대표상권 시리즈 3

      패션/먹자가 어울린 신림역상권

- 일일 유동인구 20여만명의 멀티 역세상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역내 학교 시설은 없습니다.

업종상권지도는 상가뉴스 레이다 경제연구소 직원이 직접 발로 뛰면서 작성한 실제 상권 지도맵으로 1층의 주요업종을 기준으로 작성되었습니다.<지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실 수 있습니다.>

<신림역 상권 설명 >

어느새 서울시내 중심상권을 거론할 때 빠지지 않고 언급되는 신림역상권이지만 이곳도 1980년대까지는 영등포라는 초대형 상권에 가려진 채 생활수준이 낮은 인근 주민들 및 학생들이 배를 채우는 이른바 '순대촌'정도로만 알려져 있었다. 그러나 80년대 일명 '도림천 순대볶음'의 독특한 맛이 타지역 사람들에게까지 알려지기 시작하면서 이곳 '순대촌'은 신림동 하면 떠오르는 명물로 자리잡았다.

하지만 이 지역이 본격적으로 상권의 모습을 갖추기 시작한 것은 84년 지하철2호선이 개통되면서부터이다.

신림동은 1동~13동으로 이루어져 있으며, 28만명 가량이 거주하는 비교적 지역규모가 큰 행정구역에 속하지만 동작구나 서초구에 비해 상대적으로 주택가격이 낮은 편이다.

구로-관악-강남을 연결하는 2호선의 개통은 강남, 구로방향으로 출퇴근하는 독신직장인들을 대거 신림동으로 유입시키는 역할을 했다고 볼 수 있으며 90년대말 당곡사거리일대에 2만평부지를 조성해 만들어진 '보라매주상복합타운'이 '관악롯데백화점'과 함께 들어서면서 신림상권은 영등포상권의 그늘에서 벗어나 규모와 내용면에서 급속히 성장하는 상권으로 발돋움하기 시작했다.

현재의 모습은 가장 많은 인구가 몰리는 신림역 3,4번출구 근처의 판매라인과 순대타운먹자골목을 중심으로 상권을 여러 개의 섹터로 나눠야 할 정도로 변화되었고 서울시내에서도 가장 빠른 속도로 성장해 가는 상권중 하나로 꼽히고 있다.  여기에 다수의 쇼핑몰과 주상복합건물이 사거리대로변에 들어섰거나 수년내에 들어설 예정에 있어 유독 관심의 대상이 되고 있는 상권이라 할 수 있다.

2호선 신림역은 서울시내에서도 손가락안에 꼽힐 정도로 많은 이용승객(일일평균12만명이상)을 자랑하는 지하철역이다. 이 신림역에서도 가장 많은 사람이 왕래하는 곳은 역시 3번출구와 4번출구이다. 출구에서 나오면 3번출구방향(관악산,서울대)우측과 4번출구(시흥IC)방향 좌측에 최신유명브랜드들이 입점된 의류/판매상권이 눈에 들어온다.

3번출구를 이용하는 사람들은 순대타운을 찾는 사람들과 패션/유흥을 목적으로 한 사람들이 많지만 상당수는 신림6동,9동,2동으로 향하는 버스정류장(크라운베이커리앞)으로 올라가는 사람들이다.

저녁에는 10대~20대 젊은층이 유동의 절대다수를 이루며, 인도가 다소 좁아서 사람들끼리 어깨를 부딪혀가며 지나가야 할 정도로 사람이 많이 다닌다. 바로 이 3번출구에서 남쪽방향에 위치한 판매라인이 최근 의류/패션업체들과 상가투자자들사이에서 가장 많은 인기를 누리고 있는 A급 입지이다.

1층에는 화장품/쥬얼리/잡화/의류 등이 주로 눈에 띄며 10평~15평 규모로 들어서 있다. 이런 메인상권의 점포시세를 파악한다는 것은 점포주들의 보안유지로 인해 쉽지않은 일이지만 당사네트워크 동원 및 자체 매물팀에서 확보한 자료를 분석하여보면 1층 12평매장 기준으로 권리금 2억8천~4억5천, 보증금1억~2억5천, 임대료 250~450수준이다.

그마저도 매물확보는 거의 불가능한데, 이곳의 점포거래가 대부분 본사차원에서 또는 지역인맥 등을 통해 비밀리에 이뤄지고 있기 때문이다.

4번출구 대로변 역시 화려함에 있어서는 3번출구보다 떨어지나 매출규모와 권리금 등에 있어서는 그에 버금가는 수준이라고 하며, 매물은 아예 발견되지 않았다.

