강남의 고급형 주거문화가 투자자들에게 큰 반응을 일으키면서 분양시장에서도 3천만원이 넘는 주거형 건물이 속속 분양시장에 등장하는 시대가 도래했다.
아울러 서울시에서 7월에 공개경쟁입찰을 통해 분양된 뚝섬의 상업용지는 평당 5천6백~7천7백만원이라는 금액으로 낙찰되어 차후 평당 3~4천만원대의 고분양가 주상복합 아파트가 공급될 전망이다.
일반적인 분양가 산정은 토지가격, 시행시공사의 마진, 추후 그 지역의 개발가능성, 인접 주거지의 시세등이 기준이되어 산출되지만 고가의 토지공급에따라 산출된 분양가 상승은 주변지역의 집값이 동반 상승시켜 특별한 대책이 없는 한 구조적인 분양가 상승의 악순환은 당분간 계속될 전망이다.
그럼 상가시장은 어떨까? 상가시장의 분양가 거품은 주거시장 그 이상이다
부동산 전체분야에서 상가부분이 차지하는 영역이 그리 크지 않게 느껴지고, 주거형 부동산에 관심도가 집중되어서 그렇지 상가분야의 분양가도 고분양가로 형성되어있고 분양가 상승은 수그러들지 않고있다.
서울지역의 중상급지 근린상가 1층 분양가는 3~5천만원 정도로 책정되어 15평내외의 점포를 투자하려면 5~10억의 투자금이 필요하다. 투자자의 수익률을 확보하려면 높은 임차금액으로 임대를 놓아야하는데 높은 임대비용에 입점을 꺼리는 곳도 많다.
3~4년전의 분양가 2천만원내외 정도 하던 것에 비하면 상가시장의 거품도 크게 부풀어있음을 느낄 수 있다.
쇼핑몰 시장도 마찬가지이다. 현재 동대문지역에 분양하고있는 쇼핑몰 1층 점포의 분양가격은 2억원이상으로 1평에 거의 7천만원에 분양되는 꼴이다. 어느 정도의 운영 및 임대수익이 발생될지 모르나 투자자들의 돈만 끌어모아 사업관련사의 배만 불러주는식이 아닌가 생각된다. 소액투자로 투자한 이들이 걱정되기도 한다.
상가투자에있어 안정적 투자처라고 생각되는 단지내 상가 역시 높은 내정가에도 불구하고 낙찰가는 그 내정가 보다 더 높게 낙찰되고 있다.
특히 대한주택공사에서 공급하는 단지내 상가의 경우 단지 전체 구성에서 상가에대한 면적 비율이 적고, 필수업종만 구성되고, 내정가도 민영에서 공급하는 것보다 저렴하기 때문에 높은 낙찰가율를 보이고 있다. 많게는 내정가의 2~4배까지 낙찰되는 경우가 자주 일어난다.
지난달에 공급된 평택 이충 1단지의 경우 내정가에 4배에 육박되게 낙찰되어 평당가격이 5,800만원에 이르고 있다. 배후 단지가 20/24평 879가구로 구성되어진 단지에 그 낙찰가로 적당한 임대수익을 확보할 수 있을지는 다소 의문스러운 사항이다.
그럼 상가 시장의 고분양가는 어떤 결과를 초래할 것인가?
상가시장은 시중의 상업경기의 영향을 크게 받는다. 물론 소비가 활성화되고 영업매출이 많아지면 그만큼의 임대료를 주고라도 좋은 위치에서 점포를 개점 할수 있지만, 장기 불황이 계속되는 현재의 시점에서 높은 분양가를 주고 분양받은 투자자들의 임차인 맞추기가 점점 어려워 진다. 현재 분양영업사원의 언변으로 성공적인(?) 분양을 끝낸 쇼핑몰들도 임차인들을 못 구해서 초기개장을 미루는 경우가 비일비재하고 개장을 해도 공실이 많이 생기고있는 실정이다.
또한 택지개발지구인 용인동백지구, 화성 동탄지구들의 상업용지는 영세한 상가시행사들이 사업분석을 제대로 하지 않고 고가로 낙찰받아 현재 사업시행을 못하는 필지가 많다.
물론 까다로워진 후분양제의 요건을 맞추기가 힘들어 사업시행을 못하는 필지도 있지만 얼어붙은 분양시장에 고분양가를 책정해야 하는 부담성 때문에 사업시행을 못하는 필지들도 상당수 있다. 결국 동백지구의 상업용지는 매물이 하나하나 저렴한 가격에 나오는 게 현재 실정이다.
입주를 진행되고있는 택지개발지구인 남양주 호평,평내지구도 고분양가에 투자자들에게 외면을 당하고 있다. 2004년 분양초기에 1층분양가를 3천만원이상 4천만원까지 공급했으나
지금에 와서 사업을 포기하는 곳이 생겨나기도하고 분양가를 상당부분 다운시켜 시행마진없이 분양하는 곳들이 많이 생겨났다. 그러나 그렇게 분양한다고해도 나아질것이 없는 것 같다.
앞서 언급했던 것 같이 면밀한 분양성 평가 없이 고가로 토지를 매입하고, 고분양가를 산출하는 시행사의 사업구도가 이제는 소비자들에게 외면 받을 수밖에 없다는 것이 느껴진다.
그래도 주거형부동산은 나름대로 브랜드있는 시공사에 기대어 분양을 완성하지만 상가시장은 완벽한 사업지 분석에 의해서만 성공할 수 있다는 것을 잊어서는 안 될 것이다.
상가는 초기분양가이상의 매매차익과 임대수익이라는 두가지의 매력을 기대하고 투자하는데 지나치게 높은 초기 분양가 형성으로 매매차익이란 가치가 떨어지고 임대수익 또한 저하된다면 고 분양가정책으로 초래된 투자자 외면의 결과를 쉽사리 바꾸기는 어려울 것이다.
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다
상가 시장 동향
