올해부터 시행되는 종합부동산세는 부동산시장에 많은 영향력을 행사하고 있다. 기준시가 9억원 이상의 고가주택이나 세 부담의 상한선이 없는 신규 아파트에는 약점이 되지만 종합부동산세로 인해 반사이익을 누릴 만한 부동산 상품은 바로 상가라 할 수 있다.
상가는 전체 매매가가 과세대상이 아니라 부속 토지만 과세대상이 됨으로 다른 부동산 상품에 비해 상대적으로 과세범위가 적습니다. 더군다나 2005년 4월 23일부터 시행되는 건축물 분양에 관한 법률의 시행이후 대형 복합상가의 분양이 눈에 띠게 줄었고 또 아파트와 토지에 대한 규제가 강화됨으로서 대체 상품으로 상가에 대한 관심이 많아지고 대표적인 수익성 상품인 상가문의도 꾸준히 늘고 있다.
올해부터 시행되는 종합부동산세는 부동산시장에 많은 영향력을 행사하고 있다. 기준시가 9억원 이상의 고가주택이나 세 부담의 상한선이 없는 신규 아파트에는 약점이 되지만 종합부동산세로 인해 반사이익을 누릴 만한 부동산 상품은 바로 상가라 할 수 있다.
상가는 전체 매매가가 과세대상이 아니라 부속 토지만 과세대상이 됨으로 다른 부동산 상품에 비해 상대적으로 과세범위가 적습니다. 더군다나 2005년 4월 23일부터 시행되는 건축물 분양에 관한 법률의 시행이후 대형 복합상가의 분양이 눈에 띠게 줄었고 또 아파트와 토지에 대한 규제가 강화됨으로서 대체 상품으로 상가에 대한 관심이 많아지고 대표적인 수익성 상품인 상가 문의도 꾸준히 늘고 있다.
특히 단지내 상가 경우, 처음으로 임대사업을 하시거나 투자에 안정성을 추구하시는 분들께 추천하고 싶은 상품이다. 이유는 타 상가에 비해 분양사기 위험이 적고, 안정적이며 꾸준한 임대수익이 보장되어 있기 때문이다.
특히 요즘은 주택공사 시행 상가의 경우 인기가 꾸준히 높은데 투자수익성이 안정적이기 때문이다. 여기에 평균 100가구당 1개 점포로 최소한의 필수 점포만 배치, 높은 수익성이 보장되는 것이 특징이다. 또한 택지개발지구내에 위치해 평균 1000가구 이상의 배후 상권이 보장되면 안정적인 수익을 올릴 수 있는 장점이 있다. 이에 따라 연내 공급되는 주공상가 물량에 실수요자와 투자자들의 시선이 몰리고 있다.
그럼 단지내 상가에 투자 방법 및 유의 사항에 대해 다루도록 하겠다.
단지내 상가를 분양받을 때에도 몇 가지 유의할 점이 있다. 첫째는 분양가에 신경을 써야 한다는 것. 저금리 시대가 계속되고 있고, 단지내 상가의 안정적인 수익률이 인기를 끌면서 낙찰가가 지나치게 높아지고 있다. 그러나 낙찰가액이 예정낙찰가에서 150%이상이 된다면 자본이득은 고사하고 나중에 임대를 할 때 오히려 임대료가 떨어지는 현상도 나타날 수 있슴을 염두해두시기 바란다.
두 번째는 현장확인을 많이할수록 좋다는 것이다. 모든 부동산이 그렇지만 상가도 입지에 따라 그 성공 여부가 결정된다. 그러므로 현장 확인을 하여 분양 광고와 위치가 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 임대를 줄 목적으로 상가를 사더라도 본인이 장사를 한다는 생각으로 접근해야 실패하지 않는다.
세 번째는 상가 분양의 주체가 누구인지를 확인해야 한다는 것이다. 단지내 상가의 경우 다른 테마상가나 쇼핑몰에 비해 위험성이 낮은 투자 상품이나 시공사나 시행사가 아닌 제3자에게 분양받으면 사기당할 가능성이 있다. 즉 공개입찰방식으로 제3자가 낙찰을 받은후 분양을 대행하는 경우가 많다. 분양시 항상 분양의 주체를 확인하도록 한다.
