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서울역 상권설명
수도 서울의 관문이라 할 수 있는 서울역은 일일 6백여 편의 열차가 운행되고 20만명 이상의 사람이 이용하는, 서울과 지방을 연결하는 철도의 최종종착점이며 수도권지하철 1호선과 4호선이 경유하는 전철역으로, 89년 현재의 민자역사로 확장개관하였고 2004년부터는 한국고속철도의 기점으로 중요한 기능이 더해지게 되었다.
현재 서울역민자역사 건물 내에 입점해 있는 식음료 중심의 매장들과 역사와 연결되어 있는 롯데마트, 갤러리아 콩코스백화점이 상권의 중심부에 위치해 있으며 1층 로드상권으로는 서울역 남단 남영동방향 한강로대로변 일부와 1호선 4번출구 연세아케이드빌딩에서 북단으로 숭례문(남대문)까지 이어지는 남대문로 대로변과 이면먹자상권이 전부이다.
행정구역상 서울시 중구에 위치한 서울역은 시청, 남대문, 중림동일대 등 오피스빌딩이 밀집한 중심가와 인접해 있으며 남쪽으로는 서울시내 주요도로 가운데 하나인 한강로를 끼고 용산구와도 가까이에 있다.
열차와 고속철이 출발하는 곳이며 지하철이 경유하는 곳인 만큼 역사 주변으로는 경기도권이나 지방으로 이동하는 사람들이 절대다수의 유동인구를 형성시키고 있고 차량을 통해 인근 거주자들이 대형할인점인 롯데마트로 유입되는 흐름도 무시할 수 없다. 남대문로의 경우 주변에 밀집해 있는 대형빌딩에서 나오는 직장인들과 서울역에서 남대문시장 방향으로 이동하는 사람들이 많다.
한동안 낙후된 주변환경으로 인해 상권의 위력이 서서히 떨어지는 추세에 있었지만 도심 민자역사 내에 고급백화점과 대형할인점이 입점하여 용산구,마포구,중구 일대의 소비고객들을 유치하기 시작하면서 활기를 찾기 시작했으며 전철1호선과 연결되는 남대문로가 인도확장과 숭례문 개방으로 유입인구가 증가하면서 긍정적인 방향으로 변화하고 있는 것이다.
 
 
가장 유입인구를 많이 흡수하고 있는 민자역사 건물 내의 패스트푸드,음식점들과 갤러리아콩코스, 롯데마트의 경우 상권의 내용에 가장 큰 영향을 미치는 집객시설들이지만 일반 자영업자들이 점포를 얻어 장사를 할 수 있는 시스템이 아닌 곳이므로 간단히 언급만 하는 수준에서 끝내기로 하겠다.
맵지도상 B지역으로 표시되어 있는 서울역 남단 한강로대로변은 상가건물이 청파동까지 길게 이어지지만 서울역상권의 섹터내에 포함시킬 수 있는 입지는 극히 일부로, 4호선 14번출구앞 '멀티모터스'건물까지로 볼 수 있다.
 
인도에 노점상이 길게 마주보고 있는 가운데 낡고 노후한 저층건물에 소형 음식점들이 자리잡고 있다. 민자역사에서 걸어나왔을 때 가장 가까이에 위치해 있던 1번출구앞 코너매장은 얼마전 요거트아이스크림 전문점에서 'LG텔레콤'매장으로 바뀐 상태이며 용우동, 치킨뱅이, 한솥도시락 등 프랜차이즈 매장도 눈에 띈다. 'GS25' 편의점과 '블루클럽' 미용실은 틈새업종을 잘 파고든 예라고 할 수 있다.
교통편을 이용하는 사람들과 학원생, 직장인들이 많기 때문에 먹는 장사 위주의 업종구성이 두드러지며 임차시세는 1층 10평 매장을 기준으로 권리금 4천~1억, 보증금 1천~4천, 임대료 100~170 수준으로 아주 낮게 형성되어 있다. 서울역상권의 소비계층을 정확히 파악하지 못하고 낮은 점포비용만을 생각하여 입점했던 많은 임차인이 어려움을 겪다 계약기간 중에 점포매매를 시도하는 경우가 많기 때문에 권리금시세가 갈수록 떨어지고 있지만 상당수의 매장은 적절한 객단가와 간편한 식사중심의 영업전략으로 오랫동안 장사를 하고 있음은 대비가 되는 대목이다.
 
 
대조적으로 맵지도상 A지역으로 표시된 남대문로 5가 대로변은 점차 상권의 힘이 강해지는 느낌을 주고 있다. 위치상으로 봤을 때는 서울역광장에서 지하도를 이용해 건너가야 하는 가깝지 않은 거리에 있고 서울역보다는 남대문일대에 더 인접한 자체상권이라고 볼 수도 있는 곳이다.
앞서 언급한 바와 같이 주변에 밀집한 대형건물들에 상주하는 직장인들과 남대문,서울역을 오가는 사람들로 엄청난 유동인구가 발생되는 곳이 이곳이며 십 여 개의 버스노선이 지나가기 때문에 대중교통을 이용하는 사람들이 모여서 머무는 상권이라 할 수 있다. 특히 연세빌딩, 대한생명 등이 인접해 있으며 대우빌딩, 힐튼호텔, SK남산빌딩, 남대문경찰서 등 대형빌딩 및 관공서가 서울역광장 맞은편에 밀집해 있다. 대로변의 업종분포를 보면 역시 분식, 호프, 죽전문점 등이 많으며 이동통신, 약국, 안경점 등도 입점해 있다. 흥미로운 점은 'STCO', 'LUSSOSO'등 남성정장, 셔츠판매점이 비교적 최근에 입점했다는 것이다.
이곳의 점포시세는 1층 10평매장 기준 권리금 5천~1억2천, 보증금 1천~5천, 임대료 120~270 수준으로 B지역에 비해서는 다소 높게 형성되어 있다. 다양한 업종들이 혼재해 있는 만큼 잘 되는 업종과 그렇지 못한 업종의 매출차이가 두드러지고 있으므로 창업희망자들은 업종선택에 만전을 기해야 할 것으로 보인다.
전국을 연결하는 열차, 전철에 고속철도 승객까지 더해지면서 유입인구가 계속해서 증가하고 있는 서울역상권은 이처럼 교통시설의 기능과 상업시설의 기능을 겸비하고 있는 입지적 장점을 갖춘 상권이라 할 수 있다.
뿐만 아니라 중심상권들과 비교했을 때 적은 점포비용으로 창업을 할 수 있는 이점도 분명히 있다. 하지만 그에 못지않게 유의해야 할 부분도 많은 곳이 바로 서울역상권이다. 매번 상권을 다룰 때마다 반복적으로 강조하는 말이지만 창업은 철저한 발품 즉 사전조사에서 시작되며 그 조사는 결코 간단하게 넘어갈 성질의 것이 아니라는 점을 잊지 말아야 할 것이다.
상가뉴스레이다[www.sangganews.com] 레이다경제연구소
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