대표상권 시리즈 73                          유흥약화 먹자상권재편 신사역상권                    - 일일 유동인구 5만5천여만명의 상권변화기 역세상권 -

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*해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역내 학교 시설은 없습니다.

신사역 상권 설명 서울 강남권의 대표적인 먹자/유흥상권인 신사역상권은 서울시내 소비의 중심이 강남으로 넘어오기 시작한 80년대에 형성되기 시작해 90년대에 전성기를 구가했다. 반포, 압구정 일대에 대단위 아파트단지가 들어서고 교육, 문화의 패턴이 강남으로 몰리기 시작한 80년대와 대형업무시설들이 테헤란로를 비롯한 강남일대를 점령하기 시작한 90년대, 신사역사거리 일대는 지리적인 요충지라는 장점을 등에 업고 서울 전 지역에서 모여드는 유흥상권으로 이름을 알리기에 이르렀다.                   86년 개통한 지하철 3호선 신사역을 기반으로 하고 있는 신사역사거리는 남북으로 강남역과 한남대교, 동서로 잠원동(반포)과 안세병원사거리, 압구정으로 둘러 싸여 한강과 인접하고 강남 주요지역과도 가까운 교통의 요충지이다. 교대역-고속터미널-잠원역을 지나 압구정역을 거쳐 강북으로 운행하는 지하철 3호선과 서울시내 주요지역을 오가는 다양한 버스노선이 신사역상권의 지리적 장점을 증명한다. 하지만 80~90년대 신사역상권이 그토록 각광은 받은 데는 무엇보다도 유흥상권이라는 특수성이 가장 많이 작용했을 것이다. '리버사이드호텔나이트'라는 유명한 클럽과 '88나이트'를 비롯, 카바레, 단란주점 등 수십 개의 유흥업소가 새벽까지 불을 밝히며 거리를 지나는 직장인과 젊은이들을 유혹했다. 신사역상권이 20대에서부터 4~50대에 이르기까지 먹고 즐기며 하루를 마무리하는 밤 상권으로 자리 잡은 것이다. 이후 신사역상권에는 적지 않은 변화가 있었다. 우선 소비층이 분산되기 시작했다. 10대/20대가 주축인 압구정상권과 테헤란로 최대상권인 강남역, 논현동상권 등이 단순한 유흥상권이 아닌 판매와 먹자기능이 합쳐진 유흥상권으로 성장하면서 신사역상권은 조금씩 영향을 받기 시작했다. 그에 더해 불법영업을 일삼던 이곳 역시 심야영업단속이 심해지면서 설 곳을 잃은 업소들이 문을 닫게 되었고 90년대 후반부터는 장기적인 경기불황까지 더해지면서 단순한 먹자상권으로 전락하였고 최근 들어서는 예전의 영광을 거의 찾아볼 수 없을 정도로 침체된 상권의 하나로 거론되는 수모를 겪고 있기도 하다. 신사역상권은 세 개의 섹터로 구분되는데, 각 섹터마다 업종분포와 소비계층이 뚜렷이 구별되는 것이 특징이다.                우선, 신사역 1~4번 출구 앞에 위치한 대로변 상권인데, 외견상 강남의 전형적인 거리모습과 업종구성이 눈에 띈다. 강남대로를 끼고 있는 2,3,4번 출구 앞 상권은 '스타벅스', '탐앤탐스커피', 'KFC', '파리바게뜨'와 같은 유명식음료프랜차이즈와 '더페이스샵', '스킨푸드' 같은 패션업종이 들어서 있는 곳이다. 강남역과 압구정상권을 제외하면 패션관련 업종이 드물게 형성된 강남지역 역세권에서는 패스트푸드, 커피숍, 드럭스토어 등 일부 1군 브랜드가 대로변 1층 상가에 자리 잡고 있는 모습을 흔히 볼 수 있다. 이는 웬만한 매출을 가지고 임대료 수준을 맞추기 어려운 강남권의 상가시세와 관련이 있다.             '브로드웨이시네마'로 대표되는 1번 출구 앞 대로변(도산대로)라인을 포함하여 대로변의 점포시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금 1억5천~2억5천, 보증금 5천~1억5천, 임대료 250~400 수준이며 매장평형이 큰 점포의 경우 5백 만원이 넘는 임대료를 주고 있는 경우도 많다. 1번 출구 대로변은 고층빌딩들이 들어서 있으며 은행, 웨딩홀, 영화관, 호텔이 밀집하여 3번 출구 앞과 함께 신사역에서 가장 유동인구가 많이 발생되는 곳이다. 