상권의 구분은 사람마다 다르겠지만 지역에 따른 상권구분이 일반적이라고 볼수가 있겠다. 그러나 상권을 주 고객층에 따른 상권으로 구분한다면 어떤 업종을 선택해야 하는지가 중요한 변수로 작용을 하게 된다.
어떤 업종이 들어오느냐에 따라 임대료에 차이가 날 수 있기 때문이다. 장사가 잘되는 업종이라면 상가 소유주 임대수익은 그만큼 늘고 자연히 상가가치(시세)도 높아지게 된다.
업종을 고려할 때 우선 유망업종과 유행업종을 구분할 수 있어야 한다. 유망업종은 지속적으로 장사가 잘되면서 임대료가 올라가고 공실이 발생하지 않겠지만 유행업종은 그 반대가 된다.
또 유명 커피전문점 등 대형 프랜차이즈 업체가 들어오는 것이 안전하다. 체계적인 관리시스템이 적용되는 데다 장사도 더 잘되는 사례가 많기 때문이다.
전문가들은 보통 200개 이상 점포를 소유한 프랜차이즈 업종이라면 안정적이라고 조언한다. 개인이 운영하는 점포는 운영주에 경영능력에 따라 다르지만 경기가 조금만 어려워져도 공실이 발생할 위험이 크기 때문이다.
또 병원이 가까이 있으면 약국이, 안과의원이 있으면 안경점이, 영화관이 있다면 패스트푸드점이나 매점 등 주변 점포와 보완되는 업종이 유리하다. 특히 독점업종을 보장받는 점포라면 권리금과 임대료는 높을 수밖에 없다.
영업시간도 영향을 미친다. 통상 24시간 운영하는 업종은 임대료 지불 능력이 좋은 편이다. 인기업종도 영원할 수 없고 수명이 있다는 점을 알아야 한다.
아무리 돌풍을 일으킨 업종이라 해도 10년 이상 지속적으로 성장한 업종은 많지 않다. 과거 금융업종이 가장 선호하는 업종이었다면 지금은 패스트푸드점 약국 제과점 편의점 등이 최고 업종으로 꼽는다.
인기업종은 주 고객층,소득수준과 지역에 따라서 변화한다. 젊은 층이 많은 지역의 경우는 유행에 민감하며 부촌에서는 같은 업종이라 해도 가격이 높은 제품군을 가진 브랜드가 우월하다.
이와 함께 업종과 목은 서로 궁합이 맞아야 한다. 대로변에 있어야 하는 유망 업종이 상가 후면부로 갈 수는 없는 일이다.
한편 불황기에는 소비자들이 기본 생활수준만 유지하려는 경향이 많아 생활밀착형 업종이 좋다. 상가에 투자할 때 가장 중요하게 고려할 3가지 요소는 상권, 업종, 수익률이다.
같은 상권이라도 업종에 따라 임대료를 더 받는 상가가 있고 상권이 좋아도 업종 선택을 잘못해 상권의 혜택을 누리지 못할 수 있다.
'입술이 없으면 이가 시리다'는 순망치한(脣亡齒寒)이라는 말은 상가에서 업종을 두고 하는 말이라 할 수 있겠다.
상가 투자구조는 소유자ㆍ세입자ㆍ소비자로 이어진다. 소유자는 임대료를 받지만 실제로 소비자를 대상으로 장사를 하는 사람은 세입자다. 세입자가 선택한 업종이 사양업종이라면 상가 소유자에게 임대료 하락, 공실 등 악영향을 미친다. 따라서 상권에 따른 업종선택의 중요성이 대두가 되고 있다.
아래의 상권분류는 주 고객층에 따른 상권분류이며 유념할 사항과 성공적인 사업요령과 추천 아이템을 위주로 설명을 드리고자 한다.
1. 아파트 상권(주 고객이 아파트 주민인 경우)
1) 대도시 지역인 경우
아파트 단지는 생활 패턴이 유사하고 구매 형태도 많이 비슷하다. 대체로 단지 내 상가나 단지 부근 근린상가의 이용률이 높은 것이 특정이며 생필품을 중심으로 소비하는 경향이 있다. 따라서 사치품이나 고가품이 아닌 일상 편의용품을 취급하는게 바람직하다. 주력 평형을 파악하는것도 중요하다. 한 연구 결과에 따르면 대형 아파트 단지의 경우 주변에 들어선 할인마트나 백화점 등을 이용, 단지내 상가 이용률이 낮지만 중소형 아파트의 경우 근처 재래시장이나 단지내 상가 이용률이 높다.
