대표상권 시리즈 61                          지역유일의 신장사거리 상권                                        - 작지만 독점적 지위를 누리는 지역알짜상권 -

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*해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

하남 신장사거리 상권설명 서울 남동부에 위치한 인구 13만의 소도시인 하남시에는 배후소비세력의 취약성으로 인해 백화점은 물론 대형할인매장도 손꼽힐 정도여서 전통적으로 재래시장과 1층로드상권이 강세를 보일 수 밖에 없었다. 그중에서도 지리적으로 신장재래시장을 끼고 있는 신장사거리는 지역 도시인 하남의 유일한 판매상권으로 오랫동안 핵심적인 역할을 해왔다. 일반적인 지역상권의 특성상 의류업종이 강세를 보이는 것과 마찬가지로 신장사거리상권 역시 중심부의 메인입지를 의류매장이 대부분 차지하고 있다.     구시가지 중심에 위치한 신장사거리는 서울 강동/송파구와 접하고 있으며 북쪽으로는 개발중인 풍산택지개발지구를 지나 미사리와 남양주를 접하고 있다. 자연발생적으로 형성되어 발전해온 지역이지만 04년 7천여세대가 입주한 신장택지개발사업과 08년경 완료될 예정인 풍산택지개발 등으로 신도시형태의 주거도시로의 변모가 눈에 띄는등 향후 상권팽창요소는 풍부하다 할 수 있다. 또한 신장사거리와 불과 100m 이내의 거리에 위치한 '벽산블루밍'아파트단지 역시 상권의 배후수요를 증가시킬 것으로 예상된다. 신장사거리상권의 주메인섹터는 신장로를 기준으로 동서남북 200m 정도 분산되어 있다. 지역상권에 적합하게 주부계층을 대상으로 한 의류브랜드샾이 많고 화장품, 쥬얼리 등 패션관련업종이 뒤를 잇고 있다. 패스트푸드, 제과점, 아이스크림 등 식음료업종도 1군브랜드 위주로 입점해 있다. 주부상권답게 낮시간대부터 30~40대 여성이 유동인구를 만들고 있으며 재래시장을 끼고 있어 전반적인 상권의 유입요소 역시 충분하다. GS마트, 농협하나로마트 등 중소형마트와 금융기관이 사거리주변에 자리잡고 있는 것도 상권의 힘을 배가시키는 요인들이라 할 수 있다. 교통여건은 그다지 좋다고 보기는 힘든 상황이다. 아직 수도권지하철노선이 연결되어 있지 않은데다 신장사거리앞 신장로와 온조로는 편도2차선의 좁은 도로여서 차량이동에 불편함이 많은 조건이다. 유일한 대중교통수단인 버스가 서울 천호동, 둔촌동, 잠실 등으로 운행하고 있다.     먼저 신장사거리에서 덕풍동 방향 신장로대로변을 살펴보면 한미은행에서 시작해 신협맞은편을 지나 '인디안'매장주변까지 이어진다. '맥도날드' 라인에는 '아디다스', '르까프', '스프리스'등 스포츠캐주얼브랜드를 비롯해 '보디가드', '리틀브렌', '일루이' 등이 입점해 있다. 신장사거리에서는 매물이 잘 나오지 않는 입지로 분류할 수 있다. 맞은편 '엠마'제과점에서 신협주변까지의 도로변은 10평미만의 소형매장이 많다. 여성이너웨어, 쥬얼리 등 작은규모의 매장이 적합한 업종이 주를 이루며 '미니골드'매장 앞에 버스정류장이 있어 유동이 많은 편이다.     신장로 성원상떼빌방향 대로변에도 의류매장이 많다. 