특히 신사역대로변은 이면 먹자골목과는 다르게 20대 젊은 소비계층이 활발하게 이동한다. '커피빈', '베스킨라빈스', '올리브영' 등 이름만 대면 알 수 있는 유명브랜드가 도산대로변에 입점해 있다.            신사역 동북단(6, 7번 출구 방향)에 위치한 신사동 먹자골목은 도산대로 이면 '만남의 길'이라 불리는 좁은 거리에 들어서 있다. 한때 신사역상권을 상징했던 너무나 유명한 먹자/유흥상권이었지만 현재의 모습은 그렇지 못하다. 동서로 운행하는 지하철 2호선을 중심으로 시작지점과 끝 지점이라 할 수 있는 방이먹자(잠실역)상권과 사당역 상권이 먹자상권으로 꾸준히 위치를 점하고 있는 것을 감안하면 신사역상권의 이같은 침체는 더욱 심각하게 느껴진다. 경기가 하락세를 지속하면 가장 먼저 영향을 받는 업종이 음식업종과 의류업종이다. 특히 신사역상권처럼 가까운 배후수요가 아닌 외부에서 찾아오는 상권의 경우 자체경쟁이 심해지고 상가임대료가 인상된다면 버틸 수 있는 점포는 사실상 거의 없다고 봐야 한다. 그 흔한 고기집의 경우에도 신사역상권에 난립했었지만 서비스와 품질에서 차별화되지 못한 상당수의 점포가 창업초기에 폐점하는 사례가 많았다.             부대찌개, 참치, 해물, 화로구이, 횟집, 퓨전일식 등 나름대로 다양한 업종이 자리 잡고 있지만 수요는 줄면서 경쟁만 치열해지는 어려운 상황 속에서 상당수의 매장이 매물로 나와 있거나 이미 임차인이 바뀐 상태이다. 현재 '만남의 길' 주변 점포의 대략적인 시세는 1층 20평 매장 기준 권리금 1억~2억, 보증금 5천~1억5천, 임대료 300~500 수준으로 일단 과거에 비해 권리금이 큰 폭으로 떨어진 상태이며 반대로 임대료는 꾸준히 상승하고 있음을 알 수 있다. 강남권에서는 임차인이 없어서 매장 임대계약이 이뤄지지 않는 것이 아니다. 시시각각 올라가는 월세를 낼 수 있을 만큼의 장사가 되지 않기 때문에 공실이 늘고 있는 것이다. 1층의 경우 불과 얼마 전까지 강남의 거리 곳곳에 게임장이 들어섰던 자리의 임대료는 주변시세의 150%~200% 수준까지 올라갔었다. 건물주의 입장에서 게임장이 있을 때와 동일한 수준의 임대료를 요구한다면 어떤 업종이라 하더라도 임대료를 감당해내기 어려울 것이다. 매출은 보장할 수 없는데 임대료수준마저 과다한 수도권 주요 상권에서 나타나는 현상은 최근 자영업시장의 불안정성과 초보창업자의 낮은 창업성공률과 직접적인 관련이 있다.            마지막으로 신사역사거리 남서쪽(4번 출구 방면) 이면골목 즉, 신사역에서 서쪽으로 잠원동방면으로 빠지는 '나루터길' 대로변과 이면에 위치한 '아구찜골목' 역시 어려움을 겪기는 마찬가지인 상황이다. 농협 이면 먹자골목이 그나마 업종의 다양성 정도가 보장되는 상권이라면 '아구찜골목'은 아구찜과 간장게장이라는 특화된 업종으로 한동안 인기를 끌다가 소비자의 기호가 바뀌고 동종업소가 갑자기 늘어나면서 공동의 어려움을 겪고 있다. 눈에 띄는 입지에 자리를 잡고 있거나 타매장과 월등히 구별되는 맛을 선보이거나 단골 유치전략을 제대로 활용하고 있는 소수의 점포만 꾸준한 매출을 올리고 있는 것으로 파악되고 있다. 이처럼 유흥기능이 약화되고 먹자상권으로서의 기반 역시 취약해진 신사역상권은 지난해 구체적으로 검토되던 '강남모노레일' 이라는 산업 입지적 호재 역시 현실적으로 불가능해지면서 이렇다할 변화의 흐름이 감지되고 있지 않은채 회생의 길을 모색 중이다. 관할행정주체, 개별건물주, 매장점주의 일치된 자구노력이 일시에 나타나기 힘들다면 과다한 상가공급량과 현실을 무시한 임대료시세, 침체된 경기상황 등 상권에 부정적인 영향을 미치는 요인들이 얼마나 빠르게 어느 정도까지 해결되느냐가 결국 이 상권의 장래를 결정짓게 될 것으로 보인다.                            상가뉴스레이다[www.sangganews.com] 레이다경제연구소.