2006년 상반기 상가시장 결산

2006년 상반기 상가시장은 주택과 토지시장에 대한 정부의 강력한 규제가 구체화됨에 따라 상대적으로 훈풍이 불것으로 예상됐다. 또한 경제성장률 5.0%대 진입이라는 한국은행의 전망에 따른 경기 호전 기대감도 상가시장의 점진적인 활성을 기대케 했다.

올 상반기 상업시설 공급량 또한 중,대형 상가의 공급량 감소로 연면적이 다소 줄긴했지만 전년대비 월별 건수는 늘어난 상황으로 상당부분 개선된 시장분위기를 반영하는 듯 했다.

그러나 당초 예상과 달리 반사이익과 경기회복 시그널은 찻잔속의 태풍이었을 뿐 전년과 별반 달라진 것은 없었다.

설상가상 1~2월의 계절적비수기를 지나 판교청약 열풍, 5.31일 지방선거등의 연이은 악재로 분양시장은 고전을 면치 못했다.

모든 신.증축 건축물에 대해 부과되는 기반시설부담금제도 시행 발표 역시 시장분위기를 위축시키는데 한몫했다.

상반기 상가시장은 지역별, 유형별 양극화를 해소하기에도 여전히 역부족이었다. 배후세대가 탄탄한 단지내상가와 역 주변 또는 대단지 택지개발지구내 근린상가 정도에 투자 수요가 몰렸을뿐 테마상가와 주상복합상가는 대체로 분양률, 임대률 저조라는 이중고에서 벗어나지 못했다.

그러나 투자자들의 수익률에 대한 판단이 냉정해지면서 단지내상가 투자열기도 지난해와 사뭇 다른 양상을 보였다.

그 가운데 풍부한 배후세대로 투자 쏠림이 예상됐던 인천논현(2) 단지내상가 경우는 입찰결과 평균 낙찰률 200%를 밑돌아 지난해와 같은 과열현상에서 벗어나 차분한 투자분위기를 이어갔다.


2006년 하반기 상가시장 전망

2006년 하반기 상가시장은 고유가, 금리인상등의 녹록치 않은 외생요인이 도사리고 있어 상가경기회복의 최대 걸림돌로 작용할 전망이다.

특히 한국은행이 최근 콜금리를 0.25%포인트 추가 인상함으로서 시중은행들의 금리도 뒤따르고 잇따른 인상기운이 감돌고 있어 은행권 대출에 따른 이자부담은 투자자의 수익보전을 위협할 공산이 크다.

또한 6월1일부터 부동산 실거래가 등기부등본 기재 의무에 따라 시세차익의 노림수를 둔 투자자들이 매매가의 투명성이란 익숙치 않은 투자환경에 심리적 부담을 안게될 것으로 보이며 과거 매도자와 중개인들의 합의에 의한 가격 형성이 관행이었던 점을 감안하면 실거래는 세금부담으로 인해 상가투자의 메리트를 감소시킬 요인으로 작용할 수도 있다.

그러나 주택과 토지시장에 대한 압박과 스트레스를 탈피하려는 자산가들의 불가피한 포토폴리오 재편은 수익형 상품 투자 비율이 높아질 개연성을 암시하고 있어 2006년 후반기 상가시장은 다소 해갈의 전기를 맞을 것으로 전망된다.

상가시장으로 갈곳잃은 뭉칫돈의 일부 유입이 기대되는 가운데 특히 수요가 집중되는 곳은 도심내 역세권 근린상가나 택지개발지구내 근린상가 그리고 고정고객 확보가 용이한 단지내상가로 압축해 볼 수 있다.

하지만 상가는 입지나 유형별로 수익률과 시세차익의 결과값이 상이하게 나타나는 특수성이 내재돼있어 투자시 옥석가리기에 상당부분 집중력을 발휘하지 못하면 쉽사리 낭패를 볼 수 있다.

이로서 분양성이 검증된 지역에만 투자자들이 주목을 하는 유형별 양극화는 올 하반기도 이어질 것으로 예상된다.


