대표상권 시리즈 179 대규모 아파트단지내 로데오상권 철산역 - 일일 유동인구 약 4만 9천명의 의류패션 밀집상권-

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상권범위

인구현황

주요시설

집객시설

업종추이

직업분포

직종분포

유동인구

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[철산역 상권]

지하철 7호선 철산역(2000년 8월개통)을 중심으로 형성된 철산역상권은 당사에서 몇 주 전에 다룬 광명사거리역상권과 함께 광명시를 양분하고 있는 주요상권이다. 재래시장을 끼고 형성된 광명사거리상권과 철산동상권의 가장 큰 차이점은 대규모아파트단지로 둘러쌓인 신도시상권이라는 점일 것이다. 서울과의 인접성으로 인해 배드타운형 아파트단지가 형성되기 시작한 80년대 후반부터 본격적으로 발전하기 시작한 이곳은 아파트단지의 중심부에 대형상가들이 들어서고 광명시청, 경찰서, 등기소, 세무서 등 공공기관들이 자리잡기 시작하면서 광명사거리를 능가하는 신흥복합상권으로 변신하게 되었다. 두터운 배후수요층과 쇼핑몰, 지하철역, 공공기관, 서울과 동일한 생활권에 위치한 상권의 입지 등은 현재의 철산역상권이 불황에도 흔들리지 않고 주야로 풍부한 유동인구가 유입되는 수도권에서도 손에 꼽히는 알짜상권을 만들어 준 요인들이라 할 수 있다. 이 상권의 가장 핵심이 되는 수요층은 역시 주변의 아파트거주민들인데, 연령대분석을 해보면 강남으로의 출퇴근이 용이하면서 서울의 집값을 피할 수 있어서 20~40대 젊은 부부들이 많으며 먹자골목에는 직장인과 공무원, 로데오거리에는 10대~30대의 모습이 많이 보인다. 무엇보다 주변 13개단지 2만5천세대 이상의 엄청난 배후세대는 마치 노원역상권을 연상케 하는데 그 중심에 위치한 것이 바로 철산역과 철산동로데오상권이다.

시간대별로는 오전과 낮 시간대에 주부들이 철산역대로변을 중심으로 활발하게 이동하며 저녁이 되면 학교를 마친 학생들이 몰려들면서 유동인구가 급격히 늘어난다. 퇴근길 직장인들이 식당과 유흥가에 자리잡기 시작하는 7시 이후가 철산역상권의 위력을 가장 크게 느낄 수 있는 시간대이다. 철산역상권의 교통여건은 비교적 뛰어난 편이다. 우선 지하철7호선 철산역이 온수, 광명사거리, 철산을 시작점으로 가산디지털단지-대림-이수-고속터미널 등을 거쳐 논현, 강남구청, 청담 등 강남권으로 20~30분 내에 도착하게 된다. 버스노선 역시 광명시내에서부터 구로, 금천, 목동, 영등포 등으로 쉽게 진입할 수 있게 되어 있다. 차량을 이용하면 온수동, 구로구개봉동, 가산동, 광명시하안동, 금천구독산동 등으로 빠르게 이동할 수 있으며 남부순환도로, 제2경인고속국도 등과도 가까운 거리에 있다. 상권의 범위를 보면 2001아울렛과 맞은편의 ‘르노삼성자동차’가 서쪽편 끝에 있으며 동쪽으로는 철산주공 12, 13단지 전까지, 북쪽은 철산역 3, 4번출구 대로변, 남쪽은 철산교회, 철산시장부근 까지로 볼 수 있다. 상권의 섹터가 좁은 대신 많은 업종이 집약되어 있으며 더 이상 상가가 들어설 공간이 부족하여 기존 점포들의 가치는 오히려 높아지고 있는 상태이다.

먼저 철산역대로변 상권이다. 2001아울렛과 하이마트등 중대형매장들이 눈에 띄며 은행, 편의점, 약국, 안경점, 패스트푸드 등이 주로 입점해 있다. 신축상가 및 분양상가가 대로변에 위치해 있어서 전반적으로 임대료 시세가 높게 형성되어 있는데다 권리금마저 대치동을 비롯한 서울시내의 아파트밀집상권들과 비교했을 때 오히려 더 높은 권리금이 호가로 불려지고 있어서 놀라운데, 그럼에도 이곳에 임차를 희망하는 수요가 끊이지 않는다고 하니 대로변의 상권분위기가 어느 정도인지 충분히 짐작할 수 있는 대목이다. 주변 아파트에서 출퇴근 및 쇼핑이나 외출을 할 때 반드시 거쳐가야 하는 입지이며 지하철출구를 끼고 있어서 풍부한 유동인구가 형성되는 이곳의 임차시세는 1층 15평매장을 기준으로 권리금 2억 ~ 2억5천, 보증금 1억 ~ 2억, 임대료 350 ~ 700 수준이다. 임대료가 높으면 일반적으로 권리금이 낮게 형성되는 것이 일반적이지만 철산역대로변은 예외로 오히려 매물을 구하기가 어려워서 상권진입을 할 수 없는 형편이다. 현재 개인점주가 운영하고 있는 매장으로는 편의점, 베스킨라빈스, 약국 등이 있으며 매장수가 적다는 점으로 인해 권리금 호가 부분이 항상 높다는 점이 출점하기에 부담스러운 점이라고 할 수 있다.

