서울에 있는 지상 1층 상가를 분양받으려면 얼마가 필요할까? 조사결과 서울지역내 지상 1층 상가를 분양받기 위해서는 대략 5억 4000만원 가량의 실투자금이 있어야 되는 것으로 나타났다.

상가뉴스레이다에서 전국적으로 54,358개 점포, 총 면적 9,438,076.26㎡를 표본으로 실시한 이번 조사에서 서울 지역내 분양중인 상가의 각 층별 3.3㎡당 평균 분양가격은 지하 1층이 1512만원, 지상 1층이 3540만원, 지상 2층이 1722만원, 지상 3층이 1661만원인 것으로 조사되었다.

또한, 서울지역내 각 층별 표준 분양면적은 지하 1층이 98.45㎡(29.83py), 지상 1층이 77.90㎡(23.60py), 지상 2층이 108.25㎡(32.80py), 지상 3층이 111.30㎡(33.72py) 정도였다.

이러한 평균 3.3㎡당 분양가와 표준 분양면적을 토대로 계산해본 결과, 서울지역에서 점포 1개를 분양받기 위해서는 지하 1층 4억 5134만원, 지상 1층 8억 3580만원, 지상 2층 5억 6515만원, 지상 3층 5억 6035만원 정도가 요구되는 것으로 파악됐다.

서울 지상 1층 상가의 경우 취등록세(분양가의 4.6%)를 감안하면 대출 30%와 보증금(분양가의 10% 정도)을 활용하더라도 대략 5억 4000만원의 실투자금액이 요구된다고 볼 수 있다. 실투자금액은 취등록세를 합한 분양가에서 대출금과 보증금을 뺀 금액이다.

반면 지하 1층과 지상2, 3층은 3.3㎡당 분양가와 점포분양가격이 1층에 비해 크게 낮은 편이었다. 서울상가 지상2층의 3.3㎡당 분양가는 1722만원이었으며 평균점포 분양가격은 5억 6500만원대였다. 지상 3층 역시 3.3㎡당 분양가가 지상 1층의 절반에 못 미치는 1661만원대로 나타났다.

이같은 분양가만 놓고 보았을 때는 지상 2층과 3층이 수익률 측면에서 지상 1층에 비해 유리하다고 할 수 있다. 자산가치만을 판단할 경우 지상 1층이 우수하겠지만 안정적인 업종의 임대가 확정된 상가라면 고층부의 임대 수익률이 나을 수 있다는 것이다.

특히, 대출을 끼고 무리하게 1층 상가에 투자하게 되면 오름세에 있는 금리의 영향을 받아 곤란을 겪을 가능성도 없지 않다. 이럴 때는 현실적인 수익흐름을 꼼꼼이 연구해 상층부로 눈을 돌리는 것도 나쁘지 않은 선택일 수 있다.

문제는 상가시장이 전반적으로 위축되어 있는 가운데서도 상가 분양가는 좀처럼 내리지 않는다는 사실이다. 이는 애초에 투입된 토지대금이 만만치않아 쉽게 가격인하를 할 수 없기 때문이다. 또, 상가는 유통과정상 직거래 방식이 아니라 시공사, 시행사 등의 중간마진과 마케팅비용을 감안해야 한다는 특성이 있어 전반적 분양가 흐름은 불경기에도 일정선 이상에서 유지되는 편이다.