대표상권 시리즈 63

               수도권 최대재래시장 기반 모란역
                    - 일일 유동인구 4만여명의 과거와 현재가 혼재하는 상권 -

* 본상권 분석내용은 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역내 학교 시설은 없습니다.

모란역 상권 설명

지하철 분당선과 8호선 환승역인 모란역상권의 형성배경을 만들어준 집객시설은 다름아닌 모란시장이다.

수도권 최대규모의 시장상권이면서도 성남시청(인하병원주변)상권에 비해 발전이 더뎌 상권의 성장폭이 크지 않았던 이곳은 94년 개통되어 분당일대와 강남을 연결하고 있는 분당선과 신흥역을 거쳐 잠실, 송파로 향하는 8호선(99년 개통)의 환승역이 되면서 재래시장과 역세상권이 절묘하게 조화를 이루는 핵심상권으로 변모되었다.

경기 성남시 중원구에 위치한 모란역은 북으로 경원대, 복정역과 강남, 송파로 이어지고, 남으로는 분당 야탑동, 서쪽은 탄천, 수서분당간 도시고속화도로, 서울외곽순환고속도로, 동으로는 신흥역, 남한산성, 광주시 등과 인접해 있다. 특히 모란역 대로변 성남대로는 지하철뿐만 아니라 송파, 잠실, 복정역을 거쳐 모란역을 지나 분당을 오가는 버스노선과 인천, 용인, 수원, 시흥, 안산 등 수도권남동부 주요도시로 향하는 버스정류장을 끼고 있어 이곳이 수도권 교통의 중심지로 불리는 이유를 알 수 있게 해준다. 분당 야탑동 고속버스터미널로의 이전이 확정된 성남시외버스터미널은 모란역 남서편에 있는 하류복개천 앞에 위치해 있다.

모란시장은 5일에 한번 장이 서는 날이 되면 평소에 비해 배이상 많은 유동인구가 형성된다. 평소에도 낮시간대에는 주부, 저녁시간대 학생 및 직장인들로 대로변과 이면골목일대가 항상 사람들로 북적거린다. 교통여건과 집객시설이 뛰어난 상권답게 풍부한 유동인구가 장점이다.

   

상권의 범위는 일단 모란역사거리주변이 북쪽 경계선이 되며 남쪽으로도 모란시장사거리까지가 기준이 된다. 서쪽은 모란시장주변, 동쪽은 이면먹자골목안까지를 경계로 볼 수 있다. 주변 단독주택가가 형성이 되어 있지만 배후세대 거주자들보다는 소비를 목적으로 외부에서 유입되는 사람들이 매출의 상당부분을 책임지고 있다.

모란역상권에서 가장 뛰어난 입지조건을 자랑하는 '21세기약국'앞과 '니즈몰'일대 그리고 2, 3번출구 대로변은 의류, 화장품, 약국, 식음료 등 대로변 판매상권에 있어야 할 업종이 빠짐없이 입점해 있는 메인입지이다.

   

구 조흥은행자리는 '던킨도너츠'와 '더페이스샾', '나이키'가 새 주인이 되었는데 모란역 대로변이 과거와는 달리 1군브랜드샾으로 재구성되고 있음을 증명하는 대목이다. 시세는 1층 15평 매장기준 권리금 1억2천~3억, 보증금 5천~1억, 임대료 160~300 수준으로 권리금은 일정수준이상을 유지하고 있거나 오히려 약간 올라가는 추세에 있으며 임대료는 저렴한 편이다.

4번출구와 연결되는 구조로 되어 2005년 오픈한 '니즈몰'은 지상10층규모의 테마쇼핑몰인데 지하1층을 비롯해 사람들의 동선이 이어져야 하는 곳에 위치한 점포에 매장입점이 늦어지면서 유동인구의 끊김현상이 쇼핑몰을 중심으로 나타나는 기현상이 벌어지고 있다.

