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부동산 센터 > 상가정보 > 생생상가 > 국내주요 100대상권
전국주요 100대상권코너는?

일반적으로 웹상에서 제공하는 상권분석이나 상권탐방이라는 내용들을 살펴보면 대다수가 다분히 추상적이고 뾰족히 이렇다할 만한 데이터 근거없이 막연한 추세나 흐름으로 지면을 할애하는 경우가 대부분입니다. 상가뉴스레이다는 기존의 추상적인 상권의 소개에서 한발 나아가 "상권현황의 데이터분석과 함께 상권의 흐름과 추이에 대하여 컨텐츠를 제공" 함으로써 상권에 대하여 관심을 가지고 계신 분들께 다양한 판단요소를 제공하고자 합니다. 본 코너는 국내 주요 100대 상권을 선정 하여 주요상권별 현황들을 시리즈로 게재하게됩니다. 지역별 주요상권에 대하여 관심이 있으신 분들께 많은 활용과 도움이 되시길 기대합니다.

 
제목  국내 로데오상권의 대표 압구정로데오
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2006-03-15

 

   대표상권 시리즈 31

         

        국내 로데오상권의 대표 압구정로데오

                                       - 일일 유동인구 9만여명의 노블레스 상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다

 

 

 

해당지역은 상권바깥지역에 풍부한 소비 배후세대가 포진되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

 

 

 

 

 

압구정 로데오 상권


100여곳에 이르는 국내 로데오상권중에서 원조격에 해당하는 압구정로데오상권은 강남권 개발이 본격화되던 1970년대중반 대규모아파트단지가 압구정동일대에 조성되고 그후 상당수의 부유층이 강남지역에 거주하기 시작하면서 활기넘치는 소비상권으로 발전하기 시작했다.



90년대 이후 강남에 자리를 잡았던 계층의 2세들이 성장하여 20~30대가 되면서 그들만의 독특한 문화와 소비성향을 반영하는 공간을 필요로 하게 되었는데 이로 인해 구 한양쇼핑센터자리에 들어선 갤러리아백화점 과 한양아파트를 마주보며 위치한 압구정로데오거리가 고가의 의류매장과 명품, 헤어샾, 고급음식점, 성형외과 등이 주를 이루는 강남의 대표적인 신세대상권의 역할을 하게 된 것이다.


그 후 주머니사정에 구애받지 않는 속칭 노블레스족 혹은 오렌지족이 3호선 압구정역 부근과 압구정로데오일대의 상권을 이끌어 가면서 2000년대 초반까지 전성기를 구가했지만 외환위기를 비롯한 장기적인 경기침체로 전반적인 구매력이 크게 하락한데다 건물주들의 잦은 임대료인상으로 매장점주들이 어려움을 겪는 일이 늘어나면서 전반적인 상권의 위력이 다소 감소한 상태이며 동시에 기존의 압구정상권의 주 소비계층 외에 그들을 모방하려는 젊은이들이 이곳을 자주 찾게 되면서 비교적 대중적인 브랜드의 매장들도 잇달아 생겨나게 되었다.

   

이에 더해 지난해말 한양아파트의 35층초고층재건축이 허용되어 이슈를 빚은 상태이고 08년 개통예정인 선릉~왕십리간 분당선연장구간 청담역이 갤러리아백화점사거리에 위치하게 되어 있어서 안팎의 호재는 분명히 안고 있다고 볼 수 있을 것이다.


압구정로데오거리는 현재 지하철역과 도보로 10분거리에 있어서 역세권상권으로 분류하기는 힘들다고 봐야 한다. 반면 지상교통여건은 압구정로, 선릉로, 성수대교등과 인접하여 강남(신사동,청담동,개포동등), 강북(종로,신촌,동대문,왕십리등), 강서(여의도,흑석동,영등포등), 강동(잠실,둔촌동,장지동등)으로의 진입이 용이하고 버스노선역시 다양하게 운영되고 있다.