네 번째는 배후단지의 규모다. 일단 배후단지가 700가구 이상은 돼야 적정수익을 얻을 수 있다는게 전문가들의 분석이다. 또 상가규모가 배후단지 가구수에 비해 지나치게 크지 않은 단지를 선택하는 것이 바람직하다. 왜냐하면 건설사 입장에서는 가구 당 6 ㎡(약 1.8평)까지 지을 수 있기 때문에, 상가를 많이 지어 돈을 벌고자 하는 유혹을 떨치기가 어렵기 때문이다. 가구당 상가규모가 0.5~0.7평 이하로 지어진것이 좋다. 가령 배후단지가 1000여가구라고 할 때 상가 규모는 연면적 700평 이내인 것이 바람직하다. 즉 분양평수를 세대수로 나누었을때 비율이 0.5~0.7이내가 좋다는 의미다.
다섯 번째로 분양변적이 아닌 전용면적(실평수)을 잘따져봐야 한다. 아파트에 투자시 ‘대지 지분’이 중요한 것처럼 상가 투자에 중요한 것 중 하나가 바로 ‘전용 면적’ 이다. 분양 면적은 자기만 사용할 수 있는 전용 면적과 분양 받은 사람들이 함께 사용하는 공유 면적의 합이다. 따라서 전용 면적이 넓어야 투자를 하던 직접 장사를 하던 실제 사용 공간이 넓어 투자 가치가 높다.
전용 면적 비율은 ‘전용 면적을 분양 면적으로 나눈 다음 100을 곱해 주면’ 되는데, 최소한 80%는 넘는 것이 좋습니다. 예를 들어 분양 면적이 10평인데 전용 면적이 8평이라면, 전용 면적 비율은 (8 ÷ 10) × 100 = 80% 가 됩니다.
여섯 번째 되도록이면 1층을 분양받는다. 1층은 매매가와 임대료가 비싸지만 영업도 잘 되고 여러 업종을 할 수 있기 때문에, 그 인기가 2층이나 지하층보다 훨씬 높다. 그리고 단지 내 상가에 가 보면 슈퍼와 약국, 통신대리점등이 대부분 1층의 가장 좋은 자리를 차지하고 있다. 따라서 안전 위주로 투자하고자 한다면 가격은 높지만 위의 두 업종을 선택하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
하지만 가끔 예외도 있다. 제가 현재 살고 있는 아파트 단지 내 상가의 경우 가장 위치가 좋은 1층 코너는 제과점이 차지하고 있다. 세대수도 많고, 중/소형 평형 위주이기 때문에 제과점 영업도 잘 되고 있다.
일곱 번째는 배후단지의 평형구성. 단지내 상가를 선택시 40평형 이상 대형평형 위주로 형성된 곳은 피하는 것이 좋다. 대형평형 위주인 중산층 주거지역에서는 아파트단지내 상가보다 대형매장을 선호하는 경향이 있다. 30평형 이하의 소형평형 위주로 이뤄진 단지가 단지내 구매력이 좋다는 의미다. 이유는 20~30평 대 중/소형 아파트 단지의 경우 주 연령층이 30~40대이고, 대부분 초/중/고 학생들을 두고 있어 세대 당 인구가 가장 많아 단지 내 상가 이용률이 높다.
한가지 더 유의할 점은, 주변 대형 할인매장이나 대형 백화점 등의 입점으로 아파트단지내 상가가 큰 타격을 받기도 한다는 것이다. 인근 2㎞이내에 대형쇼핑몰이 없는 곳을 선택해야 한다. 경기 일산지역이나 분당지역 등은 할인점, 백화점 등으로 아파트 단지내 상가중 지하상가가 오랫동안 비어 있는 점을 상기할 필요가 있다. 가급적 단지내에서 소비가 이뤄질 수 있는 고립적인 지역에서 상가를 선택하는 것이 바람직하다.
부동산시장에서 완벽한 상품은 없다. 조금씩이라도 그 위험은 수반하게 된다. 처음 투자부터 많은 수익률보단 적정한 수익률이 좋으며 여유자금으로 투자하시길 권해드린다. 단지 철저한 분석과 연구많이 그 risk를 줄이는 방법임을 알고 투자에 나서야 함을 잊지 말아야 한다.
필자 약력 : 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자 (전)한국세정신문기자 다수의 부동산 카페운영 (현)헤럴드 경제 누리기자 (현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트 (현)3M컨설팅 대표 이메일:2002cta@naver.com
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다
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