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업종상권지도는 상가뉴스 레이다 경제연구소 직원이 직접 발로 뛰면서 작성한 실제 상권 지도맵으로 1층의 주요업종을 기준으로 작성되었습니다.<지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실 수 있습니다.
건대입구역 상권 설명
최근 경기침체와 내수부진에 따른 매출감소 그리고 그로인한 권리금 하락으로 서울시내 상당수의 주요상권들이 과거의 명성을 잃어가는 모습을 보이는 가운데 불경기 속에서도 오히려 꾸준히 활성화되고 있는 몇몇 상권들이 눈에 띄는데, 그 중 하나가 바로 '건대입구역'상권이다.
어느덧 서울시내를 대표하는 상권으로 급성장한 건대상권은 1984년 지하철2호선이 개통되고 나서도 한동안은 인근 화양리상권에 가려 빛을 보지 못한 상태였다. 그러나 대표적인 유흥상권이었던 화양리가 95년 청소년보호구역으로 지정되면서 윤락가와 유흥업소들이 사라지고 10대 소비층을 유입하는데 실패하여 쇠퇴해가는 과정에서 현재의 건대입구역 일대가 화양리로 몰리던 젊은 소비계층을 본격적으로 유입하기 시작했다.
하지만 무엇보다도 건대상권의 눈부신 약진에는 청담대교의 개통과 지하철7호선이 결정적인 역할을 했다고 볼 수 있다.
강남구와 광진구를 연결하는 청담대교는 차량과 지하철이 동시에 이용할 수 있어 강남의 인구가 건대상권으로 진입하는 시간을 크게 단축시켰으며, 7호선역시 이곳을 환승역세권으로 변모시킴과 동시에 마땅히 갈곳을 찾지 못하던 중랑구의 주민들까지 이곳으로 발을 옮기게 만들었다.
건대상권은 전형적인 대학상권이다. 건국대학교와 세종대학교를 이용하는 인구가 다수를 차지하며, 유동인구의 70%이상이 20대인 것으로 분석된다. 여기에 주변 업무시설이나 공장등에서 근무하는 직장인들과, 얼마전 개원한 건국대학교병원(구 민중병원)을 이용하는 사람도 꽤 많은 편이다.
유동인구가 가장 많이 형성되는 시간대는 여타 상권들처럼 학생들의 하교시간과 직장인들의 퇴근시간대인 6시이후이다. 저녁에 이곳을 들려 보면 이곳의 일일유동인구가 10만명에 육박한다는 통계가 피부에 와닿는다. 특히 이 상권의 핵심을 형성하는 민중병원앞(상권맵지도상으로 A지역)과 지하철1번출구와 6번출구에서 골목으로 들어가는 초입부근(상권맵지도상의 B지역)은 저녁이 되면 발디딜 틈이 없을 정도로 많은 사람이 거리를 가득 메운다.
먼저 지하철 2번출구에서 어린이대공원(화양리)방향으로 1Km가량 이어지는 이른바 화양동민중병원맞은편 대로변 판매라인(A지역)은 건대상권을 짊어지고 가는 핵심지역이라고 할 수 있다. 기존의 지하철 2호선을 이용하는 사람들이 주로 이용할 수 밖에 없는 1번출구와 6번출구인근이 아닌 이 민중병원맞은편에 판매상권이 형성된 이유는 단순히 대학과 인접해있기 때문만이 아니라 건대입구지하철역의 구조적인 문제에서 기인한 것이다.
건대입구역은 지상화된 전철역이다. 때문에 거리에 서면 고가도로가 놓여 있어서 시야가 꽉 막힌 느낌과 함께 주변분위기 자체가 어두워지는 현상이 자연적으로 생길 수 밖에 없는 것이다.
민중병원 맞은편대로변은 늦은 시간대까지 엄청난 유동이 거리를 활보하는 상급지이다. 최근 상권모습은 건대입구의 민중병원 맞은편이 신림역 3번출구 상권라인과 비교해도 손색이 없다는 평가를 내릴 수 있을 정도로, 주요 업종은 역시 패션, 의류, 화장품, 악세사리, 팬시, 잡화가 주를 이룬다.
1층에는 10평안팎의 매장이 대부분인데, 점포시세는 1층10평점포를 기준으로 권리금2억7천~4억5천, 보증금8천~2억, 월세150~350선에 형성되어 있어 이정도 수준이라면 신림역 3,4번출구주변과 큰 차이가 없는 것이 분명해 보인다. 그나마 간혹 발견되는 매물은 나오기가 무섭게 거래가 이루어 질정도로 점포에 대한 수요도 풍부한 편이다.
최근 서울시내의 상당수 상권중 판매업위주의 상권은 위기에 봉착하고 있는데 가장 큰이유중 하나가 일부건물주들의 과도한 임대료 인상 때문이다. 최근 서울시내 상권상황에 견주어 보았을때 이곳의 판매상권이 이처럼 큰 어려움없이 성장하면서 호황기의 권리금 수준을 유지할 수 있는 이유는 상권가치에 비해 적정하게 형성된 임대료수준과 밀접한 관련이 있다고도 볼 수 있다.
