 쇼핑이나 시장을 보기 위해 이곳을 찾는 계층이 많다는 점도 중요한 부분을 차지한다 할 수 있고 중고교학생들이 주변에 마땅히 갈 곳이 없어서 하교시간에 이곳으로 모여들게 되는데 서울지역에서 최근 영업부진을 겪고 있는 패스트푸드 전문점의 경우 용인상권에서는 평일에도 빈자리를 찾기 힘들만큼 호황을 누리고 있고 10대들을 겨냥한 저가화장품브랜드, 의류브랜드 매장들이 전국매출순위권 안에 들어가는 곳도 많다.
용인구시가지상권의 범위는 맵지도상 용인사거리에서 용인시청방향으로 용인시네마인근까지를 A급지로 본다. 맵지도에 나타나 있듯이 서울시내의 주요상권에서 볼 수 있는 1군브랜드들이 대거 입점해 있는 상태이다.
도로 양쪽의 유동인구와 집객력에 있어서 큰 차이는 없지만 주메인입지는 '용인문고'앞 버스정류장 근처라고 봐야 한다. 임차시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금1억5천~3억, 보증금1억~2억5천, 임대료 170~240 수준이다.
한눈에 봐도 권리금이 높고 임대료가 낮다는 점을 알 수 있는데 임대료가 저렴한 것은 이곳의 건물들이 전반적으로 낡고 노후되어 있으며 한 건물주가 수십년간 건물을 소유하고 있는 경우가 많고 임차인이 바뀌는 경우가 드물어서 임대료를 인상하는 경우가 많지 않기 때문이다.
 
반면 실제 매장을 운영하는 점주들의 입장에서는 수도권의 어느 상권과 비교해도 뒤지지 않는 매출이 나오기 때문에 가게를 내놓으면 바로 매도가 가능하다는 인식을 가지고 그처럼 높은 권리금을 부를 수 있는 것이다. 그러나 이와 같은 임차시세는 기본적으로 외부에 노출되어 있지 않다.
대부분의 점포거래가 바깥에 알려지는 일 없이 비밀리에 이루어지기 때문이다. 지역상인들과 건물주들간에 내부적으로만 형성되어 있는 네트워크 때문에 그 네트워크 안에 들어있지 않은 사람은 매물정보를 얻기가 원천적으로 불가능한 것이다. 이런 이유에서 용인상권에는 상가중개를 위한 부동산 중개업소가 없을정도다. 어차피 중개업소를 배제한 자체거래만이 이루어지기 때문이다.
이곳 사정을 잘 아는 사람들은 이 상권에서 매장을 하는 사람들은 어차피 정해져 있다고 말한다. 이런 폐쇄적인 상권에서 외지인이 점포를 얻어서 영업을 하기는 매우 어렵다는 것이다. 실제로 상당수 국내 유명 프랜차이즈 업체에서 이곳에 점포출점을 희망하고 있지만 상권의 길이가 짧고 점포수가 한정되어 있는데다 매물이 거의 나오지 않기 때문에 어려움을 겪고 있는 경우가 많다.
점포개설이 까다롭기로 소문이 나있는 화장품브랜드'더페이스샾'의 경우 대로변에 매장을 구하지 못해 이면자리에 들어간 상태이고, 이랜드계열의 '로이드'역시 건물자체가 옆건물보다 안으로 들어가 있어서 매장노출에 약점이 있는 곳에 들어가 있다.
다만 이런 호조건의 상권에서도 개별매장의 매출에 작용하는 큰 요인은 바로 점주들의 영업력임을 잊어서는 안 되며 때로는 상권을 정확히 파악하지 못한 채 브랜드선정에 실패하여 조기에 철수하는 사례도 있다는 점을 기억해야 할 것이다.
'우리은행'에서 용인시청방향으로도 로드샾이 이어지고 있고 간간이 의류브랜드매장이 눈에 띄며 농협과 은행들이 들어서 있기는 하지만 유동인구나 소비집객력에서 메인입지와 비교했을 때 확연히 떨어지는 것이 사실이다. 다만 비싼 권리금을 지불하지 않아도 되며 아파트 등 주거단지와 보다 인접한 부분으로 인해 일부 업종이 높은 매출을 보이고 있는 것으로 파악되고 있다. 아직은 외형상 큰 메리트가 없어 보일 수도 있지만 '용인시네마1번가'가 모습을 드러내기 시작하면 이 인근까지도 크게 활성화될 여지가 남아있다고 볼 수 있다.
