대표상권 시리즈 136 대학상권의 대표주자 건대입구역 - 스타시티의 가세로 복합화되고 있는 일일 유동인구 13만여 명의 대학역세상권 -

* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

상권범위

인구현황

주요시설

집객시설

* 해당 상권의 집객시설 관련 자료는 준비중에 있습니다.

업종추이

학    교

* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

유동인구

* 해당 상권의 역세 유동인구는 자료 준비중에 있습니다.

업종상권 지도     (지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)

[건대입구역 상권 설명]

최근 경기침체와 내수부진에 따른 매출감소 그리고 그로인한 권리금 하락으로 서울시내 상당수의 주요상권들이 과거의 명성을 잃어가는 모습을 보이는 가운데 불경기 속에서도 오히려 꾸준히 활성화되고 있는 몇몇 상권들이 눈에 띄는데, 그 중 하나가 바로 '건대입구역'상권이다.

서울시내를 대표하는 상권으로 최근 급성장한 건대상권은 1984년 지하철2호선이 개통되고 나서도 한동안 인근 화양리 상권에 가려 빛을 보지 못한 상태였다고 한다. 그러나 대표적인 유흥상권이었던 화양리가 95년 청소년보호구역으로 지정되면서 윤락가와 유흥업소들이 사라지고 10대 소비층을 유입하는데 실패하여 쇠퇴해가는 과정에서 현재의 건대입구역 일대가 화양리로 몰리던 젊은 소비계층을 본격적으로 유입하기 시작했다. 무엇보다도 건대상권의 눈부신 약진에는 지난 99년 완공된 청담대교와 00년 개통된 지하철7호선이 결정적인 역할을 했다고 볼 수 있다. 강남구와 광진구를 연결하는 청담대교는 차량과 지하철이 동시에 이용할 수 있어 강남의 인구가 건대상권으로 진입하는 시간을 크게 단축시켰으며, 7호선역시 이곳을 환승역세권으로 변모시킴과 동시에 마땅히 갈 곳을 찾지 못하던 중랑구의 주민들까지 이곳으로 발을 옮기게 만들었다. 아울러 롯데백화점과 이마트를 입점시킨 '포스코 더샵 스타시티' 상업시설이 아파트와 함께 들어서면서 지난해부터 본격적으로 상권이 건대입구 사거리 동남편으로 확장되기 시작했다. 뚝섬유원지로 이어지는 상권 남단의 능동로에도 주상복합아파트 등이 들어서고 걷고 싶은 거리를 조성하면서 유동인구가 증가하는 모습이다.

건대상권은 전형적인 대학상권이다. 건국대학교와 세종대학교를 이용하는 인구가 다수를 차지하며, 유동인구의 70%이상이 20대인 것으로 분석된다. 여기에 주변 업무시설이나 공장 등에서 근무하는 직장인들, 건국대학교병원(구 민중병원)을 이용하는 사람도 꽤 많은 편이다. 최근에는 1천세대가 넘는 더샵 입주민과 스타시티를 이용하는 사람들이 증가하면서 복합 상권으로 변모중인 것이다. 유동인구가 가장 많이 형성되는 시간대는 여타 상권들처럼 학생들의 하교시간과 직장인들의 퇴근시간대인 6시이후이다. 저녁에 이곳을 들려 보면 이곳의 일일유동인구가 10만명에 육박한다는 통계를 실감할 수 있다. 특히 상권의 핵심을 형성하는 민중병원앞(지도상으로A지역)과 지하철1번출구와 6번출구에서 골목으로 들어가는 초입부근(B지역)은 저녁이 되면 발 디딜 틈이 없을 정도로 많은 사람이 거리를 가득 메운다. 먼저 지하철 2번출구에서 어린이대공원(화양리)방향으로 1Km가량 이어지는 이른바 화양동민중병원맞은편 대로변 판매라인(A지역)은 건대상권을 짊어지고 가는 핵심지역이라고 할 수 있다. 기존의 지하철 2호선을 이용하는 사람들이 주로 이용할 수 밖에 없는 1번출구와 6번출구인근이 아닌 이 민중병원맞은편에 판매상권이 형성된 이유는 단순히 대학과 인접해있기 때문만이 아니라 건대입구지하철역의 구조적인 문제에서 기인한 것이라고 보는 사람들이 많다. 건대입구역은 지상화된 전철역이다. 때문에 거리에 서면 고가도로가 놓여 있어서 시야가 꽉 막힌 느낌과 함께 주변분위기 자체가 어두워지는 현상이 자연적으로 생길 수 밖에 없는 것이다.

