정부의 8.31 부동산 정책발표이후 많은 분들이 주택과 토지의 규제의 강화로 투자를 하고 싶은데 어디로 해야하는지에 관한 질문이 늘고 있다.
물론 주식전문가나 보험상품 관련 전문가들은 이제 부동산시장은 이번 정책으로 끝이다라고 말할지 모르겠다. 그러면 과연 부동산시장은 끝이라고 말할수 있는가?
이에대한 답으로는 “아니다”고 할 수 있다. 투자자들의 자산 포트폴리오가 부동산으로 많이 치우친것은 사실이나 부동산 시장에도 틈새시장은 있기 마련이고 우리나라 부자의 90%가 부동산으로 돈을 벌었다는것은 부인 할수 없는 사실이기 때문이다.
이제 부동산 시장의 틈새상품을 한가지 꼽으라면 지하상가를 꼽고 싶다. 유망 지하상가는 수도권, 광역시의 민자역사 지하상가나 역세권 지하상가를 대표적으로들 수 있다.
물론 지하상가가 활성화되지 않아서 문제가 발생하는 경우는 있으나 치밀한 상권분석과 업종선택을 잘하여 컨셉을 잘맞춘다면 분명 틈새시장으로 각광을 받을것이다.
상가시장은 경기회복의 기대감과 정부의 8.31 부동산 정책의 반사이익으로 과거의 화려한 르네상스시대를 맞이하려고 한다.
지하상가도 상가시장의 새로운 틈새시장으로서 민자역사 건설과 지하철공사의 임대사업 활성화에 따라 시장 규모가 앞으로 더욱 커질 것으로 보인다.
현재 지하상가는 서울 25개를 비롯해 전국에 69개가 운영중입니다. 대표적인 지하상가는 서울 지하철 3호선 고속터미널역, 2호선 강남역, 1호선 영등포역 지하상가, 국철인 부평역 지하상가 등이 대표적이다.
이들 지하상가는 모두 서울시나 지하철공사의 소유로 돼있어 소유권 매매를 할 수 없다.
하지만 임차권에 대한 매매는 가능해 임차권을 사들인 후 다른 사람에게 다시 임대해 세를 받는 방식으로 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.
수익률이 일반상가 못지 않은 데다 등기상 기록이 남는 거래가 아니어서 취득·등록세와 양도세는 물론 재산세도 내지 않아도 된다는 장점이 있다.
소유주인 서울시 등의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있어 임차권 행사에도 문제가 없다.
이 같은 잇점이 있어 일부 지역에서는 지하상가의 임차권 거래 가격이 비슷한 규모의 지상 상가 매매가를 웃돌고 있다.
강남 고속터미널 인근의 강남지하상가는 점포 한개의 임차권이 4억~5억원에 달합니다. 2억5000만원에 거래되는 비슷한 규모의 인근 역세권 상가 매매가의 2배에 가깝다.
지상상가가 보증금 1500만원에 월세 60만원을 받고 있는 반면 지하상가는 보증금 7000만원에 월세 280만원이어서 수익률이 4배 이상 높은것으로 조사되었다.
특히 대부분의 지하상가에서 서울시 등 관리기관에 지불하는 월 150만원 정도의 관리비를 세입자가 납부하도록 돼있어 임차권을 가진 사람 입장에서는 관리비 부담이 없어 높은 수익률을 올릴 수 있다.
그 동안 지하상가는 화재발생시 대피문제나 공기 오염문제등으로 투자기피 대상이었다. 하지만 2005년도 이후에 시행된 지하도에 상가를 지을때는 '지하 공공보도시설의 결정.구조및 설치기준'에 관한 규칙을 제정했다. 그 골자는 상가 총면적의 10%이상을 지하광장으로 조성을 해야하고 화재발생의 최소화를 위해 지하공공시설에 대해서 불연재나 준분열재를 쓰도록 했다.
서울시의 경우는 지하상가를 일정 규모의 예산을 확보 현대식으로 리뉴얼하거나 할 예정이다. 그러면 지하상가는 노후화에서 벗어나 상가활성화에 큰 기여를 할것으로 보여진다.
하지만 지하상가도 다른 상가들처럼 상권에 따라 임대수익률 차이가 크다는 점은 유의해야 한다.
특히 유동인구가 많고 지상상가가 잘 되는 지역이라도 지하상가의 임대 수익률은 낮은 경우가 많아 치밀한 상권 분석이 필요하다.
실제로 지하철4호선 신용산역 지하상가의 경우 용산 민자역사,전자랜드 등과 인접했음에도 임대가 어려워 보증금 없이 월세만 받는 '깔세'도 나타나고 있다.
지하상가의 경우에 노약자나 장애인 편의시설 설치유무에 따라 매출과도 관련이 상당히 있으니 투자시 유의해야 한다.
또한 상가활성화를 위한 집객요소와 편리함과 쾌적성을 유지한다면 지하상가는 새로운 틈새시장으로 자리를 잡을것이다.
필자 약력 : 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자 (전)한국세정신문기자 다수의 부동산 카페운영 (현)헤럴드 경제 누리기자 (현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트 (현)3M컨설팅 대표 이메일:2002cta@naver.com
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다
상가 시장 동향