농협하나로마트 라인의 10개 가량 되는 매장에 베이직하우스', '크로커다일', '프로스펙스', '휴플레이스' 등이 입점해 있고 맞은편 대로변에도 비슷한 업종구성이 되어 있는 가운데 이면의 신장시장으로 연결되는 길목에 위치해 있지만 신장로 도로확장설이 구체화되면서 한동안 시세가 떨어지기도 했다. 현재는 성원상떼빌 1층까지 로드상권이 확장되면서 업종도 보다 다양해지고 매장선택의 폭도 넓어진 상태이다. 신장사거리에서 신장초등학교 방향으로 성심병원 앞까지 이어지는 온조로는 신장로에 비해 보다 낡고 저층인 건물이 많고 신장재래시장 입구를 끼고 있어 유동인구는 많지만 전체적으로 시장상권의 분위기가 주로 느껴지는 입지이다. 신장시장 입구 주변으로 의류/잡화매장이 많고, 맞은편에도 '더페이스샾', '카스피코너스' 등 브랜드샾이 입점해 있다. 신장로와 비교했을 때 매장의 번듯함은 느껴지지 않을지 모르지만 매물의 희소성에서 나타나듯 매출에 있어서는 신장사거리상권에서 가장 높게 나타나는 곳이다. 특히 신장시장입구 대로변은 매장을 구하는 것 자체가 어려울 정도로 입지조건이 탁월한 곳이다.     전반적인 시세는 대로변의 20평대 의류매장을 기준으로 권리금 1억2천~2억2천, 보증금 6천~1억, 임대료 170~300 수준이며 10평수준의 매장은 권리금 6천~1억, 보증금 4천~7천, 임대료 80~170 수준이며 사거리의 각방향의 특정한 위치에 상관없이 주요입지들은 비슷한 권리금시세를 보인다. 대개 이런 지역상권들은 특히 의류업종의 경우 장사경험이 풍부한 점주들이 여러 상권에 매장을 내면서 운영하는 경우가 많다. 과거 치솟던 권리금시세를 실제 누구보다 본인들이 잘 알고 있으며 그런 이유에서 이들이 주고 들어간 권리금보다 낮은 선에서는 매물이 잘 나오지 않는다. 지역의류상권들이 최근까지 대체로 잘 버티고 있기도 하지만 점주들이 여러 개의 매장을 운영하고 있다든지 다른 사업을 병행하며 운영하는 경우가 많아서 초보창업자나 소자본투자자들처럼 단기간의 매출부진 때문에 대폭적인 권리금포기에 의한 점포거래를 시도하는 경우는 거의 없다는 것이다.          천호동상권이 백화점, 이마트, 로데오거리 등으로 재탄생하면서 상대적으로 신장사거리상권의 상당수 소비계층이 서울로 발걸음을 돌리는 경향이 강해졌지만 지리적 인접성과 지역상권을 지탱해 주는 재래시장 등 신장사거리만의 장점들은 여전히 이곳이 하남시의 중심상권으로 지속적으로 자리매김하는데 결정적인 기여를 하고 있다. 10대~20대가 대부분 서울로 빠져나가고 있지만 주부들을 겨냥한 적절한 업종과 브랜드선정은 충분히 성공가능성을 높여준다는 점이다.  향후 택지개발지구의 추가조성 및 교통여건개선 등이 본격화될 가능성이 높은 하남시의 상권성장가능성은 풍부하다고 볼 수 있다. 서울시내 의류상권들의 고전과는 상반되게 수도권 구도심의 의류상권들은 꾸준한 매출과 떨어지지 않는 권리금시세로 경기부진을 잘 견디고 있는데, 신장사거리상권도 그에 해당하는 상권이라고 볼 수 있다. 다만 지역상권의 특성상 초보창업자보다는 기존에 매장을 가지고 있던 점주들이 추가매장확보의 개념으로 장사를 하는 경향이 많고 권리금시세가 아직은 다소 비싸다는 부분들은 매장을 알아보기 전에 반드시 숙지해야 할 사항들이다.                                                    상가뉴스레이다[www.sangganews.com] 레이다경제연구소