일반적으로 웹상에서 제공하는 상권분석이나 상권탐방이라는 내용들을 살펴보면 대다수가 다분히
추상적이고 뾰족히 이렇다할 만한 데이터 근거없이 막연한 추세나 흐름으로 지면을 할애하는 경우가 대부분입니다. 상가뉴스레이다는 기존의 추상적인 상권의 소개에서 한발 나아가 "상권현황의
데이터분석과 함께 상권의 흐름과 추이에 대하여 컨텐츠를 제공" 함으로써 상권에 대하여 관심을
가지고 계신 분들께 다양한 판단요소를 제공하고자 합니다. 본 코너는 국내 주요 100대 상권을 선정
하여 주요상권별 현황들을 시리즈로 게재하게됩니다.
지역별 주요상권에 대하여 관심이 있으신 분들께 많은 활용과 도움이 되시길 기대합니다.
제목
브랜드상권의 총아 명동상권
글쓴이
상가뉴스레이다
작성일
2008-10-29
대표상권 시리즈 134
브랜드상권의 총아
명동상권
- 일일 유동인구 40여만명의 황금상권 -
* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다
(www.sangganews.com)
자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.
상권범위
인구현황
주요시설
집객시설
* 해당 상권의 집객시설 관련 자료는 준비중에 있습니다.
업종추이
학 교
* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.
유동인구
* 해당 상권의 역세 유동인구는 자료 준비중에 있습니다.
업종상권 지도
(지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)
[명동 상권 설명]
대한민국을 대표하는 상권, 패션/유행의 중심, 브랜드샾의 집합소, 20대여성들의 천국으로 불리는 명동은 90년대말 외환위기와 시점을 같이
해서 한 차례의 위기를 겪어야만 했다. 경기불황으로 매출확보가 어려워진 패션업체들이 하나둘씩 빠져나가고 강남, 동대문 등의 신흥의류
상권들이 10대와 20대고객을 대거 유입하기 시작하면서 명동상권의 미래에 대한 비관적인 전망들이 끊임없이 제기되기에 이르렀던 것이다.
하지만 2000년 6월 명동역 4번출구와 연결된 중앙로초입에 ‘밀리오레’가 들어서고 명동일대가 관광특구로 지정되어 특히 일본인관광객 유치에
성공하면서 01년경부터는 서서히 상권이 회복세를 찾아가기 시작했다.
대한민국에서 가장 땅값이 비싼 자리에 들어와서 나름대로 선전한 ‘스타벅스’커피(현재는 이전)를 비롯해 외국계패스트푸드업체들도
명동외곽지에 자리를 잡고 상권활성화에 일조했으며, 일시적이나마 국내패션브랜드들의 가두점부활이 이어지는 양상속에 다시 명동은
대한민국의 모든 의류/패션/화장품브랜드를 다 볼 수 있는 패션브랜드의 집합체로 마침내 재기에 성공한 것으로 평가받고 있다.
외환위기 이전에는 고급브랜드위주의 매장이 많아 30~40대여성들을 많이 볼 수 있었던 명동중앙로는 어느새 10대~20대를 겨냥한
의류브랜드와 저가화장품브랜드매장 위주로 재편되었고 1번가와 3번가도 역시 젊은층을 겨냥한 의류/잡화/화장품 매장이 주를 이루고 있다.
특히 최근에 명동상권을 보면 국내 화장품시장의 변화를 볼 수 있다는 말이 있는데, 이는 기존의 저가 화장품브랜드인 ‘미샤’ ‘더페이스샾’
외에도 휴영(태평양), GS왓슨스, 코스메틱넷, 아리따움, 잇츠스킨 등이 명동중앙로에 입점하여 본격적인 브랜드경쟁에 들어갔기 때문이다.
명동은 명동역 후면부의 차없는 1~3번가 거리를 중심으로 반경 300m 이내에 밀집해 있다. 명동역(남)과 을지로입구역(북)이 상권의 남단과
북단 경계를 이루고 있다. 동쪽과 서쪽 경계는 남대문로2가와 명동성당이다.