최근 서울시내 주요 상권들의 특이한 특징은 1층을 전유하던 유통과 판매업의 매출부진을 식음료 외식업종이 커버하고 있는 현상이다. 즉 1층 업종의 주력수요층이었던 유통업종과 판매업종이 매출부진으로 자리를 내주게되고 2층 주력수요층이었던 아이스크림 전문커피숍 생과일주스등과 같은 업종이 두드러진 약진을 통해 1층에 자리잡기 시작했다.
이에따라 서울시내주요 상권에서는 2층 주력수요층이 1층에 대한 수요증가에 따라 2층 매물들이 예전에 비해 증가하고 있으며 건대역 상권에서도 이러한 현상을 찾아볼 수 있다.
이제는 주요상권에서도 상당수의 외식업체들은 2층보다 오히려 1층매자의 활용가치를 더 높게 평가하고 선호하는 경향을 보이고 있다. 건대 민중병원 맞은편 대로변2층에서 많은 매물이 발견되는 것도 이같은 시장구조의 변화의 연장선상에서 이해하는 것이 바람직하다고 본다.
건대역상권의 먹자골목을 주의깊게 살펴보면 고가 전철과 평행하게 가로로 뻗은 이면도로와 십자모양으로 세로로 뻗은 이면도로, 그리고 주변의 좁은 골목들에 고기집, 회집, 호프 등의 업종이 비교적 큰 평수의 매장에 분포되어 있음을 알 수 있다.
주택을 개조해서 만든 음식점이 많다는 점이 이색적인 이 먹자골목 초입에는 삼겹살 등 고기집이 많고 안쪽으로 들어갈수록 레스토랑, 호프 등의 비율이 높아진다.
음식점과 주류판매점의 분포도를 보면 음식점은 총 80여 개, 주류판매점은 150여 개로 파악되고, 점포시세는 1층 20평매장 기준 권리금1억5천~4억, 보증금1억~2억5천, 임대료는 200만~550만 정도이다.
워낙 유동인구가 많고 소비에 인색하지 않은 계층이 다량으로 유입되는 상권이어서 먹자골목역시 늦은시간까지 손님이 끊이지 않는 상황이다.
상권지도의 C지역에 해당되는 곳은 한때 의욕적인 개발이 이뤄졌던 이른바 '건대로데오' 상권이다. 노유동상권이라고도 불리는 이곳은 여러 가지 악재들로 인해 지난 1~2년간 '상권이 죽었다'는 평가를 받는 수모를 겪기까지 했었다.
실제로 필자가 작년에 로데오를 방문했을 때 그곳은 저녁시간임에도 제대로 영업을 하지 못하는 매장들과, 비어있거나 '임대'문구가 붙어있는 매장이 많아 초라하기 그지없는 모습이었다. 그러나 2005년 10월 다시 이곳을 찾았을 때는 작년과는 달리 로데오거리가 젊은이들로 북적이는 모습이어서 고무적이었다.
이곳 매장주과 인터뷰를 통해 분석된 결과는 건대상권의 A상권과 B상권의 세력확장과 함께 병원, 인근 중소 주상복합건물등이 들어서면서 로데오상권으로의 유동인구 유입현상이 가시화 되고 있는 것으로 파악되었다.
이곳의 점포시세는 1층15평 매장 기준 권리금1억~2억5천, 보증금4천~1억, 임대료170~330 수준으로 만만치는 않으나 건국대 병원 남쪽지역에 형성되고 있는 주상복합건물들이 제기능을 발휘하기 시작한다면 그 파급효과는 화양동판매/먹자상권보다는 인접해 있는 로데오거리쪽이 더 긍정적일 것으로 판단된다.
건대상권은 지금 꾸준히 상권이 확장되고 있는 분위기이다. 물론 상권자체가 주택가와 매우 인접해 있어서 기존의 상권지역이 면적적인 팽창을 통해 상권이 확장되는것은 물리적인 측면에서 기대하기 어렵지만 건국대병원 남쪽편 건대야구장 부지에 들어서고 있는 4개동 1777세대 58층규모의 '더 샾 스타시티'가 06년 11월 입주로 예정되어 있어 거주인구 확대와 함께 스타시티 단지내에 조성중인 멀티플렉스영화관, 대형쇼핑센터, 할인마트등이 들어서게 되면 기존의 지하철, 건대병원, 구민회관, 한강주변 등과 어우러져 2007년경을 기점으로 단순한 대학상권을 뛰어넘는 상권으로의 발돋움이 기대되고 있다.
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조감도 |
주소 |
상가명 |
구분 |
연면적 |
층규모 |
입점예정일 |
연락처 | |
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광진구 화양동 113-1 |
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근린상가 |
1,295.25평 |
B1~5F |
2006-6-1 |
02-499-5455 | |
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광진구 모진동 199-6 |
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주상복합상가
오피스텔상가 |
7,833.07평 |
B6~15F |
2005/10/31 |
02-546-8661 | |
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