다음은 철산역상권의 핵심부라 할 수 있는 철산동로데오거리이다. 화정, 서현, 범계 등의 로데오거리에 비하면 업종도 다양하지 않고 입점브랜드 역시 약하지만 유동인구나 매출만은 그에 못지 않은 것으로 나타나고 있다. 중앙광장의 ‘맥도날드’매장 부근이 메인인데, 로데오거리 곳곳에 20~30평 규모의 음식점이 들어서 있는 것도 특징이라 할 수 있으며 현재 ‘마루’ , ‘미니골드’ 등의 브랜드샵이 영업중이며 다수의 판매업체에서 이곳에 점포를 내려 하고 있는 상황이다. 10대~20대가 저녁에 길거리를 가득 메우는 이곳의 점포시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금 2억 ~ 3억, 보증금 8천 ~ 1억5천, 임대료 300 ~ 550 수준이지만 매물은 거의 나오지 않는다. 따라서 이러한 입지에서 매장을 얻기 위해서는 충분한 시간을 두고 매장을 찾는 전략이 필요한데 그렇다 하더라도 본인이 생각한 업종과 일치하지 않는 입지나 시세이상의 권리금을 부르는 매장을 선택하는 것은 위험할 수 있다.

철산로데오거리와 같은 곳에서는 최신유행브랜드나 패션관련업종 외에 도너츠, 제과점, 아이스크림, 패스트푸드 등도 유망하며 주점이나 음식점도 의외로 성공할 확률이 있다. 아무튼 이곳의 학생들과 신세대들이 철산로데오거리 이외에 특별히 갈만한 곳이 없다는 점으로 인해 상권규모는 작지만 이곳의 가치는 점차 높아질 것으로 예상해 볼 수 있다. 그밖에 로데오거리에서 더 남쪽으로 들어가면 순수하게 형성된 먹자골목과 기타 유흥상권을 볼 수 있다. 배후세대가 워낙 풍부한 곳이어서 이곳의 먹자골목과 유흥가는 늦은시간까지 활기찬 모습을 보인다. 지역사람 외에 인근 구로공단 등지에서도 밤에 모여드는 직장인들이 상당수이며 입지보다는 소비자를 만족시킬 수 있는 컨셉과 서비스가 성패를 좌우하는 것으로 알려져 있다. 음식점 중에서는 고깃집이 역시 가장 많이 눈에 띄며 감자탕, 횟집, 낙지, 아구찜 등도 상권의 좋은 자리에 들어서 있다. 또한 호프, 노래방, BAR 등도 수십 개가 넘으며 현재까지는 철산동에서 매출부진으로 어려움을 겪는 곳은 많지 않은 것으로 파악되고 있다.

이처럼 철산역상권은 수도권에 위치한 상권 중에서도 내실있는 곳으로 평가받기에 손색이 없다. 상당수의 도심 역세상권들이 여러 가지 이유로 과거의 명성을 되찾는 데 실패하고 있는 것과는 달리 이곳은 상권이 가질 수 있는 매우 훌륭한 조건들을 두루 갖추고 있어서 현재까지만이 아니라 향후에도 꾸준히 성장할 것이라는 전망이 계속해서 나오고 있다. 다만 서울을 비롯한 수도권의 중심상권들이 안고 있는 가장 큰 문제점인 과도한 임대료문제가 철산역상권에서도 부각될 가능성이 늘 제기되고 있다는 점을 기억해야 하며 10대/20대이든 주부이든 직장인이든 대상고객을 철저히 분석하고 그에 맞는 입지를 신중하게 선정할 것을 반복적으로 강조하고 싶다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 해당상권내의 분양중인 상가는 연락바랍니다. (문의전화 : 02-598-2819)

단위 : (㎡) / (만원) 물건구분 동명 거래종류 해당층 면적/실면적 보증금 임대료 실거래금액 해당상권내의 매물 상가가 없습니다.

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