2006년 하반기 유형별 투자전략

근린상가

상가투자 기상도가 맑은 곳으로는 택지개발지구내 중심상업지에 공급되는 상가나 도심 역세권 또는 대학가, 주거 밀집지역등에 위치한 근린상가다.

근린상가는 생필품매장, 전문식당, 학원, 병원등의 생활밀착형 업종들로 구성된 만큼 경기의 영향이 덜하지만 위치나 층, 유치업종에 따라 수익률의 차이가 발생함으로 입지선정에 있어 신중을 기해야 한다.

특히 2006년 후반기 근린상가 투자에 있어 도심의 경우라면 2008년 9호선 1단계 구간 개통예정지(김포공항~교타워사거리)나 혹은 풍부한 고정고객 확보가 쉬운 대단위 택지개발지구로 방향을 잡는 것이 좋다.

최근 투자자들은 눈에 띌정도로 화성동탄 택지개발지구 중심상업지로 몰리고 있다. 화성동탄신도시는 4만 가구라는 튼실한 배후세대외에 2012년 완공되는 세계최대의 삼성전자 반도체 공장 증설계획에 따른 유입인구 증가 그리고 메타폴리스 관련 풍부한 기업수요 때문이다.

화성동탄과 더불어 용인동백, 파주교하등의 여타 택지개발지구도 아파트 입주가 속속 진행되면서 투자분위기는 살아나고 있다.

그러나 택지개발지구내 근린상가는 아파트 입주율이 높아지고 유동인구가 늘어나면서부터 본격적인 상권이 형성되고 안정화되는 특징이 있어 상권이 활성화되는 시점까지 기다려야 하는 인내심이 필요하며 도심에 버금가는 고 분양가 책정으로 투자열기에 현혹된 접근은 피하고 자기자본 대비 7%대의 요구수익률 달성 여부를 꼼꼼히 파악해 투자처를 선정해야 한다.


단지내상가

상가경기의 오랜 침묵에도 불구하고 단지내상가는 비교적 빠른 상권형성과 고정고객확보가 수월해 늘 투자자들의 주목대상이다.

하지만 단지내상가도 고낙찰가 분양으로 인해 수익률 수성에 ‘빨간불’이 켜지고 편의점, 부동산. 제과점. 미용실, 세탁소, 학원등의 한정된 업종 입점은 주변 대형마트나 근린상권과의 세다툼에서 밀리는 문제점이 지적되기도 했다.

하반기 단지내상가 투자에 있어 이점은 유념해야 하며 특히 공급 상가 입찰시 분위기에 편승한 ‘묻지마식투자’는 절대금물이다.

6월 이후로는 주공과 민간이 주관하는 상가 공급이 줄을 잇는다. 특히 포스트 판교로 주목을 받고 있는 의왕청계, 성남도촌과 주거 쾌적성이 뛰어난 고양일산등지에서도 잇따라 상가가 공급될 예정이다.

투자자는 입찰에 나서기 앞서 분양 공고이후 반드시 현장을 방문해 수요층의 접근성이 양호한 주출입구에 상가가 위치해 있는지 여부와 주변 경쟁상권 개발 여부등을 꼼꼼히 체크해야 한다.

그밖에 본질적인 상가의 기능수행 배후세대인 약600여가구(인구구성평균 비율 2.9명대 감안)이상의 확보 현황과 아파트 거주세대당 상가면적 비율(가구당 0.5평 이하)도 점검하는 것이좋다.

왜냐하면 세대수가 지나치게 부족하면 수요빈약으로 다른 상권으로의 수요자 이탈이 일어날 수 있으며 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 수익성 또한 낮아지기 때문이다.


테마상가

대표적인 고수익 고위험 투자상품인 테마상가는 소액 투자의 아점에 비해 상가 활성의 불확실성으로 상가 유형중 저평가된 국면을 맞고있다.