이처럼 좁은 입지에 일일 수십만 명의 유동인구가 모여들다 보니 거리는 늘 사람들로 넘쳐나고 점포를 개설한 프랜차이즈 본사들은 유형의
매출이익 외에 보이지 않는 브랜드홍보효과를 얻음과 동시에 고객성향, 만족도 등을 검토하여 차후 출점전략을 세우기 때문에 브랜드 런칭시
출점1순위로 명동을 선호한다.
명동시장의 장점중 하나는 주변에 인구를 끌어모을 수 있는 여건이 매우 풍부하다는 점이다. 4호선 명동역이 중앙로와 연결되어 있고 2호선
을지로역은 명동의 북쪽 은행가와 오피스쪽에 위치해 있다. 아바타몰대로변과 마주보는 곳에는 롯데백화점과 롯데영프라자가 들어서 있고
서쪽으로는 남대문시장과 신세계백화점본점이 인접하여 있다. 시청, 충무로, 남산한옥마을까지는 도보로 이동이 가능하고, 남산터널과도
도로상으로 연결되어 있다. 거기에다 국민은행본점, 외환은행본점 등 금융기관이 밀집되어 있으며, 유래가 깊은 명동성당과 중국대사관,
화교학교가 위치해 있다.
여기에 신세계하이해리엇, 토투앤 등 다수의 대형쇼핑몰이 공사중에 있고 명동우체국도 20층규모의 최신식건물로 개축되고 있어 명동은
앞으로 지금보다도 더 화려하고 볼거리가 많은 서울시내의 중심상권으로서의 확고한 위치를 고수할 것으로 보인다.
명동의 일일 유동인구는 150만명 이상 수준인 것으로 추산된다. 그 중 70%정도가 10대~20대여성들이며, 나머지는 직장인들과 외국인관광객들인
것으로 분석된다. 이 엄청난 유동인구가 가장 많이 몰리는 곳은 역시 밀리오레에서 우리은행까지 이어지는 중앙로이다. 대한민국의 유행을 선도
하는 최신브랜드들이 바로 이 중앙로에 몰려 있다. 대한민국에서 가장 지가가 높은 곳에 형성된 건물들인 만큼 이곳 점포들의 임차시세 역시
국내최고수준을 유지하고 있다.
앞서 언급한 바와 같이 소비 세력의 대다수가 20~30대 여성인 의류/패션 일색의 상권이다. 대표적인 복합 상권으로 볼 수 있는 강남역과 달리
명동은 가두상가들로 특화된 상권에 가깝다. 메인스트리트인 중앙길(중앙로라 불림)과 2번가로 불리는 ‘명동2길’, 3번가로 불리는 ‘명례방길’이
국내 주요 의류/패션브랜드가 집결해 있는 명동상권의 핵심이다.
상권의 진입로에 해당하는 명동역 6번,7번 출구 앞에는 ‘신세계 하이헤리엇’이 지난해 완공되어 맞은편에 위치한 ‘밀리오레’와 함께 복합쇼핑몰로
자리 잡고 있으며 중앙로 노른자위 땅에 자리잡고 있었던 ‘유투존’이 최근 ‘엠플라자’로 재개장하는 등 현대식 건물들이 생겨나고 있지만 여전히
1~3층 규모의 단독건물로 이루어진 가두상가들의 영향력은 막강하다.
여성들의 발길을 붙잡는 패스트푸드, 커피전문점, 기타 식음료 프랜차이즈 매장들이 패션브랜드매장 사이사이에 자리 잡고 있는 것을 볼 수 있다.
일본/중국인 관광객이 꾸준히 증가추세에 있어 이들을 겨냥한 가판상점들과 음식점, 미용실, 네일아트, 피부관리샵 등이 이면골목 곳곳에 위치해
있는 것도 하나의 특징이다.