용인시내에는 특별히 먹자골목이 형성되어 있지는 않다. 그 이유를 알아보니 역시 매장수가 부족하기 때문에 그리고 매물이 거의 나오지 않기 때문에 웬만한 투자금을 가지고는 1층에 매장을 얻기가 힘들어서 음식업종이 2층에 자리잡고 있는 경우가 많았다.
실제 1층이 아니면 가맹점을 내지 않는 일부 음식계통 브랜드들이 2층에 매장을 갖고 있으면서 나름대로의 매출을 올리고 있는 경우가 많다. 그에 더해 커피숍, 노래방은 손에 꼽을 정도여서 그야말로 점주가 배짱을 부릴 정도로 손님이 많은 상황이다. 이런 현상이 계속 이어지면서 현재까지도 용인상권은 업종분포가 질서정연하게 이루어져 있지도 못하고 바닥권리금이 높게 형성되어 있는 모습을 보이고 있는 것이다.
 
이와 같은 용인시내상권의 흐름에 변화를 줄 것으로 예상되는 두 개의 분양상가가 최근 바닥공사를 끝내고 지상공정에 들어가고 있는데 앞서 언급한 '용인시네마1번가'와 용인사거리인근의 'S-타워'이다. 용인시네마의 경우 넓은 연면적을 바탕으로 1층개별매장의 크기가 실17평 수준이 될 예정이며 영화관입점이 확정된 상태로 입지조건상 시계확보에 유리하다는 장점을 가지고 있지만 준공까지 1년 6개월 이상이 남아 있어 보수적인 용인지역주민들이 쉽게 다가가지 못하고 있는 상태이다.
S-타워의 경우 올해 10월 준공과 함께 용인시네마타워보다 많은 유동인구 그리고 용인사거리와 인접해 있다는 점이 주목해 볼 부분이며 경전철개통시 이용승객의 상당수를 훨씬 많이 끌어들일 수 있는 위치에 있고 현실적인 분양가가 책정되어 향후 임차인모집이나 임대수익률면에서 유리하다 할 수 있다.
끝으로 용인재래시장을 언급하자면 현재로서는 이 시장의 현재가치와 변화부분의 예상치를 정확하게 분석하기 어려운 것이 사실임을 분명히 하고 싶다. 이제 이마트가 입점한지 불과 짧은 시간이 지났을 뿐이므로 보다 더 추이를 지켜보면서 변화되는 모습을 두고 판단을 해도 늦지 않을 것이다. 다만 용인시장의 경우 시장의 변화는 곧 인근로드샾의 변화와 직결되는 부분이므로 판매상권을 염두에 두고 있다 하더라도 재래시장의 변화를 주의깊이 관찰해야 할 것이다.
이처럼 매력적인 판매상권이자 시장을 끼고 있는 지역상권으로서의 위치를 확고히 해 온 용인구시가지상권은 행정타운의 본업무개시 및 경전철개통과 맞물려 한차례의 변화를 겪게 될 것이다.
분양상가투자를 염두에 두고 있는 사람이라면 기존의 상권이 형성된 곳에 이러한 투자호재가 발생되는 부분들을 분명히 지켜보고 있을 것이다. 또한 창업을 희망하는 사람이라면 역시 나름대로의 상권분석과 함께 매물확보에 주력하고 있을 것이다.
한가지 분명한 사실은 어떤 형태의 투자가 됐든지 본인이 거주하지 않거나 잘 모르는 지역을 염두에 두고 있다면 객관성을 가지고 충분한 자료와 정보를 제공할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 필요하다는 점이다. 용인이라는 지역도 그러하다. 멀지않은 곳에 위치한 대규모택지개발지구인 동백/어정지구의 상가투자가치가 예상보다 더디게 나타날 가능성이 높아지면서 용인구상권의 입지가 당분간 탄탄해질 것으로 보인다.
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| 조감도 |
주소 |
상가명 |
구분 |
연면적 |
층규모 |
입점예정일 |
연락처 | |
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경기 용인시 김량장동 96 |
용인
S-TOWER |
근린상가 |
1,696.63평 |
B3~10F |
2006/9/20 |
031-337-0145 | |
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상가 시장 동향
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