수도권 구상권에 들어선 쇼핑몰들 중에서 성공적으로 자리잡은 경우도 있었지만 지역상권의 한정된 소비력을 과신하여 무리하게 입점했다가 어려움을 겪은 사례도 많다. 

   
   

1~4번출구 대로변상권이 현재보다 더 집객력을 높이기 위해서는 '니즈몰'쇼핑몰의 빠른 활성화가 무엇보다 시급할 것이며 1층 로드매장의 임차수요가 현재에도 풍부한 편임을 감안한다면 향후 신흥역 대로변 못지않은 임차시세가 형성될 것으로 예상되는 만큼 '아웃백스테이크' 매장일대까지 동선이 이어져 메인입지의 매장수가 늘어나야 할 것으로 보인다.

   

2번출구앞 골목 등 이면거리 곳곳에는 음식점, 노래방, 주점 등이 모여있는 먹자/유흥상권이 형성되어 있다. 음식점매장의 경우 1억미만에도 점포를 확보할 수 있는 매장이 많기 때문에 비교적 적은 투자금액으로 창업하고자 하는 예비점주들에게 적합하다. 

4번출구앞 니즈몰에서 모란시장사거리까지 이어지는 15개 매장에는 의류, 이동통신, 분식, 외식, 동물병원 등 다양한 업종이 혼재되어 있는 가운데 일부 점포매물이 접수되고 있다. 1번출구앞 '롯데리아'매장 대로변과 운동장사거리방향 이면골목에는 약국, 문구점, 보석, 사진관, 안경점 등이 입점해 있고 점포시세는 권리금만 1억5천만원 이상에 형성되어 있다.

   

성남대로를 중심으로 대로변 맞은편 5~8번출라라인은 분당방향 버스가 정류하는 6번출구앞과 '하프아울렛'(오피스텔상가)건물앞이 가장 좋은 입지이다. 김밥, 약국, 이동통신 등이 몰려 있으며 건너편 판매상권에 비해 권리금수준은 낮은 편이다. 모란시장쪽으로 향하는 대로변에 위치할 '한일타워'도 눈여겨볼만한 입지에 자리잡게 된다. 낡은 저층건물이 많은 대로변에 지상11층 규모로 지어지는 신축근린상가로 모란역/모란시장과 근거리에 있고 인천/안산방향 버스정류장이 있는 모란시장사거리와도 가깝기 때문이다.

5~8번출구라인의 경우 아직 브랜드매장이 많지 않으며 유동인구가 건너편보다 떨어지지만 분당방향 버스정류장일대와 모란시장을 중심으로 향후 성장가능성이 풍부한 것으로 평가받고 있으며 상가건물 역시 꾸준히 공급될 것으로 예상된다. 가축, 해산물, 약재, 전통음식 등 다른 곳에서 구경하기 힘든 특산물들이 많은 것으로 유명한 모란시장은 장이 서는날 시장주변에 유입되는 인구가 5만명에 육박할 정도로 집객효과가 두드러지는 모란역상권의 든든한 버팀목이다.

   

환승역세권과 재래시장상권이 이상적으로 조합되어 현재의 모습을 갖춘 모란역상권은 업무, 의료, 주거기능까지 더해지는 가운데 한때 대형유통시설을 무기로 번창하던 분당의 신흥상권들에게 빼앗겼던 소비자들을 다시 흡수하며 10대/20대상권인 신흥역과 침체에 빠진 성남시청상권을 제치고 성남구시가의 핵심상권으로 부활한 상태이다.

아직 개발의 여지가 남아있는 곳이 많기 때문에 향후 상권팽창의 명분도 충분한 이곳은 뛰어난 교통여건과 함께 서울과 분당을 잇는 수도권 주요상권으로 굳게 자리잡을 것으로 전망된다.  

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 중원구 성남동 4170번지 한일타워 근린상가 829.35평 B2~11F 2007-11-10 031-754-8841

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