상가를 투자 하는데 가치를 따져 보는 것은 무엇보다도 중요하다. 그 가치를 알기 위해서는 다양한 변수들이 있어서 정확한 예측이 상당히 어려운 법이지만 간단하게 살펴 보고자 한다.
우선적으로 우리는 투자 하고자 하는 물건의 현재 가치를 알고 싶어 하고, 새로운 정보에 의하여 그 상가를 투자 하고자 할때 그 정보의 가치가 얼마인지 알고 싶어 한다. 그래서 아래와 같은 가정을 하여 상가의 가치를 분석하여 보고자 한다.
근린상가가 있다고 하자, 그 근린상가 주변에 역이 생긴다는 정보가 있다고 하자. 그 상가의 1층에 상가를 소유한 사람이 있다. 상권이 발달하고 있는 상황에서 역이 새로이 생겨서 근린상가가 활성화가 되면 1년뒤에 그 상가는 88,000만원이 되고, 역이 생기지 않아서 근린상가가 활성화가 되지 못하고 그저 그런 보통 수준의 상가가 된다면 66,000만원이라고 하자.
여러가지 조건들이 있겠지만 간단하게 위와 같은 조건이 주어 진다고 할 경우 상가 투자자가 살 수있는 가격도 되며, 상가를 보유하고 있던 사람이 팔 수도 있는 가격은 ? 단 상가 투자를 하는 투자자의 요구 수익율은 10%이다.
우선적으로 계산하여 볼 것은 기대 하는 값의 현재 가치이다. 현재 가치는 {(88,000만원 x 0.5) + (66,000만원 x 0.5)} / (1+0.1) = 70,000만원이다.
따라서 상가 투자자가 1층의 상가를 살 수 있는 가격은 70,000만원이며, 상가 보유자가 상가를 팔 수 있는 가격도 70,000만원이다. 따라서 7억원 이하로 매물이 나왔다면 얼른 사야 할 것이고 7억원 이상으로 매물이 나왔다면 한번 더 생각 하여야 하는 것이다.
그리고 정보의 가치를 살펴 보자. 역이 확실하게 들어선다면 {(88,000만원 x 1) + (66,000만원 x 0)} / (1+0.1) = 80,000만원이다. 역이 들어선다는 것이 루머였다면 {(88,000만원 x 0) + (66,000만원 x 1)} / (1+0.1) = 60,000만원이다.
그렇다면 정보의 가치는 80,000만원 - 70,000만원 = 10,000만원 이다.
위의 계산을 추정하여 보자
위의 7억원에는 역이 생기다고 하는 정보가 이미 반영된 가격이다. 즉 미래 가치가 현재 가격에 반영된 것이다.
위의 상가를 7억원 아래에 구입하게 되면 아주 탁월한 상가 투자를 한것이 되고, 매도하는 사람은 잘못 매도 한것이 된다.
반대로 7억원 이상으로 상가를 구입한다면 너무나 많은 가격을 주고 구입하게 된 것이다.
상가 투자를 하고자 하는 사람은 투자하고자 하는 상가의 주변에 역이 생길 것을 확신하고 투자 할 것이다. 그렇다면 역이 생긴다는 그 정보가 확실한 정보가 되어야 하는 것이다. 불 확실한 소문으로 끝나는 정보였다면 7억원이라는 상가 구입은 정보의 가치 1억원을 이미 포함 된 가격이므로 잘 못 투자를 하게 된 것이다.
아마도 이 가격에 구입을 하게 되면 시세 차익을 보고 투자한 투자자라면 원금을 건지기가 힘들 것이다.
반대로 100% 확실하다면 이 투자자는 시세 차익을 1억8천만원을 볼 수가 있는 것이다. 물론 여러가지 제반 비용이 있을 것이고, 더욱더 변수가 많으므로 1억8천만원으로 단정 할 수는 없지만 위의 조건에서는산술적으로는 이렇게 계산이 된다.
컨설턴트에 따라 여러가지 해석이 있을 수 있지만 필자는 항상 미래의 가치는 매수자의 권리라고 생각한다.
물론 가격에는 이미 그 가치가 포함되어 있지만 매수자와 매도자 누가 그 가치를 더 봐야 하는가? 라고묻는다면 주저없이 " 매수자의 권리다." 라고 이야기 한다.
그러한 미래 가치가 없다면 어느 누구도 매수를 할 것이 아니기 때문이며, 그 미래는 불 확실한 것이기 때문에 위험성을 투자자에게 주고 있기 때문이다.
상가 시장 동향
