남양주 평내, 호평은 지리적 여건상 매우 높은 고지대에 속하고 겨울에 매우 춥고 바람이 많이 불어 타 지역에서 많이 왜면 하던 곳이다. 마치 터널이 뚤리기 전 고개를 넘어 가기 위해 잠시 머물던 작은 호평, 평내 마을은 고작해야 서울 리조트만 알고 평내, 호평이라는 마을은 알고 있던 사람이 없을 정도로 매우 조용한 마을이었다.
46번 경춘 국도에서 천마산이나 춘천 방향으로 지나던 사람들이 그냥 마을 하나 있구나 했던 곳인 이곳은 서울과 거리상 얼마 떨어져 있지는 않으나 교통환경이 매우 열악하여 다들 외면 하던 곳이다.
남양주는 마석을 발전 시키기 위해 많은 노력을 했지만 실효는 거두지 못했다. 결정적인 문제는 천마산이 그 맥을 막고 있었기 때문이다. 서울 사람들이 천마산을 기점으로 너무 많은 거리감을 가지고 있었기 때문에 딱히 그럴만한 신도시 택지개발지구가 없었다.
오남읍과 진접읍이 있으나 매우 낙후된 지역적 특성 및 열악한 교통 환경으로 투기를 좋아하는 서울 투자자들에게 끌리는 메리트를 가지지는 못하였다. 마석을 기점으로 많은 소규모 신도시 형태를 갖추며 일어나 보려 하였지만 서울 수도권 투자자들의 외면을 받기 일쑤였다.
그리하여 아파트 값은 별 조짐 없이 그저 은행 이자 수준으로 오르는데 그칠 정도였다. 그러다 천마산을 넘지 않고 파밭과 무밭 등으로 다들 왜면 하던 평내, 호평이 토개공(한국 토지 개발 공사)에게 각광을 받기 시작하여 2000년 말 조금씩 흘러 나온 정보로 인해 수많은 부동산들이 평내, 호평 마을에 들어 오기 시작 하였다.
조용하던 마을에 한집 걸러 한집씩 부동산들이 들어 오기 시작했고 전국에서 가장 많은 부동산이 있다고 할 정도로 많은 부동산이 평내, 호평 마을에 자리를 잡기 시작했다.
마침내 땅 값은 뛰기 시작 하였고 부동산들의 인정 작업으로 거져 줘도 가져가지 않던 땅들이 수백만원에 호가를 치고 결국 토개공의 토지 보상으로 많은 땅부자 벼락 부자들이 생겨 났다. 2000년 초반 당시 부동산 시장은 그야 말로 자유시장이였다.
많은 이들이 호평, 평내에 투자를 하기 시작 했고 그로 인해 아파트는 순식간에 분양이 되었다. 그러나 정권이 바뀌고 아파트를 잡기 시작하여 분양권 전매를 노리던 작은 투자자들은 조용히 헐값에 아파트를 내놓아야 했다.
아파트 입주 시점은 맞춰 졌는데 입주가 되지 않자 집주인들은 전세를 헐값에 내놓기 시작 했다. 갑자기 나오기 시작하는 엄청난 양에 서울 근교 서민들은 새 아파트를 싼값에 전세 가 들어 온다는 소식으로 입주가 맞춰지기 시작하였다. 하지만 문제는 기존 평내, 호평 마을에 있던 대명, 효성, 삼창, 진주, 라인 아파트는 치명타를 맞고 말았다.
기존 아파트 전세가가 평내, 호평에서 부의 상징으로 꼽히는 대명 아파트가 40평 기준으로 1억에 호가 하였으나 새 아파트와 구획도를 갖춘 신도시에 밀려 계속해서 떨어지더니 4000을 주어도 들어 오겠다는 사람이 없어 집주인은 가슴을 쓸어야 했다.
전세값이 이러하니 새 아파트와 기존 아파트는 말 그대로 계란으로 바위치기 격이였다. 현재도 호평, 평내 신도시 아파트들은 매매가가 많이 올라 가고 현 시세를 충분히 반영 하고 있으나 기존 아파트들은 매우 힘들어 하는 실정이다.