상권의 범위는 북쪽이 한양아파트와 갤러리아백화점으로 막혀 있으며 서쪽은 하나은행, 동쪽은 선릉로경계지점, 남쪽은 키네마극장부근까지로 볼 수 있을 것이다. 도산공원을 중심으로 로데오거리아래쪽의 이면골목들까지 압구정로데오상권에 포함시키는 견해도 있으나 상가뉴스레이다에서는 향후 학동사거리상권을 논할 때 그부분을 다시 언급할 예정에 있다. 



유동인구를 분석해 보면 20대~30대 여성이 단연 가장 높은 비중을 차지한다. 낮시간대에도 '맥도날드'매장앞의 버스정류장과 로데오거리 곳곳에는 적지않은 여성과 직장인의 모습이 보이고 저녁이 되면서 차량을 통해 진입하는 사람들이 늘어나는 것을 보게 된다. 보다 면밀히 관찰해 보면 인접한 지역에 거주하는 주민들보다는 강남의 기타지역에서 유입되는 비중이 높고 여성들이 두세명씩 무리지어 다니며 쇼핑을 하는 경우가 많다는 점을 알게 된다.


업종은 1층의 경우 역시 의류가 절대적인 비중을 차지하고 있다. 해외수입브랜드를 비롯한 고가의 브랜드샾과 명품매장, 보세의류매장이 주류를 이루는 가운데 화장품, 쥬얼리, 포토전문점, 악세사리매장 등이 자리잡고 있다. 2층이상층으로 올라가면 엘리베이터시설이 없는 노후된 건물이 많지만, 커피숍, 헤어샾, 네일아트 등 일부업종을 중심으로 많은 손님이 찾는 모습을 보게 된다.


압구정로데오거리의 주도로는 '파리크라상'매장에서 시작되는 '로데오길'이지만 유동인구의 주동선과 집객효과를 분석해 보면 압구정로대로변(맵지도상A지역)이 더 우위에 있는 것을 알 수 있다. 엘지텔레콤매장에서 청담동방향으로 갤러리아백화점사거리까지 형성되어 있는 이곳은 의류/화장품/패스트푸드/이동통신/부동산중개업소/약국 등 비교적 다양한 업종이 분포되어 있다.

   


메인입지는 '파파이스'와 '맥도날드'매장앞이라 할 수 있는데 정면에 버스정류장이 위치해 있어서 사람이 모이는 장소이다. 압구정로데오상권에서 가장 좋은 위치로 꼽히는 이곳은 기본적으로 유동인구가 많기 때문에 안정적인 매출이 나오며 따라서 매물거래 확인이 쉽지 않은 상황이다. 약 30개의 매장이 있는 대로변의 점포시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금 1억4천~3억3천 , 보증금 6천~1억2천 , 임대료 240~370 수준이며 매물이 잘 나오지 않고 나오게 되면 빠르게 거래가 이루어지고 있다. 또한 이곳은 향후 갤러리아백화점사거리에 지하철이 들어오게 되면 가장 큰 혜택을 입게 될 것으로 예상되기 때문에 전반적인 권리금이나 임대료가 조만간 상승할 것이라는 전망도 나오고 있다.

       

 '파리크라상'에서 '아멜리에'매장까지의 로데오길은 의류매장이 90%이상을 차지하는 국내 대표 패션골목이다. 10평안팎의 작은 점포에 뜻을 이해하기 힘든 간판이름을 달고 있는 매장들과 '스프리스', 'ASK', 'MLB', '리바이스' 등 낯익은 스포츠캐쥬얼의류매장들이 요지에 자리잡고 있다. 폭발적인 유동인구가 발생되지는 않지만 일단 소비하려는 목적을 가지고 찾는 계층이 많기 때문에 실제 구매로 이어지는 비율이 높다고 볼 수는 있지만 압구정로데오거리가 전성기를 구가하던 시기와 비교했을때 지금시점은 전반적인 분위기자체가 활기를 잃은 상태이고 유동인구나 매출폭이 크게 감소한 것이 사실이다.


실제로 작년에는 로데오길에서 매장을 운영하는 사람들이 임대료부담 때문에 어려움을 겪고 있어서 임대료를 인하해 줄 것을 공개적으로 건물주들에게 요구하는 현수막이 나붙기도 했다. 임대료를 제대로 내기 힘들어하는 매장이 늘고 있는 만큼 전반적인 권리금시세도 수년전과 비교하면 크게 떨어진 상태이며 일부 매장은 뒤에 들어올 임차인을 구하지 못해 그대로 비어있게 되는 사례도 여러 건 발생되었다.


