종합부동산세, 주택거래신고제, 다주택보유자, 양도소득세강화등 아파트 투자에 대한 규제가 강화되면서 상가 투자에 대한 관심이 어느 때보다 높다.
상가투자는 1억원 안팎의 소액투자가 가능한 아파트와 달리 투자비용이 크고 투자분석이 복잡해 초보 투자자는 접근이 어렵다. 따라서 전문가의 자문을 받거나 투자 경험 또는 직접 장사를 해본 경험이 있는 분들의 도움이 반드시 필요하다.
상가시장 초보 투자자들을 위해 다음 몇가지 유의사항을 정리해봤다.
첫째, 싼게 비지떡이다.
상가 역시 비싼 곳은 이유가 있다. 기존의 상가를 매입하는 경우 역세권, 대로변 상가가 적어도 기본은 할 수 있고 상가를 분양받을 때엔 비싸도 1층을 분양 받는 것이 가치를 인정 받을 수 있다.
임대도 1층부터 지하 또는 2층에서 위로 맞춰지며 또 프리미엄부분도 마찬가지다.
최근 분양 낙찰가가 높아서 과열이란 말이 나오고 있지만 초보자들은 분위기에 휩쓸리지 말고 비싼 곳은 적어도 본전은 한다는 말을 명심하는 것이 좋다.
둘째, 저녁타임을 잡을 상권을 찾아라.
주변 상권이 얼마나 형성돼있는지, 유동고객들의 쇼핑성향은 어떤지를 파악하는 게 중요하다.
구매 욕구는 퇴근길에 절정을 이룬다. 때문에 상권은 출근길 상권보다 퇴근길 상권의 상가를 잡는 것이 중요하다.
이는 많은 발품을 팔아야 터득할수 있다. 많이 돌아 다니다 보면 그 감이란게 온다. 제가 아시는 분은 당구장을 차리기 위해서 6개월간 서울시내를 탐방했다. 그 결과 지금은 장사가 아주 잘되고 있다. 그냥 얻어지는 건 없는 세상이다.
셋째, 주차등 편의 시설이 잘되어 있는가?
신도시 상권, 택지개발지구 내 상가 등이 선호도가 높은 것은 주차시설, 화장실등 편의시설이 넉넉하거나 다양한 상권을 손쉽게 이용할 수 있다는데 있다.
신도시 상권이 좋다고 해도 소비자가 발을 돌리는 주차시설이 좋지 못한 상가는 그만큼 경쟁력이 떨어진다. 분양을 받거나 기존상가를 인수할때도 꼼꼼히 체크해야 한다.
그래서 요즘 식당등은 비싼 임대료를 주고서라도 주차공간을 확보하는 이유가 있다. 백화점,할인점등도 전부 법정 주차대수 이상으로 주차공간을 확보하고 있다.
넷째, 시행사와 시공사의 신용도나 운영능력을 파악하라.
시행사가 탄탄한지 여부는 일단 토지 소유권을 시행사가 가지고 있는지 토지등기부 등본을 확인하는 것이 중요하다. 요즘 대형쇼핑몰이나 복합상가는 분양의 규제를 받지만 건축물등 분양에 관한 법률 시행이전에 분양상가나 적용을 받지 않는 상가는 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
최악의 경우 도산을 하더라도 권리관계가 깨끗한 토지라면 보상이 수월할 수 있다. 또한 시행사와의 분양계약서도 꼼꼼히 보고 계약해야 한다. 토지 및 등기상의 권리면적 지분과 분양 및 전용면적, 상가용도 및 점포위치, 준공 후 관리시스템,개발비 운영여부 등을 파악해야 한다.
그리고 개발비.관리비등 사적으로 유용할수 있는 부분등은 관리단을 구성해서 항상 시행사로 하여금 감시할수 있는 제도적 장치도 마련해야 한다. 권리위에 잠자는 자는 보호할 대상이 아니기 때문이다.
다섯 째, 상권 주변에 동종 업종이 얼마나 있는지 파악하라.
단지내 상가를 분양 받거나, 매입을 했는데 인접지역에 대형 할인마트가 있다거나 동종 업종이 있는지 확인해야한다. 또 시행사나 대행사측에서 독점권을 보장해주었더라도 분양을 받아 업주가 직접 장사을 한다면 막을 방법은 없기 때문이다.
그러기 위해선 독창적이고 경쟁력있는 업종을 선택해야 한다. 차량이나 2km이내에 대형 할인점이나 백화점이 있다면 적지않은 타격이 있을 수 있다.
여섯 째, 선시공 후분양, 선임대 후분양인 곳을 찾아라.
준공검사완료된 건물 또는 건물의 공정률이 70%이상인 건물을 분양받는 것이 좋다.
상권의 경우 시장변화에 많은 영향을 받기 때문에 분양한 해에 입점을 할 수 있는 상가를 선택해야 한다. 만약 완공일이 분양후 1년이상 걸린다면 또 임대가 맞추어지지 않았다면 상가의 오픈은 지연되고 상가활성화가 그만큼 늦어지기 때문이다.
성공했다고 자부하는 대표적인 상가인 동대문 밀레오네, 두산타워 같은 경우도 임대를 채우는데 최소 1년, 상가활성화에 최소 1년이상이 소요된점 눈여겨 볼 대목이다.
대형 테마 쇼핑몰을 분양 받는다고 볼 때 분양초기에 분양을 하는 경우는 대부분 자금이 부족한 경우가 많기 때문에 분양 및 입점시기를 보고 입점이 빠른 단지를 선택하도록 한다.
필자 약력 : 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
(현)헤럴드 경제 누리기자
(현)3M컨설팅 대표
현장 홈페이지 주소 http://www.sangganews.com/0167329283
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다
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