봄은 흔히들 상가에서는 성수기라고 할수 있겠다. 이런 분위기는 신문지면상의 분양광고가 차지하는 비중을 보면 알수가 있다.
또한 8.31정책, 3.30정책을 보면 주택, 토지등에 관한 규제나 보완적인 조치들이 대부분이라서 앞으로 경기의 회복의 기미가 보인다면 상가시장쪽으로 투자자들의 관심이 몰릴만 하다.
요즘 만나보는 상가 투자자들을 보면 상가에 대한 상당한 지식을 보유하고 계신것을 알수가 있다. 이는 인터넷 보급등으로 과거에 비해서 정보의 공유가 수월함에도 기인한다고 보겠다.
그런데 전반적으로 아직 부가가치세의 환급에 관한 부분은 분양상가 담당자와 투자자분들이 다소 취약한 부분으로 보여진다. 따라서 전반적인 절차에 대해 사례를 통해 다뤄 보도록 하겠다.
분양상가에서 보면 분양가이외에 부가가치세를 더한 금액이 통상 말하는 총분양가라고 말한다. 부가가치세는 토지분은 면세로 취급이 되어 부가가치세가 과세되지 않는 반면에 건물분에는 부가가치세가 과세 된다. 그리고 과세가 된 건물분 부가가치세는 일반사업자로 등록된 사업자에 한해서 환급을 받게 된다.
참고로 부가가치세는 일반적으로 6개월마다 과세되고 과세간 종료일로 25일내에 신고,납부하고 환급세액이 발생할 경우에 한하여 30일이내에 환급을 받게된다.
그러면 부가가치세에 전반적인 사항을 사례를 통해서 보기로 하겠다.
[사례]
홍길동씨는 얼마 전에 상가를 분양 받았다. 분양가는 다소 높지만 지리적 위치가 좋고 새 건물이어서 주변 시세보다 임대료를 더 많이 받을 수 있으리라 여겨 홍길동씨는 현명한 선택이었다고 생각하고 있었다. 그런데, 분양 사무실에서 사업자 등록부터 먼저 해야 한다고 하는 것이다. 사업자 등록이라면 나중에 분양 받고 하면 되지 왜 지금부터 해야 하는 것일까?
부가가치세를 환급 받으려면 사업자등록부터 신청해야
이유는 간단하다. 부가가치세를 환급 받기 위해서이다. 상가의 분양가액에는 건물부분 분양가액의 10%에 해당하는 부가가치세가 포함되어 있다. 부담한 부가가치세는 무조건 사업자등록이 있는 사업자만이 환급 받을 수 있기 때문에 분양 회사측에서 사업자등록을 권유하는 것이다.
그런데, 나중에 건물이 완공되고 실제로 임대를 할 때 사업자등록을 신청하면 안 되는 까닭은 무엇일까? 그 이유는 사업자등록을 신청하기 전에 받은 세금계산서는 등록을 신청한 날로부터 거꾸로 20일 이내에 받은 것만 세법이 인정해주고 있기 때문이다.
상가를 분양 받으면 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 분양대금을 치루게 된다. 이 때 계약일로부터 잔금일까지의 기간이 6개월이 넘는 경우에는 각각 대금을 치룰 때마다 세금계산서를 교부하여야 한다. 다시 말해, 계약금을 치룬 후 20일 이내에 사업자등록을 하여야 부가가치세 전체를 환급 받을 수 있는 것이다. 만약, 기간이 6개월을 넘지 않는다면, 잔금일로부터 20일 이내에만 사업자등록을 신청하면 전체 부가가치세를 모두 환급 받을 수 있다.
사업자등록은 일반과세로 신청하여야
위에서는 사업자가 부담한 매입세액은 모두 공제가 된다고 하였지만, 엄격하게 말하자면 사업자 중 일반과세자만 해당된다. 사업자는 일반과세와 간이과세 두 가지 유형이 있는데, 간이과세란 1년 동안의 매출액이 4,800만원 미만인 사업자로서 부가가치세를 간단하게 계산하는 대신에 환급을 받을 수는 없는 단점이 있다.
때문에 임대수입이 연간 4,800만원 이상으로 예상되거나 부가가치세를 환급 받기를 원한다면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 신청하여야 한다.
분양대금 속에 포함되어 있는 부가가치세는 상당히 고액이 될 수밖에 없다. 그래서 일부 몰지각한 시공사의 경우 상가 분양가격 안내문에 부가가치세를 포함시키지 않았다가 실제 계약을 체결할 때 부가세를 받는 경우도 있었다. 그만큼 부가가치세가 한두 푼이 아니라는 뜻이니 환급을 받으려면 미리 사업자등록을 하는 주의가 필요하다.
건물을 신축할 때도 부가세 환급 받을 수 있어
한편 상가를 분양 받을 때뿐만 아니라 자신이 직접 건물을 짓는 경우도 마찬가지이다. 퇴직금으로 1,2층은 상가, 3층은 주택인 겸용주택을 신축한 김선달씨가 좋은 예다.
신축하는 경우에도 상가건물부분에 대한 부가가치를 환급 받을 수 있는데, 김선달씨는 이 사실을 모르고 공사가 완공되어 세입자를 찾은 이후에야 사업자등록을 신청하였다. 물론 신청서류를 접수한 세무서 직원에게서 이러한 사실을 듣고서 땅을 치고 후회를 하였지만, 이미 되돌릴 수 없는 일인 것이다.
제가 이런 말씀을 드리는 것은 부가가치세는 환급을 받는 절차와 기간이 있으므로 선부담을 해야 하는 금액이므로 상가투자시 고려를 해야하는 금액이고 취,등록세까지 감안한다면 투자금액은 분양가의 1.1배라는 점을 간과해서는 안된다는 점이다.
또한 투자는 항상 여유자금을 가지고 융자는 30%를 넘지않는 범위내에서 임대가 맞춰지지 않았을 경우를 대비해서 6개월간의 임대료부분도 고려해야 한다.
주변에 상가투자를 고려하시는 분들이 늘어나는 시기이다. 상가투자는 잘만하면 매월 일정수익과 시세차익을 노릴수 있는 대표적인 수익형 부동산 상품이지만 반대의 경우에는 창고용도 밖에 안되는 결과를 초래할수 있으므로 상가에 대한 철저한 상식으로 리스크를 줄이시길 바란다.
약력 - 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자 - (전)한국세정신문기자 - 다수의 부동산 카페운영 - (현)헤럴드 경제 누리기자 - (현)상가뉴스레이다칼럼컨설턴트 - (현)네이버 재테크 상담사(부동산상담/칼럼) - (현)야후코리아 부동산 재테크 칼럼리스트 - (현)3M컨설팅 대표
상가 시장 동향
