부산 상권의 유동인구는 상가의 영업소득보다는 시세차익에 더 도움을 준다는 분석결과가 나와 주목된다.
2월7일 영산대 부동산연구소가 발표한 ‘유동인구와 상가수익률간의 상관관계분석’ 자료에 따르면 2005년 부산지역 10대 상권의 종합수익률지수(건설교통부 집계)는 평균 123으로 지난 2002년에 비해 23%상승했다.
상권별로는 부산대 상권이 136.9로 가장 높았고 다음으로 경성대(134.5), 서면(127.3), 양정(127.1), 덕천(126.7), 광안리(120.1), 범일동(119.9), 해운대(119.7),광복동(113.2), 온천장(112.4)순이었다.
부동산연구소가 이들 상권주변 지하철역 승차인원과 종합수익률간의 상관관계를 분석한 결과 상관계수 (1에 가까우면 같은 방향 - 1에 가까우면 반대방향으로 움직임)가 0.238(0.5 이상이면 상관관계 높다)로 그 정도는 높지 않지만 지하철 승차인원과 상가 수익률간에 다소 관계가 있는 것으로 나타났다.
특히 종합수익률을 소득수익률(영업소득)과 자본수익률(시세차익)로 나눠 역별 지하철 승차인원과의 상관계수를 산출하면 2005년 자본수익률과의 상관계수는 2003년(0.640)과 2004(0.521)보다 떨이지긴 했지만 0.288로 소득수익률과의 상관계수 0.057보다 훨씬 높았다.
이는 유동인구가 상가들이 영업을 해서 벌어들이는 영업수익보다는 매매를 통해서 얻는 시세차익과의 관련성이 훨씬 높다는 것을 의미한다. (이상 FOCUS 신문 보도기사 일부인용)
상기의 내용을 종합해보면 상가는 기존 상권과 역세권 그리고 인구 유동성에 따라 그 가치의 등락이 정해진다는 것을 알수 있다.
실례로 부산지역 경우 발전 가능성이 있는 상권과 기존의 상권을 비교해 볼때 가장 주목을 끌고 있는 곳은 부산대와 경성대라 할 수 있는데 이 두 지역은 인구 유동성에 다소 흡사한 조건을 가지고 있다.
그러나 엄밀히 따져보면 경성대는 기존 상권이 이미 형성된 곳으로 얼마전 새롭게 들어선 멀티플렉스가 상권의 반대편에 위치해 사람들이 지나는 동선을 벗어났다는 점이다.
반면 부산대 경우는 기존의 황금시장이라는 H라인 시장의 가장 중심지에 위치한점이 경성대 상권과 가장 큰 차이이자 성공을 좌우하는 가장 큰 요인으로 볼 수 있다.
또한 부산 금정구의 장정동 지역은 ‘대학명물거리‘로 추진하는 계기가 되어 지금 현재에는 차 없는 문화거리로 지정되고 주말과 휴일에는 차들이 진입 할 수 없게 하여 많은 인원들이 쇼핑을 즐길 수 있는 환경으로 상권의 변모하고 있다.
그리고 그 중심에는 대형 멀티플렉스가 들어서 유동인구를 대거 흡입할 수 있는 파워로 향후 이 지역내 유동인구가 상가 시세에 미치는 영향은 과히 크다 하겠다.
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다
상가 시장 동향