자연히 매물은 증가하는 추세에 있는데 1층10평매장을 기준으로 현재시점의 시세를 파악해 보면 권리금1억1천 ~3억 , 보증금 5천~1억5천 , 임대료 300~450 수준이며 매매가 쉽게 이루어지지 않기 때문에 실제 거래되는 권리금시세는 그보다 낮게 형성되어 있는 상황이다.


로데오길 '아멜리에'매장에서 한양타운(1층한국투자신탁증권/제일은행)까지의 로드상권(맵지도상C지역)역시 업종에 있어서 큰 차이를 보이지는 않지만 '카페파스쿠치', '더아쓰레츠풋' 등 중대형매장들이 입점해 있는 것이 특징이라 할 수 있다. 이면의 먹자골목과 인접해 있어서 인근 오피스가의 직장인들이 식사시간대를 중심으로 이동하는 모습도 보이고 저녁이 되면서 여고생들이 무리지어 이동하는 모습도 보인다. 점포수가 많지 않은 관계로 오히려 매물은 많이 나와 있지 않지만 그중에서 시세를 파악해 본 결과 1층 15평매장을 기준으로 권리금 1억7천 ~3억5천 , 보증금 1억~2억5천 , 임대료 300~550 수준이었다.

   


끝으로 주요이면도로의 먹자골목과 유흥가의 경우 전반적으로 매장이 일정지역에 모여 있는 것이 아니라 이면골목 곳곳에 흩어져 있어서 위치와 입지조건에 따른 매출이나 임차조건의 편차가 매우 큰것이 특징이다. 각 매장마다 단독건물에 위치해 있으면서 독특한 인테리어와 외관으로 눈길을 끌고 있고 BAR, 레스토랑, 카페형실내포장마차, 일본음식전문점, 경양식 등 고급외식업종이 역시 높은 비중을 차지하고 있다.

   

또한 대부분의 매장이 주차시설을 충분히 확보하고 있어서 차량을 통해 유입되는 비율이 높은 것도 눈여겨볼만한 대목이라 할 수 있다. 의류업종이 점포과다공급과 매출부진으로 고전하고 있는 것과는 달리 음식업종의 경우 압구정상권만의 고소득층을 만족시킬 수 있는 시설과 서비스를 무기로 한다면 안정적인 매출을 올리는 것이 가능할 수 있을 것이다.


현재 압구정로데오거리의 분위기가 다소 침체된 상태에 있는 것은 분명한 사실이다. 그리고 이런 현상이 조만간에 해소될 것으로 보기가 쉽지 않은 것도 사실이다. 어떤 상권이든지 점주들이 임대료를 감당하기 어려워한다는 것은 그 상권의 내실이 빈약함을 의미한다. 명동이나 강남역의 경우 예외일 수 있겠으나 그런 상권들은 치솟는 임대료와 맞물려 이미 바닥권리금이 거의 유명무실해진 경우에 해당하며 장사가 안되서가 아니라 그만큼 매출이 잘 나오기 때문으로 압구정로데오상권과는 상반된 원인이 작용한다고 봐야 할 것이다.


만약 이 상권의 임대료가 조정되지 않은 상태로 유지된다면 한양아파트 재건축과 지하철 신분당선 개통시점까지는 한동안 상권의 위력이 회복되지 않을 가능성이 크다. 따라서 창업을 염두에 두고 있는 사람이라면 본인이 희망하는 업종에 따른 이와 같은 상권의 변화와 흐름을 예의주시해야 하며 특히 압구정, 논현, 청담, 신사 등 강남역을 제외한 강남의 주요 상권들이 전반적으로 고비를 맞고 있다는 사실을 기억하고 무리한 출점에 따른 위험요소를 미리 고려할 수 있는 신중함을 유지해야 할 것이다.   

 

                                                             상가뉴스레이다[www.sangganews.com] 레이다경제연구소



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