중앙로에서도 현재 ‘카페파스쿠치’가 입점해 있는 자리(구스타벅스)와 현재 ‘아디다스’가 있는 자리(구 후아유)는 약 80평이 넘는 대형매장들인데,
보증금 30억~37억, 임대료1억3천~2억이라고 하니 역시 대한민국 최고의 브랜드가 아니면 들어갈 수 없는 자리들임에 틀림이 없다. 그 외의 매장들
역시 전반적으로 최소 25평 이상의 평형에 복층으로 쓰고 있는 경우가 많지만 대체로 보증금 7억~15억에 임대료 3천~7천 정도인 것으로 확인되고
있다.
임대료 수준이 이렇다보니 이곳의 매장들은 어차피 수익구조를 내기 위한 목적으로 입점할 수 없으며, 브랜드의 메가샾 및 이미지제고 차원에서
직영안테나샾으로 운영되고 있는 현실이다. 현재 이곳의 브랜드들은 하나같이 월매출 2억원을 넘기기 힘든 것으로 알려져 있어서 A급자리에
위치해 있던 브랜드들중 다수가 임대료 절감을 위해 임대료가 저렴한 건물로 이전하거나 브랜드간 점포거래를 하는 경우가 비일비재한데, 그런
이유에서 중앙로에서는 점포이전,철수가 빈번하다고 볼 수 있다. 대표적인 예가 바로 옛 MLB매장으로 이전한 ‘스타벅스커피‘이다.
창업이나 신규이전을 희망하는 분들이라면 오히려 1번가쪽을 추천하고 싶다. 1번가는 골목이 다소 좁지만 상당한 유동을 유입하고 있는 실속있는
상권에 속한다고 볼 수 있다. 이곳에는 보세의류/잡화/화장품 전문점이 많고 개인브랜드도 의외로 많이 눈에 띄었다. 하지만 이곳역시 20평 이상의
점포는 3000만원 이상의 임대료수준을 감당해야 하기 때문에 권리금이 적다고 해서 섣불리 덤벼드는 것은 금물이다.
아바타몰에서 명동성당 전까지 이어지는 문화거리 양쪽으로도 대형매장이 많다. 은행, 패스트푸드, 의류매장이 혼재되어 있고 워낙 많은 유동이
오가는 곳이어서 점포거래는 거의 일어나지 않는 것으로 파악된다.
명동에는 특별히 먹자골목이 형성되어 있지는 않다. 그러나 이면골목구석구석에 다양한 음식점들이 직장인과 일본인관광객들을 대상으로 영업을
하고 있는데 점심시간이나 저녁시간대에는 앉을 자리가 없을 정도로 장사가 잘 되는 매장들이 꽤 눈에 띄었다.
따라서 명동상권의 보편적 유망업종을 굳이 선정하자면 의류/화장품 외에 보세의류나 잡화, 커피전문점, 아이스크림전문점, 퓨전음식점 정도라고
할 수 있겠다. 그리고 일본인들을 대상으로 할 수 있는 먹거리나 네일아트, 피부관리실 등도 외부에 많이 알려져 있지는 않지만 상당한 매출을
올리고 있었다.
결론적으로 말하면 명동은 브랜드샾 위주의 상권이다. 그것도 매출보다는 홍보효과와 시장동향파악을 노린 안테나샾위주의 상권인 것이다.
이곳에 건물을 가지고 있는 건물주들은 이런 점을 오히려 이용, 계약기간이 끝남과 동시에 다른 브랜드를 세입자로 결정하면서 임대료를 큰
폭으로 인상하는 경향이 있다.
폭발적인 유동인구와 목적형 소비가 높은 매출의 요인이 되고 있다. 하지만 매출의 대부분이 높은 임대료에 충당되기 때문에 점포를 개설한
본사들은 수익을 기대하는 것보다는 홍보효과만을 노리는 경향이 짙다. 높은 임대료는 잦은 임차인 교체를 불러온다. 임차인의 잦은 변동은
명동 상권 내의 부동산 중개사무실과 상가 관리인들에 의해 추가적인 임대료 상승으로 이어지는 경우가 대부분이다.
