대표상권 시리즈 94                               초대형 개발 사업지 뚝섬역                            - 서울숲, 분당선, 초고층복합건물, 지역재개발 등 향후 성장자원이 풍부한 역세상권 -

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[뚝섬역 상권 설명]  서울 시내에서 가장 다양하면서 광범위한 개발계획이 잡혀 있는 곳이 서울숲으로 유명한 성수동/뚝섬역 일대이다. 현재 추진중이거나 이미 확정된 대표적인 개발호재만 보더라도, 분당선 연장개통(성수역/09년예정), 서울숲 정문앞 초고층 복합빌딩, 성수동 재정비촉진지구 추진, 성수뉴타운 등 노후된 주택가 밀집지역으로만 인식되던 뚝섬역 일대를 주거, 환경, 교통, 현대화로 거듭나도록 해주기에 부족함이 없는 굵직한 것들이다.      이러한 변화는 앞으로 불과 2~3년 내에 뚝섬역 일대의 모습을 완전히 바꿔놓게 되는데, 그런 변화는 교통여건혹은 주거환경만이 아니라 상업시설에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 주변 배후세대와 2호선 뚝섬역에만 의존하던 상권의 내용이 재개발과 녹지공간과 연계된 고층빌딩, 산업단지 조성 등으로 복합화되기 때문이다.  뚝섬역 상권은 서울에서도 몇 안되는 교통요충지에 위치해 있다. 우선 남으로는 한강변과 접하여 강변북로를 이용할 수 있고, 서쪽으로 서울숲과 성수대교, 동쪽으로 성수역, 건대상권, 북쪽으로 한양대, 왕십리가 인접하며 동부간선도로, 내부순환도로를 이용하기에 가까운 거리에 자리잡고 있다. 지하철 2호선 뚝섬역은 일일 3만여명이 승하차하며, 왕십리-선릉-분당을 연결하는 분당선 개통시 10분대에 강남권으로 진입하게 된다.   현재 뚝섬역 상권의 핵심은 뚝섬역 8번출구 앞에 있는 '한국방송통신대학교'에서 뚝섬역삼거리까지와 그곳에서 서울숲 정문까지의 '왕십리길' 대로변이다. 8번출구쪽 라인은 1층 점포수가 5개에 불과하지만 유동인구가 많아 은행, 안경점, 제과점, 김밥전문점이 현재 입점해 있는 곳이다. 권리금 역시 1억을 호가한다.      뚝섬역 삼거리에서 서울숲 정문까지 약 150m의 왕십리길은 서울숲 개장 이후 유동인구가 크게 증가한 곳이다. '에스콰이아'~'성동구민종합체육센타'~서울숲으로 가는 라인에는 '쏘렌토', '피자헛' 등이 입점중이며 상가건물이 밀집한 맞은편 도로변에 상권이 활성화되어 있다. 음식점, 의류, 보석, 중개업소, 은행, 편의점, 분식, 이동통신 등 근린, 판매, 식음료 등 전업종이 자리잡고 있는 것이다.  권리금은 1층 기준 3천~8천, 보증금 2천~8천, 임대료 80~170 수준으로 수도권 주요상권과 비교했을 때 현재까지는 극히 미약한 수준이다. 하지만 중요한 것은 권리금과 임차시세가 갈수록 오름세를 보이고 있다는 점이다. 최근에는 '파리바게뜨'와 같은 1군브랜드가 대로변에 입점하였고 이면 먹자상권에 '비어캐빈' 등이 들어서면서 권리금시세가 조금씩 상승하고 있고, 구건물의 개축이나 리모델링도 늘어나고 있다.      특히 개발호재들로 인한 상권활성화에 대한 기대보다도 시세차익 등 투자목적으로 이 지역 아파트나 상가건물, 주택 등을 매입하려는 투자자가 크게 늘고 있으며 한강조망권과 강남과의 지리적 인접성 등에서 인정을 받아 사상 최고의 분양가 논란에 휩싸였던 뚝섬주상복합 성수힐스테이트, 두산위브 일반분양(08년상반기예정) 등이 성수뉴타운 예정과 더불어 지역 부동산시세를 흔들기 시작하고 있는 상황이다. 강변건영, 대림로즈빌, 한진타운 등이 대표적이다.  2~3년 후 분당선이 개통하면 전철역이 자리잡게 되는 지점이 서울숲 정문 바로 앞이 되기 때문에 상권의 무게중심이 뚝섬역 주변에서 왕십리길 쪽으로 넘어갈 가능성이 높은데, 대단위 주거지역과 분당선을 이용한 강남권 출퇴근 수요를 생각하면 새로 생기는 지하철 역세권의 가치는 그만큼 높다고 볼 수 있는 것이다.  뿐만 아니라 전철역과 매우 인접하게 위치할 초고층 복합건물(3구역:업무/판매/영업시설/공연장, 4구역:관광/호텔/전시장 등)과 이미 재건축이 확정된 건너편 656번지 일대(동아,장미) 아파트 수요가 역세권의 뒤를 받치게 된다. 지하철, 서울숲, 초고층빌딩, 대단위아파트가 모두 근거리 내에 자리잡게 되어 오히려 상가는 희소성을 띌 가능성이 매우 높다. 상가를 염두에 두고 있는 투자자라면 현재의 모습도 중요하지만 이러한 향후 변화하는 모습들을 예의주시하면서 성장가능성을 예측하는 것이 바람직하다.      결국 이러한 역세권 상업단지 조성은 주변 개발로 인한 소비의 집객을 확신하는 데서 기인한 것으로 보다 체계적이고 거시적인 측면에서 이루어질 가능성이 매우 높다. 서울시에서 이미 뚝섬개발과 관련해서는 초고층 타워형아파트 형태로 계획하였고 용적률 등 규제요소에 대해서도 갈등의 여지가 없어 사업추진이 가속화되고 있는 것과 일맥상통하는 부분이다. 2015년 이후를 바라보는 2호선 성수역 일대 산업개발진흥지구 뚝섬테크노밸리 조성 역시 상권확장에 기여하는 바가 클 것으로 예상하는 전문가가 많다.  그런 측면에서 뚝섬역 주변의 상권발전은 일반적인 수도권 택지지구 내의 상권과는 차원이 다른 역세, 주거, 교육, 문화, 업무기능을 완벽하게 갖춘 초대형 이슈라는 평가가 나오고 있다. 평당 1억을 호가할 것으로 예상되는 아파트와 함께 상가 역시 최고분양가를 다툴 것이 확실시되는 최근의 분위기이다.                                 - 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 레이다경제연구소 -