그러나 입지분석 과정중 대부분 투자자들은 결과물을 얻기도 전에 집중력이 흐트러지는 경우가 많다.
여러가지 이유가 있겠지만 ‘입지분석’을 너무 전문적인 시각으로 보기 때문이다. 아래에 나열된 입지의 개별성격 파악을 통해 투자자들이 ‘입지분석’에 한발 가까이 가길 바라는 마음이다.
▶ 지형에 의한 입지 구분
① 분지형 입지
분지형으로 둘레가 산이나 고지대로 둘러 쌓여 있어 한 가운데로 중심권이 몰리는 형태를 보인다. 중심가의 발달은 활발하나 그 주변은 크게 발전하지 못하는 경우가 많다.
② 계곡형 입지
V자형 계곡처럼 길게 드리워진 형태를 보인다. 상권의 폭이 좁은 대신 아래쪽에 몰리는 쏠림이 강한지역으로 위쪽으로 올라 갈수록 형편없는 상권을 형성하게 된다. 이러한 곳에서 중간을 자르는 지혜가 필요하며 동선을 따라 중간 입지 선택에 성공을 하게 되면 저렴한 비용으로 큰 효율을 올릴 수도 있다.
③ 저수지형 입지
계곡형 입지의 제일 아래쪽에 위치한 곳으로 물이 흘러 한 곳으로 모이듯 형성되는 곳이다. 대부분 외식업쪽의 발달이 빠르고 소비 형태가 높은 메인권을 형성하나 점포를 구할때는 겉보기와는 다른 죽은동선인지 여부를 잘 따져 보아야 한다.
④ 사통팔달 방개형 입지
서울등 대도시에 많이 보이는 형태로 높은 건물도 없고 뚜렷한 메인통도 없는 넓은지역을 포함하는 넓게 퍼진 논바닥 같은 곳이다. 이러한 입지를 낀 역세권은 크게 발달하지 못하는 특징을 보여 다른 역세권에 비해 저렴한 점포비를 들이고 큰 효과를 볼 수 있는 곳이다. 문제는 상권 흡수력을 충분히 높이지 못할 경우에는 실패할 확률도 높다는 것을 알아야 한다.
⑤ 갈곳없는 항아리형 입지
택지지구등에 많이 보이는 형태로 외부로 통하는 두 세곳의 주요 도로를 제외하면 사방이 산, 강, 도로에 의해 외부와 차단되는 형태를 보인다. 이러한 입지에서 최고의 매장을 만들어 낸다면 충분한 승산이 있고 외부로 소비가 빠져 나가지 않는 특성을 잘 살려야 한다. 항아리형 입지의 큰 단점은 수요에 비해 많은 상가가 공급될 경우 상권이 발달하는 데 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 점을 잊으면 안 된다. 주 동선에서 떨어져 있는 잘못된 자리를 택해 피해를 보는 경우가 많다.
⑥ 로데오거리형 입지
신촌, 건대, 명동은 모두 로데오형 입지를 갖고 있다. 도시에서 중심적인 역할을 하는 곳이어서 다른 지역에 비해 높은 점포비를 들여야 한다. 권리금과 월세가 높아 고정비의 지출이 높은 만큼 수익성 계산을 필요로 한다. 유사 업종이 몰려 있어 그만큼 실패할 확률도 무시할 수 없고 실패 했을때의 데미지가 다른 입지에 비해 더 크다는 점을 인지하고 자리를 잡아야 한다.
▶ 세대수 동선에 따른입지구분
① 유효세대수를 갖춘 입지
- 반경 유효세대수 검토 : 업종별 유효세대수에 맞는 곳인지를 꼭 따져 보아야 한다. - 유효세대수의 소득수준 검토 : 중산층, 상류층, 저소득층을 구분하여 소비형태를 따져 보아야 한다 수준이 높다는 것을 알 수 있다.
② 유효 유동인구를 갖춘 입지
- 생활 패턴에 맞는 동선 : 상시 유동인구를 측정하여 주 동선과 보조 동선을 확인해야 한다. - 업종에 맞는 동선 : 각 업종별로 필요한 동선이 있게 마련이다. 여성복의 경우 은행등이 밀집한 네거리로 향하는 동선보다는 재래시장이나 메인 버스정류장에서 올라가는 쪽이 더 좋은 동선이라 할 수 있다.
▶ 주요권역에 의한 입지 구분
① 지하철역등의 역세권
- 자신이 하고자 하는 업종이 역세권이 맞는 업종인지를 잘 따져봐야 한다. - 지나가는 유동인구가 모두 내 손님은 아니기 때문이다.
② 시장, 은행을 낀 생활권
- 시장의 경우 여덟시 전후로도 꽤 손님이 이어지지만 금융권의 경우 오히려 밤에는 상권을 죽이는 요인이 되기도 한다.
③. 학교, 학원을 낀 학생권
- 젊은 학생들이 많은 곳으로 소비성이 높기는 하지만 업종과 객당 단가가 맞지 않을 경우 큰 낭패를 볼 수 있는 곳이다. 특히, 간단한 먹거리 업종의 경우 유사업종 의 진출이 활발하기 때문에 상권흡수력을 지속적으로 유지할 수 있느냐가 관건이 된다.
④ 포인트 업종을 낀 메인권
- 투자대비 손익분기를 정확히 따져 보아야 한다. 상권이 좋다고 무조건 모든 업종이 좋은 결과를 얻는 것도 아니고, 점포의 위치에 따라 경쟁 업체에 힘없이 무너질 수도 있다. 점포의 유지관리비가 다른 입지에 비해 상대적으로 높다는 점을 잊지 말아야 한다.
상가 시장 동향