그도 그럴 것이 신도시 구획도를 보면 그 문제점을 알 수 있다. 일단 기존 구도시와 신도시간에 연결 도로가 없다. 평내 같은 경우 구도시와 신도시 연결도로가 완전히 봉쇄 되어 있어 구평내 밖으로 나가야만 신평내를 들어 갈 수 가 있다.
이러한 단점으로 기존에 존재 하던 상권이 엄청난 타격을 맞고 말았다. 단적인 예로 호평동에 새로 오픈한 불루 클럽은 탄탄한 아파트 배후 세력으로 평일과 주말에 만원인 반면 구평내에 위치한 기존의 불루 클럽은 매우 한산 하여 9시도 안돼서 문을 닫을 정도로 상권이 매우 비교가 된다.
구 평내에 있던 작은 마트 2군데는 호평동 E-마트가 들어 오면서 그 존재 가치를 상실한지 오래 되었고 마석과 구리 롯데 마트 역시 호평동 E-마트에 많은 고객을 뺏기고 말았다.
가장 타격이 큰 곳은 남양주시 금곡 이다. 금곡은 남양주 시청이 자리하고 있어 탄탄한 배후 세력을 자랑하였으나 사능~춘천간 도로가 대성리까지 개통 되면서 서울 동부권에서는 굳이 46번 국도를 이용할 필요성이 전혀 없어 졌다.
그리하여 사능~춘천 도로에서 멀리 떨어져 버린 금곡은 버스 정류장 부근과 기존 활성화 되었던 상권이 엄청난 속도로 평내, 호평 신도시로 흡수 되고 말았다.
일단 임대를 걱정한 호평, 평내 신도시 근린 상가들이 매우 빠른 속도로 임대를 맞추기 위해 마석, 금곡, 평내, 구리 상권 임대주를 유혹 하고 있어서 당분간 금곡과 구평내는 고전을 면하기 힘든 상황이다.
현재 호평, 평내 신도시는 근린상가들이 올해 안에 거의 준공이 끝나는 실정이고 아파트는 거의 입주가 마무리 단계라 형태를 갖추는데 얼마 남지 않았음을 알려 준다. 일단 가장 큰 E-마트가 오픈을 하였고 E-마트 앞 영화관을 갖추고 있는 근린상가 중 가장 큰 메인 시네마가 준공을 앞두고 있어 당분간 구도시 상권 임대주를 엄청난 속도로 빨아 들일 것이 예상 되므로 기존 구도시 건물주들이 긴장을 늦추지 않고 있다.
하지만 쉽지 않는 싸움이라 건물 주들도 갖가지 방법을 제시 하지만 쉽지만은 않을 싸움이라 생각 하고 있다. 호평, 평내 신도시와 기존 도시인 마석, 구평내, 금곡이 과연 같이 어울리며 살 수 있는 길은 없는지 과연 의문시 된다.
이런 현상이 호평, 평내 신도시에만 국한 되어 있는 것이 아니라 다른 신도시와 구도시에서도 이런 빨대 효과로 인해 구도시와 신도시간 입장차가 매우 다르게 나타나고 있다.
신도시 발전으로 인해 구도시 상권이 위협을 받는 다면 이것은 문제가 아주 심각 하다고 생각 된다. 이런걸 방지 하는 차원에서라도 구도시와 신도시간의 교통 접근성만 좋게 한다면 그냥 도로 하나 같이 어울릴 수 있게 뚤어 준다면 충분히 같이 상생하며 살아 갈 수 있을 텐데 라는 아쉬움이 남는다.
새로운 도시 건설은 정말 많은 것이 바뀌고 생기는 큰 돈이 들어 가는 엄청난 대형 프로젝트이다. 하지만 기존 구도시에 상가를 가지고 있는 분들이라면 신도시의 엄청난 상권 흡수성을 절대 만만히 보면 안된다고 경고를 해본다. 심사 숙고 하지 않으면 정말 엄청난 경제적 피해를 맛보게 될 것이다. 상가 일을 하고 있는 필자는 이런 구도시와 신도시의 어우러짐이 있기를 간절히 바라는 마음에서 이 글을 남겨 본다.
상가 시장 동향
