상가 업무빌딩이 들어서는 상업지역의 경우 지역의 특성에 따라 상가의 MD구성이 다르게 나타나듯이 도시계획인 지구단위계획에 의해서도 상가의 특성은 큰 영향을 받는다.
동작대로변에 들어올 수 없는 업종 및 사당로변에 권장되는 업종은 건물의 고도제한등 상가에 많은 영향을 주고 있는 지구단위계획에 대해 알아보자.
지하철 4호선 및 7호선이 교차하는 이수역 부근은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 및 “도시계획법”에 규제를 받는 제1종 지구단위계획 구역에 포함되어 있는 상업지역이다.
법령을 바탕으로 “서울시 지구단위계획 재정비 수립기준”이 마련되어졌고 이에 따라 동작구 사당동 147-115번지 중앙 상가아파트 부근의 27,588평은 동작구에서 계획을 입안하여 서울특별시에서 결정을 내리고 현재 적용되는 동작구 이수지구 지구단위계획 운영지침은 2001년 4월 12일에 결정되었다.
과거 상도동과 서초 법원단지를 연결하는 사당로가 개통되기 이전엔 상신아파트 입구에 89번 버스종점이 있었고 도로 후면은 단란주점 골목인 10미터 폭의 도로를 통해 교통이 이루어졌었다.
당시 이 지역은 주거지역이었는데 지구단위계획으로 재정비되면서 상업지역으로 변경되었고 상업지역이지만 용적율은 주거용으로 기준을 잡고 지구단위계획에서 정한 권장사항을 이행할 경우에만 인센티브로 용적율을 상향시켜 줄 수 있도록 돼있다.
현재 사당동 147-115번지에 있는 중앙상가아파트는 30년 넘은 노후화된 아파트로 도로에 저촉되어 있는 형편이다. 과거 이 중앙상가아파트는 1층은 상가, 2~3층은 아파트로 이용되었으며 현재 1층 상가는 대부분이 폐업하였고 자전거 대리점과 슈퍼마켓 및 창고등으로 이용되고 있으며 아파트의 집주인은 거의 다른 곳에서 거주하고 아파트에는 전세 및 월세등 세입자만 살고 있다.
도로에 저촉된 아파트 및 상가는 서울시에서 매수하여 현재 비어있는 상태로 관리 또한 정상적이지 못한 관계로 2년이 넘게 도심의 흉물이 돼 버렸다.
현재 이 부근은 모시행사와 건설사가 개발을 추진중이다. 하지만 민간이 하는 사업은 사업성이 있어야 하는데 주민들과 주변 토지 건물주 및 관련 동작구와 서울시의 협의가 지지부진하고 있는 실정이다.
지구단위계획상으로는 이 중앙상가아파트 부지만 가지고 건축해서는 용적율 인센티브를 받지못하고 뒷블럭인 708번지와 함께 건축해야 용적율 인센티브를 받을 수 있는 제한이 있다.
그런데 개발을 하는 회사는 위의 2필지만 가지고는 사업성이 없어 그 주변 10필지를 모두 개발하려고 추진중이다.
모 건설회사에서 이 부근을 개발하고자 주변땅을 매수하고자 하였으나 공교롭게도 매매시점에 동작구 관내가 양도소득세 실거래로 부과되는 토지투기지역에 지정돼자 매도자들이 양도소득세의 부담이 커져 매매를 보류하는 바람에 개발사업이 중단되었고 이에 따라 개발이 늦춰지게 되고 지금까지 도심의 흉물로 전락된 것이다.
그런데 서울시는 2005. 11. 15일까지 재개발계획을 신청하여 재건축을 추진하지 않으면 기존아파트를 보강하면서 도로부분으로 되어 있는 부분은 절단하겠다고 한다.
도로에 저촉되는 부분은 지하철로 연결되는 부분이라 지하철 출입구를 만들어야하는데 이 중앙상가아파트 때문에 아직 진행돼지 못하고 있다.
그런데 서울시에서 최후통첩이라며 건축허가 신청을 독촉하고 있어 그 결과에 귀추가 주목된다.
또한 사당로는 내방터널을 통해 서초구 법원의 테헤란로와 연결될 계획이었는데 이 터널이 정보사 부지를 통과하는 문제로 인하여 정보사 상급기관인 국방부와 이 문제를 협의중에 있고 소문으로는 2006년도에 추진된다고 한다. * 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다
상가 시장 동향
