상가 후분양제가 도입된지 2주년이 다가오고 있다. 시행을 몇번 연장하면서 도입된 이 제도는 "굿모닝시티사건"을 계기로 2005년 4월23일부터 시행되었다.
주요 내용은 상가를 분양하기 위해서는 원칙적으로 골조공사의 2/3이상의 공정이 진행이 되어야 분양승인을 해주겠다는 것이다.
그 효과는 일정규모 이상의 분양상가의 경우 분양승인요건이 강화됨에따라 공급분 감소가 있었다. 반대로 후 분양제의 영향을 받지 않는 연면적 3,000㎡(약 907평)이하의 소형상가의 공급은 확대되었다. 그러나 리모델링 상가의 경우는 여전히 후분양제의 적용을 받지 않는다.
상가후 분양제는 투자자를 보호하고 상가분양시장의 안정성을 확보하자는 취지에서 도입이 되었다.
그러나 이 제도가 도입된지 2년이 도래하는 현재 안전장치로서의 제기능을 전혀 발휘하지 못하는 것으로 평가되고 있다.
그 이유는 별도의 예외 규정을 둠으로서 각종 편법분양과 기존 분양상가를 리모델링을 통해 재분양하는 방식이 늘고 있기 때문이다.
일례로 수도권 D택지개발지구내 일부상가는 얼마전 지하 3층 지상 10층 연면적 6700㎡ 규모로 상가 분양이 한창인 E상가. 후분양제 적용 대상이지만 건축허가도 받지 않고 분양신고도 마치지 않은 채 분양을 했다.
후분양제 적용대상인 규모 이하 층까지만 분양하고 나머지는 완공 후 임대하는 방식이다. 이런 경우 건축허가나 토지 사용 승낙도 나오지 않은 상태에서 분양을 하는 경우가 많다. 따라서 투자자는 반드시 △토지등기부등본 △건축허가서 △분양신고 번호 등을 확인하는 것이 좋다.
후분양제는 사업시행자의 입장에서는 분양 때까지 사업비부담을 고려하여 무리한 분양을 자제하게 하는 효과가 있다. 그래서 대형 소핑몰은 기존 상가를 리모델링하여 재분양하는 방식을 취할 것이며 후분양제의 적용을 받지 않는 소규모 상가의 공급이 늘어날 것이다.
투자자입장에서는 후분양제의 적용을 받지 않아 분양가가 상대적으로 저렴한 소규모상가 중 요지에 위치한 상가를 고르는 안목을 길러야 하겠다.
기존의 낡은 상가를 리모델링, 새로운 테마 상가나 근린 상가로 재구성해 분양하는 곳도 늘고 있다.
2005년 4월23일부터 상가를 분양할 때 골조 공사를 3분의 2 이상 진행한 다음 분양하도록 하는 이른바 '후분양제'가 전격 도입되면서 상가 개발 업체들이 후분양까지의 비용 부담을 느껴 리모델링으로 몰리고 있기 때문이다.
리모델링 상가는 부지 매입이나 인·허가 과정에서 잡음이 발생할 가능성이 적고 공사기간도 신축할때와 비교해 짧다는 이점이 있다.
그러나 리모델링 분양상가의 경우 투자시 고려할 사항이 만만치 않다.
리모델링 상가의 경우 기존 상권 외에 새로운 고객을 추가로 확보할 수 있는 컨셉트를 갖췄는지 따져 봐야 한다. 이런 상가의 경우 외국계회사의 외자유치나 임대분양을 △등기분양으로 전환하는 방식 △임대 확정후 일정 수익률 보장방식 △전문상가로 변신 △백화점식 수수료 매장 방식등을 취하게 된다.
또 성권활성화 여부를 기준으로 분양가를 산정하는 사례가 많아 리모델링을 통해 줄어든 비용이 분양가에 반영되지 않을 수도 있다.
이로인해 기존 건물의 세입자나 소유권 문제 등이 제대로 해결되지 않았을 때 신규로 분양을 받은 사람에게 피해가 갈 가능성도 배제 할 수 없다. 더불어 분양상가에서 제시하는 조건이 사실인지의 여부도 꼭 확인을 해야 한다.
따라서 투자자는 리모델링 상가라도 주변 상권과의 분양가의 적정성, 세입자, 소유건문제 등을 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다.
상가는 실물 경기에 민감하게 움직인다. 상가는 매력과 위험을 동시에 안고 있다. 모르고 덤비면 실패할 확률이 높다. 실패할 경우 후유증도 크다. 과거 상가는 매월 안정적인 수입과 가치상승을 맛볼 수 있어 많은 사랑을 받아 왔었다.
그러다가 굿모닝사건이후 큰 격변기를 맞게 된다. 그 여파는 실로 대단하여 등장한 것이 상가후분양제의 전격 도입이다. 이로 인해 상가시장에도 투명성을 제공할수 있는 길이 열린 것이다. 그러나 장기간의 경기침체와 금리인상, 기반시설부담금제등의 도입으로 상가시장도 침체를 겪고 있다.
또한 8.31 정책의 반사이익을 얻을 것이라는 기대를 빗나간 것은 분명해 보인다.
상가시장이 과거의 명성을 다시 찾기 위해서는 경기의 활성화도 중요하지만 그 만큼 중요한 것은 상가시장의 투명성 제고라는 정부의 후분양제도의 개선이다.
상가 후분양제가 현재의 무분별한 상가분양에서 탈피해 사업자의 옥석이 가려지면 장기적으로는 상가시장의 분위기 개선과 함께 수요확보에도 더 유리하다는 순기능도 있다.
하지만 후분양제의 보완으로 마련되었던 보증계약이나 신탁계약 제도도 사실상 비현실적이라 편법 선분양을 더욱 부추기는 원인이 되고 있어 제도개선이 시급하다는 지적이다.
또 편법분양의 여지를 남김으로서 시행업체 등의 부실을 초래할 염려가 있고 기존 상가의 리모델링을 통한 재탕, 삼탕의 재 분양을 양산함으로서 결국 피해는 투자자에게 돌아간다.
상가시장은 후분양제 개선을 통해 투명성을 확고히 하고 경기활성화가 된다면 과거의 영광을 다시 재현할 것으로 보인다. 관계부처의 조속한 개선을 바란다.
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