상가 전체가 대부분 생활 밀착형 업종으로 구성되어 있으므로 초기투자비가 많이 들지 않는 업종이 많다. 또 수요처가 고정적이고 상권형성이 안정적이기 때문에 일정한 수익을 보장받을 수 있는 장점이 있다.
유념하실 점은 지역 밀착형 아이템으로 배달과 매장운영을 겸할 수 있는 업종을 선택해야 한다. 아파트 단지 규모를 파악하고 세대수가 1,500세대는 돼야 활성화를 기대할 수 있다. 상가 평수는 5~10평이 적당하고 위치는 1층이 가장 좋다. 대형 쇼핑센터와는 반드시 1km이상 거리를 두어야 한다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 입소문을 타야한다. 따라서 고객들에 대한 친절과 서비스에 각별히 주의해야 한다. 정기적인 사은행사 실시로 고객관리에 신경을 써야 한다. 부녀회나 통반장과 관계를 돈독히 하고 아파트 운영회에 적극 참여해야 한다. 또한 웬만한 아파트단지의 경우 인터넷 커뮤니티가 활성화되어 있으므로 잘 이용하는 것도 하나의 방법이다.
아이템으로는 배달전문 피자점, 치킨점, 중국집, 떡커리방, 족발 전문점등 음식관련 업종과 냉장 과일점, 정육점, 슈퍼, 편의점, 문구 팬시점, 화장품,노래방, 여자미용실, 사우나, 약국, 클리닝 센터, 독서실,탁아텔, 사진 전문점, 부동산,회원제서점, 비디오 대여점, 만화 대여점, 컴퓨터 게임장,완구렌탈 및 판매등을 추천할만 하다.
2) 신도시 지역인 경우
근교의 신도시에는 서울의 주요 상권 못지않게 장사가 잘되면서도 보증금이나 권리금은 서울보다 저렴한 점포가 많다. 이런 곳은 창업비용에 비해 수익이 크게 발생한다고 볼 수 있다.
신도시 지역은 대형 백화점과 할인점의 이용률이 높으며 세대수에 비해서 상가비율이 높다는 특징이 있다. 특히 소형 점포의 비중이 커 1층의 경우 10~20평 사이의 점포가 70% 정도 차지하며 나머지 30%가 30평대 점포이다.
신도시는 단지와 단지가 4차선 이상의 도로로 가로막혀 있어 도로를 중심으로 상권 단절현상이 나타난다. 육교와 횡단보도가 많지 않아, 길 건너편 소비자들이 쉽사리 길을 건너지 못하기 때문에 양쪽의 상권이 연결되지 않는 경우가 흔하다.
유념하실 점은 성공업종을 남보다 먼저 선점해야 한다. 아파트 단지가 많으므로 배달과 포장판매 50대50의 균형을 유지해야 한다. 상가의 위치는 역세권,버스 정류장 부근이나 횡단보도 옆이 좋다. 신도시의 경우에 지역정보가 부족한 만큼 정보제공,공유를 통한 인터넷 커뮤니티 마케팅도 큰 효과를 보실수 있다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 테이크아웃(Take-out) 판매나 배달 판매가 접목이 되는 업종을 선택하는것이 좋다. 외식업보다는 도소매 업종이 유리하다.
이렇듯 상권의 특성을 알고 주 고객층의 성향을 파악하고 업종을 선택해야 실패할 확률이 적겠다. 지기지피(知己知彼)하면 백전백태(百戰不殆)이란 말이 있다. 주 고객과 사업자의 강점과 약점을 충분히 알고 승산이 있을때 경영에 임하면 승산이 있다는 의미이다.
상가의 성패는 운영주의 능력도 중요하지만 상권의 따른 업종의 선택도 못지 않게 중요하다가의 활성화는 임대료 뿐만아니라 상가의 가치와도 연관되기 때문이. 마지막으로 이 글이 성공사업의 밑거름이 되시길 바란다.
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