불편한 쇼핑공간, 상품별 경쟁력 상실의 내부요인과 지역별 공급과잉, 소비트렌드 변화등 의 유통시장 다양화도 테마상가의 투자성을 불안케하고 있다.

이같은 시장 분위기 전환을 위해 일부 개발업체는 독립점포의 개별성을 강화하고 집객효과를 높이기위한 터미널연계, 공연장, 전문 스포츠센터등의 부대시설을 설치한 ‘멀티복합상가’로 변신을 꾀하고 있다.

하반기 테마상가에 관심을 둘 투자자는 서울과 수도권내 공급과잉 지역을 벗어나 희소성과 지역적 개발호재가 많은 지방도시로 눈을 돌려볼만하다.

실제 투자에 나설 경우 가장 신경을 써야 할 부분은 시행사에 대한 정보와 입점후 상권 활성화에 대한 운영방안을 간과해서는 안된다는 점이다.

이미 여러지역내 테마쇼핑몰들이 약1년 이내에 높은 공실률로 슬럼화 되가는 현실을 감안한다면 테마상가는 기획력 보다도 입점후 관리주체의 안정적인 운영능력이 중요하다 할 수 있다.

따라서 투자자는 시행사의 이면 파악 없이 기발한 기획력에만 매료돼서는 안되며 오픈 후 관리 및 운영계획까지도 점검을 해야 한다.

시행사 능력 분석 과정중에는 토지매입증명서류와 건축허가서등을 기초적으로 확인한다. 또한 ‘확정 임대수익 보장’이니 ‘연간 수익률 00% 보장’등의 허무맹랑한 과장 광고는 더더욱 경계를 해야 하며 주변 중개업소를 통해 객관적인 정보를 얻는 것이 좋다.

테마상가는 특정계층을 주 타깃으로 삼고 있어 주변 상권 현황도 살펴야한다. 역세권이라 해도 역과 거리가 멀거나 횡단보도, 지하도와 상당부분 떨어져 있는 위치는 가급적 피해야 한다.

건물내 층별간 동선도 사전 파악할 필요가 있다. 영화관이라는 대형 집객시설이 입점을 해도 영화관 직행통로로 인해 정작 쇼핑공간에는 사람이 모이지 않아 낭패를 보는 사례가 실제 늘고 있기 때문이다.


상가투자시 주의할사항

여느 부동산 상품과 마찬가지로 상가투자도 발품과 수익은 비례한다. 투자대상을 둘러싼 환경의 변화는 무게감 없는 귀동냥만으로는 제대로 대처 할수 없기 때문이다.

주택과 토지와 달리 상가는 개별적 특성이 강하고 여전히 정리된 법률적 보호장치가 없어 투자자 스스로가 주의를 기울이지 않으면 안된다.

사기분양 재발을 막고 안정적인 투자 환경을 확보하기 위해 마련된 상가후분양제가 지난 4월 시행1년을 맞았지만 상당수 영세 개발업체들은 ‘편법선분양’을 통해 교묘히 법망을 피하고 있다.

이러한 경우 시행업체의 자금조달 능력 부재로 파행을 겪을 수도 있으니 투자자는 토지등기부등본, 건축허가서, 분양신고번호등의 공부확인을 해두는 것이 좋다.

투자상담 내용의 이행 여부를 놓고 시행업체와 수분양자간의 논란 사례도 끊이질 않고 있는 점을 감안해 투자자는 입점 예정일 표기, 해약시 위약금 정산방식, 입점 지연에 따른 지체보상금 지불 여부, 계약면적과 등기상 면적이 다를 경우 환불조치 사항등 놓치기 쉬운 부분이나 상담자가 계약을 위해 강조하는 내용등이 계약서상에 명시되었는지도 정확히 짚고 넘어가야 한다.

또한 상가는 입주시기의 경기 여건에 따라 임차인 수급이 어려울수 있으니 공실을 대비하고 금리인상에 따른 부담을 줄이려면 대출비율은 30% 이내로 운용하는 것이 좋다.