순대타운으로 대표되는 이곳의 이면먹자골목역시 오후가 되면 학생들과 직장인들로 북새통을 이루기 시작한다. 4층 규모의 '원조민속순대타운'과 5층규모의 '양지민속순대타운'이 있는 곳이 먹자골목의 중심이고 근처에는 호프, 분식집, 고기집, PC방, 노래방, 주점 등 비교적 큰 규모의 음식/유흥업소들이 성업중에 있었다. 태생적으로 저렴한 가격을 강점으로 주머니사정이 넉넉하지 못한 학생들을 대상으로 영업해 왔던 곳이 많아서 대부분의 음식과 서비스가격은 다른 지역에 비해 낮은 편에 속한다. 먹자골목의 점포시세는 1층40평 매장기준 권리금1억7천~3억5천, 보증금8천~1억7천, 임대료300~500수준이다.

주의를 돌려 신림사거리와 보라매타운을 연결시켜주는 6번출구와 7번출구쪽을 분석하면, 6번출구대로변에는 은행, 금융기관과 의류매장이 많고 이면에는 작은 먹자골목들이 있다.

7번출구 대로변에는 지하철과 건물이 연결되어 있는 '르네상스쇼핑몰'과 이어지는 건물에 위치한 'SK허브그린이 자리잡고 있고 다양한 노선이 거쳐가는 버스정류장과 의류, 제과점, 미용실, 이동통신매장이 주로 눈에 띈다.

특히 르네상스쇼핑몰은 오픈한지 1년정도가 되면서 비교적 성공적으로 자리잡은 것으로 평가받고 있다. 이곳의 젊은이들은 쇼핑만을 목적으로 찾는 것은 아니다. 오랫동안 관악구내에는 제대로 된 영화관이 없어서 영화를 보기 위해 구로역이나 용산, 명동, 강남으로 나가야 했으나 이제는 르네상스 내에 위치한 프리머스시네마(8개관)가 있어 근거리내에서 영화를 볼 수 있게 된 것이다.

최근 신림역 상권의 포커스는 이런 대형 쇼핑몰 및 주상복합건물과 대형상가들에 맞춰지고 있다. 신림사거리에만 현재 건축중인 쇼핑몰과 주상복합건물이 3개에 이르고 수년내에 2~3개의 쇼핑몰과 백화점이 추가로 들어설 예정이다.

이런 쇼핑몰들은 신림역상권을 단순한 판매/유흥상권에서 쇼핑이나 문화생활을 즐길 수 있는 복합상권으로 변모시켜 줄 것으로 예상된다. 하지만 그런 대형 주상복합 상가들이 기존의 로드변상권에 미치는 상관관계는 분명히 있을 것이다. 이 상관관계는 현재로서는 속단하기 어려운 부분으로 목동상권처럼 백화점 등의 상권진입이 지역상권을 유명무실하게 만들 경우도 있고 천호,노원처럼 상권의 발전을 가속화시킨 경우도 있기 때문이다.

그러나 신림역의 경우 현재까지는 쇼핑몰이나 주상복합건물등의 오픈이 상권의 성장에 긍정적인 영향을 주고 있는 것으로 보인다. 문제는 이런 건물들이 지금보다 상권이 확장되었을때 기존의 로드상권에 미칠 파장, 쇼핑몰이나 백화점등이 주도하는 가격경쟁, 공실에 따른 슬럼화 등의 변수는 언제든지 발생할 수 있다는 점이다.

이곳에 창업을 희망하는 사람들중 쇼핑몰이나 주상복합상가내 점포를 염두에 두고 있는 투자자들이라면 이런 부분들에 끊임없이 촉각을 기울일 필요가 있다.

아직까지 신림역 상권은 발전속도나 영향력에 비해 지역상권의 틀을 크게 벗어나지 못하고 있다는 냉정한 평가를 받고 있다.

주요업종 역시 대로변에 형성된 일부 판매업종을 제외하고는 유흥, 먹자쪽의 비중이 아직까지는 높은 것도 사실이다.

하지만 앞서 언급했듯이 상권의 성격이 쇼핑/문화공간으로 변화해 가는 과정에 있고 관악뉴타운, 경전철개통 등의 개발사업이 가시화되고 있어 창업희망자들과 상가투자자들이라면 예의주시해볼 만한 상권임에는 틀림이 없다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 관악구 봉천동 972-6외 보라매샤르망 근린상가 1,889.40평 B3~7F 2005/9/20 031-701-6166

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