민중병원 맞은편대로변은 늦은 시간대까지 엄청난 유동이 거리를 활보하는 상급지이다. 주요 업종은 역시 패션, 의류, 화장품, 악세사리, 팬시, 잡화가 주를 이룬다. 1층에는 10평안팎의 매장이 대부분인데, 점포시세는 1층10평점포를 기준으로 권리금2억7천~4억5천, 보증금8천~2억, 월세150~350선에 형성되어 있다. 비교적 최근 입점된 임차테넌트로는 클루, 뚜레쥬르, OST, 에뛰드하우스 등이 있다. 최근 서울시내의 상당수 판매상권이 위기에 봉착하고 있는 이유중 하나가 바로 일부건물주들의 과도한 임대료인상임을 놓고 봤을 때 이곳의 판매상권이 이처럼 큰 어려움 없이 성장하고 있고 권리금수준역시 호황일 때와 비슷한 수준을 유지하고 있는 가장 큰 이유는 이곳의 낮게 형성된 임대료수준과 밀접한 관련이 있다고도 볼 수 있겠다. 이렇듯 이곳은 점차 힘을 얻어가고 있는 추세이나, 많은 사람이 쉽사리 이해하지 못하는 부분이 있는데 이런 서울시내에서도 손꼽히는 A급지에서 의외로 많은 2층매물이 발견된다는 것이다. 그러나 이 부분에 대한 답은 건대입구상권자체가 아니라 서울시내상권들의 전반적인 추이변화에서 찾는 것이 바람직할 것 같다. 최근 시내 유명상권들의 변화된 모습중 한가지는 1층판매업종들의 매출부진이 두드러진다는 점이다.

이 과정에서 이전까지 2층에 주로 자리 잡고 있던 업종들(아이스크림, 커피숍, 기타 외식/요식)이 1층 진입에 예상 밖의 성공을 거두었다. 이제는 주요상권에서도 상당수의 외식업체들은 2층보다 오히려 1층 매장의 활용가치를 더 높게 평가하고 선호하는 경향을 보이고 있다. 건대 민중병원 맞은편 대로변2층에서 많은 매물이 발견되는 것도 이같은 시장구조의 변화의 연장선상에서 이해하는 것이 바람직하다고 본다. 이제 먹자골목으로 주의를 돌려 보면 고가전철과 평행하게 가로로 뻗은 이면도로와 십자모양으로 세로로 뻗은 이면도로, 그리고 주변의 좁은 골목들에 고기집, 회집, 호프 등의 업종이 비교적 큰 평수의 매장에 분포되어 있음을 알 수 있다. 주택을 개조해서 만든 음식점이 많다는 점이 이색적인 이 먹자골목 초입에는 삼겹살 등 고기집이 많고 안쪽으로 들어갈수록 레스토랑, 호프 등의 비율이 높아진다. 음식점과 주류 판매점의 분포도를 보면 음식점은 총 90여 개, 주류 판매점은 170여 개로 파악되고, 점포시세는 1층 20평 매장 기준 권리금 1억5천~4억, 보증금1억~2억5천, 임대료 200만~550만 정도이다. 워낙 유동인구가 많고 소비에 인색하지 않은 계층이 다량으로 유입되는 상권이어서 먹자골목 역시 늦은 시간까지 손님이 끊이지 않는 모습이었다. 상권지도의 C지역에 해당되는 곳은 한때 의욕적인 개발이 이뤄졌던 이른바 '건대로데오' 상권이다. 노유동상권이라고도 불리는 이곳은 여러 가지 악재들로 인해 지난 1~2년간 '상권이 죽었다'는 평가를 받는 수모를 겪기까지 했다. 스타시티 입점으로 주변 유동인구가 늘어난 것은 사실이지만 롯데백화점 내에 상당수 의류브랜드가 입점 되어 오히려 경쟁구도에 돌입한 것이 현실이다. 그럼에도 점포시세는 1층15평 매장 기준 권리금1억~2억5천, 보증금4천~1억, 임대료170~330 수준으로 여전히 만만치 않다.

지난해부터 본격적으로 활성화되기 시작한 스타시티는 단지 내에 멀티플렉스영화관, 대형쇼핑센터, 대형할인점 등이 들어서면서 기존의 지하철, 건대병원, 구민회관, 한강주변 등과 어우러져 대형 복합 문화상권으로의 변신을 이끌고 있다. 아울러 스타시티는 지하철과 건물이 직접 연결되어 있다. 상가공급은 더욱 늘어날 전망이다. 건대병원과 나란히 들어서게 될 '스타시티 영존'(3,4번출구 앞)은 현재 임대분양을 진행중에 있는데 층당 연면적이 약 4천㎡에 달하는 대형 상업시설이다. 상가점포 공급량이 한정되어 있던 06년까지는 건대상권에서 점포를 구하기 위해 많은 점포비를 투자해야 했지만 상가공급이 늘어남에 따라 희소성이 떨어질 수밖에 없고 이러한 대형 상가건물의 가세는 상대적으로 권리금 시세를 하락시키고 업종포화를 유발하는 사례도 있다. 수익형 상가의 투자상품을 원하는 투자자의 경우에도 스타시티, 이튼타워(능동로) 등을 염두에 두는 경우가 많은데 경기침체로 인해 임차인들의 창업의지 및 희망임대가가 최근 크게 떨어져 있어 막연한 투자보다는 해당 상가의 공급가격과 동선, 주변시세, 면적, 임차가능업종 등을 다면적으로 분석한 뒤 결정하는 것이 바람직할 것이다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 해당상권내의 분양중인 상가는 연락바랍니다. (문의전화 : 02-598-2819)

단위 : (㎡) / (만원) 물건구분 동명 거래종류 해당층 면적/실면적 보증금 임대료 실거래금액 해당상권내의 매물 상가가 없습니다.

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