그럼에도 불구하고 분기별, 계절별로 신규 브랜드를 런칭하는 의류본사들과 외국계 패션브랜드들, 기존 점포 외에 명동에 점포를 더 개설하려는
프랜차이즈 본사들로 인해 중앙로길과 1,3번가는 기존 세입자가 철수함과 동시에 신규 임대계약이 이뤄질 정도로 업체들의 출점의지가 강하다.
일부 유명 패션브랜드의 경우 명동상권 내에만 3개의 점포를 가지고 있다. 결국 이런 과도한 출점경쟁과 임대료 상승은 개인 점주들이 버틸 수
없게 만든다. 1번가에서 33제곱미터(10평)정도의 가게를 얻으려고 해도 2억/1000만원은 내야 한다.
명동 상권의 또 한가지 약점은 의류/패션업종의 특성상 경기와 유행에 민감하게 반응한다는 점이다. 의류경기가 수년째 회복되지 못하고 있는
가운데 30~40대가 선호하는 여성의류 브랜드는 명동에서 거의 자취를 감추었다. 99년 외환위기 직후에는 명동 중앙로에도 임차인을 구하는 문구가
붙어 있고 수많은 건물의 소유주가 바뀌기도 했다. 성장이 이어지다가도 시장에 위기가 닥치면 언제든지 다시 그런 어려움에 빠질 수도 있다는
반증으로 볼 수 있다.
- 상권변화
유니클로, 자라 등 수입의류 브랜드의 시장진출이 눈에 띈다. 이 브랜드들은 수백 제곱미터의 대형매장에서 3억 이상의 월매출이
발생하고 있는 것으로 알려지고 있다. 2~3년 전부터 중앙로에서 인기를 끌기 시작한 여성화장품 역시 최근 ‘아리따움’, 'HANSKIN'
의 출점으로 경쟁구도가 지속되고 있으며 GS왓슨스는 중앙로에 있던 점포를 철수한 뒤 1번가와 3번가에 각각 점포를 개설했다.
패스트푸드, 식음료 브랜드도 명동상권에 대한 선호도를 높여가고 있는 추세다. 던킨도너츠, 카페파스쿠치로 대표되던 중앙로
메인입지의 유명 프랜차이즈에 최근 커피빈과 베스킨라빈스가 가세했다. 롯데백화점 맞은편 ‘아바타몰’에서 ‘명동성당’까지의
명동길에도 파리바게뜨와 크리스피크림, 스타벅스커피, 스무디킹 등이 있어 이러한 식음료 프랜차이즈의 명동진출이 눈에 띄게
늘었다고 볼 수 있다.
전체적으로 보면 명동 중앙길은 업종이 다양해지면서도 여전히 신규브랜드의 안테나매장으로 채워지고 있고 1번가는
보세의류/이너웨어 계열, 3번가는 드럭스토어, 패션쥬얼리, 팬시, 셔츠/넥타이 전문점으로 구분되어 가는 추세로 파악되고 있다.
임차시세가 높은 순서대로 과학적인 업종배열이 이뤄지는 모습이 흥미롭다.
후 변화가 예상되는 부분은 기존의 밀리오레, 하이해리엇 외에 명동1가 중앙블록에 들어서게 되는 토투앤, 아르누보센텀 등 대형
쇼핑몰/상가오피스텔 건물들의 가세로 인한 점포난립 및 유동인구 동선의 변화이다. 명동 1가는 을지로입구역과 인접해 있고 주변에
사무실과 금융기관이 밀집해 있어 음식점이 몰려 있는 곳이다.
명동중앙우체국은 이미 완공되어 업무에 들어갔고 명동예술극장 신축공사는 지금 진행되고 있다.
상가 시장 동향
전국주요 100대상권코너는?
