정부가 기반시설부담금 관련법을 제정 내년 6월께부터 연면적 60평을 초과하는 신축,증축등 모든 건물에 대해 부담금을 부과하는 법안을 추진중이다.
이 법안이 시행되면 도심에서 소규모 2층~3층짜리 상가를 지을때에도 기반시설부담금을 부담해야 하므로 소규모 개발사업에 까지 영향을 끼칠 수 있어 상가후분양제도로 인한 영향보다도 오히려 그 파급효과가 더 클 수 도 있다.
기반시설부담금의 규모는 현재 평균 공시지가의 약 8~9%선으로 부과될 것으로 예측되고 있으나 정부의 2006년도 부동산거래의 과표현실화 추진계획에 따라 과표현실화율이 현행보다 실거래가에 육박하는 수준으로 높아질것으로 예상돼 공시지가의 8~9%수준이 갖는 실질적 비율은 더욱 높아질것으로 예상된다.
현재 상가시장은 수요자 관망에 대비해서 공급과잉으로 물량소화에 적체가 걸려있는 상황이지만 정부의 8.31조치이후 주택시장에 쏠렸던 투자열풍이 서서히 상가시장으로 관심을 보이고 있는 상황이어서 중장기적으로는 호재의 영향속에 있다고 할 수 있었다.
그러나 한국은행의 콜금리 인상에 따른 금리인상에 여파에 따라 상가투자자의 투자수익율이 일정부분 감소할 우려가 있으며, 관련업계에서는 투자자의 투자수익율을 맞추기 위해서는 실물경기의 호전이 뒷받침되지 않아 보증금및 임대료 상승으로 상가투자자의 투자수익율을 보전하기에는 어렵다는 시각을 가지고 있다.
이런 분위기를 반영하듯 일부 업계에서는 분양가를 다소 낮춰 상가투자자의 수익율을 보전해주려는 움직임이 포착되고 있다.
실제 이런 움직임이 전반적인 상가분양가 거품을 걷어낼수 있을 것인지에 대해서는 조금더 움직임을 지켜봐야 겠지만 새로운 상가공급을 계획하고 있는 개발업체의 입장에서는 조금다른 입장을 보이고 있다.
정부의 금번 기반시설부담금 제도 추진으로 인해 늘어날 부담을 피하기 위해 공급을 서두를 수 밖에 없는 입장이지만 기존 시장의 물량적체에도 불구하고 공급시기를 앞당겨야 할것인가에 대한 고민에 빠진것이다.
현재 관망세를 유지하고 있는 상가투자자의 입장에서는 투자타이밍을 내년도 3월~5월경으로 투자타이밍을 잡는것이 좋을것으로 분석된다.
첫째 : 기반시설부담금제도의 도입여부의 확정에 따라서는 내년 6월 이후의 추가공급상가의 분양가격이 콜금리 인상효과와 함께 작용하여 분양가 인상가 요인을 가지고있다.
둘째 : 개발업체의 기반시설부담금제도를 피하기 위한 공급물량 증가에 따라 선택의 요소들이 높아 질 수 있다.
두번째 경우 실제 상가후분양제도는 연면적 3000m2이상 규모의 분양신청상가에 대해서만 해당되었지만, 기반시설부담금제도는 증축의 경우라하더라도 41평규모에서 20평을 늘려 61평이 되면 해당이 될정도로 그 대상의 폭이 광범위해지고 거의 모든 건물에 대해서 인상요인이 작용할 것으로 판단되기 때문에 조기공급을 서두르는 물량이 훨씬 더 많을것으로 예상된다.
상가후분양제도를 앞두고 3월부터 4월까지 전국적인 상가 조기공급 현상이 있었으나 상가후분양제도는 대상규모가 면적이 큰상가에만 해당되었다. 그러나 기반시설부담금제도는 거의 모든 상가건물에 해당될 정도로 파급효과가 클것으로 예상되기 때문에 일단 공급적체에 있다 하더라도 기반시설부담금을 피하기 위한 중소규모의 상가들의 공급러쉬가 있을것이 예상되기 때문이다.
개발업체의 입장에서는 일단 공급개시를 해둔 상태라면 시간을 가지고 판매할 수 있지만 자칫 공급시기를 늦추게되면 개발비용의 상승을 피해갈 수 없기때문에 수지를 맞추기 위해서는 상가 분양가 상승이 필연적이다.
결국 기반시설부담금제도의 시행이전의 상가들이 가격상승 부담요인을 덜 수 있기 때문에 중소형 뿐만 아니라 상가의 규모를 불문하고 지난 상가후분양제도에 따른 조기공급물량보다 오히려 공급물량이 늘어날 요소가 많다는 것이다.
투자자의 입장에서는 이렇게 늘어난 공급물량속에서 선택의 폭이 훨씬 다양해지고 일시적 공급과잉에 따른 물량적체로 인한 개발업체의 분양가 다운조정도 예상할 수 있다.
일단 과잉공급이 개시될경우 투자자의 입장에서는 개발업체의 경쟁적인 공급호조건보다 분양율과 신용도등에 보다 무게를 두고 투자요인을 분석해야할 필요가 있다.
물량적체에 따라 영세개발업체의 경우에는 자금난등으로 덤핑분양을 통해 자금수혈을 하려하지만 분양율이 원만하게 뒷받침 되지 않으면 자칫 개발업체의 부도등으로 인한 피해가 발생할 수도 있기 때문이다.
상가 시장 동향
