주택시장에 버블 논란이 부동산 시장을 강타하였다. 그러자 이제는 상가시장으로 불똥이 옮겨오는 분위기 이다. 또한 현재시점에서 상가의 분양가는 적정한지 따져볼 필요성이 대두가 되고 있다.
결국 과도한 분양가는 자금부담으로 연결되고 투기의 온상으로 전략될 우려가 있기 때문이다.
그 버블의 근원지는 올해 초기부터 주목을 받아온 동탄신도시 상가로 볼 수 있다. 화성 동탄 신도시는 273만여평에 4만여 세대와 12만여명의 인구를 수용하는 대규모 택지개발 지구로써 삼성 반도체 기흥 공장과 화성 1공장과 2012년에 완공되는 2공장 등과 도시지원 시설용지에 들어설 약 1300여개의 협력업체들의 약 연 3조원에 달하는 생산 유발 효과로 인해 상권 활성도가 높게 예측되는 지역으로 볼 수 있어 기대가 높다.
그러다보니 동탄에 관심을 가지는 투자자들이 지속적인 문의가 이어지고 있다. 각 업체에는 동탄 상가를 문의하는 건수가 일일 5~8건 수준으로 타지역에 비하면 8배 이상 높다고 한다.
그러나 투자자들의 문의가 많아질수록 상가 공급 현장은 투자자들이 갈만한 가격이나 점포가 이미 사라지고 있는 실정이다. 이는 투자자들의 관심도가 증가함에 따라 중간에서 현지 중개업소들이나 시행자들의 분양가격 눈치 보기가 극성을 부리고 있기 때문으로 볼 수 있다.
중개업소는 계약금 일부만 지불하는 방식으로 점포를 선 매수해(일명 찍기) 프리미엄을 붙여 되팔려는 형태이고 상가를 공급하는 시행사들 역시 분위기에 편승한 높은 개발이익을 추구하는 것이 대세이다. 최근 분양되는 택지개발 지구별 근린 상가들의 1층기준 분양가를 보더라도 분양가 수준이 높다는 것을 알 수 있다.
그래서 이 쯤에서 과연 동탄신도시 상가의 분양가에 대한 적정성을 따져보고 거품은 어느 정도이며 투자시 주의 사항에 대해서 얘기해보고자 한다.
용인 동백에서 비교적 입지가 양호한 훼미리 프라자의 경우 1층 평단가가 3.400만원선, 고양 일산 풍동 미르 상가가 3.500만원선, 파주 교하 극동 프라자가 3.700 만원선등이 최고가인 것을 감안하면 동탄 신도시의 상권에 대한 기대치가 아무리 높다 하더라도 거품이 상당한 것을 알 수 있다 하겠다.
일선 현장 사무소에서 들려오는 얘기로는 7월경부터 본격적으로 공급을 하게 되면 5,000만원대 수준까지 분양가가 나올 가능성이 높다고 한다.
현재 수도권 택지개발 지구내 상업용지에 공급된 상가중 가장 상권이 우수한 분당의 서현역 상권의 경우 실제 매매가가 5,000만원대로 형성되어 있다. 서현의 경우 대형 백화점과 분당선 서현역, 업무시설등이 잘 갖추고 오랫동안 광주, 수원, 서울 강남, 잠실등, 사통 팔달의 입지를 갖추고 있으나, 동탄의 경우 이제 상가 공급 시기인점을 감안하면 향후 상권이 안정되어 있을때 형성되는 가격수준임을 감안하면 분양가에 거품이 상당함을 알 수 있겠고 투자자에게 돌아가야 할 이익이 기대치를 이용한 몇몇 특정세력에게 빼앗기는 현상이 발생되고 있는 것이다.
투자자들이 동탄의 중심상가에 투자를 할 경우 주의해야 할 점은 바로 상권형성시기를 정확히 예측해야 한다는 것이다. 메타폴리스 복합단지 준공예정 시기가 2011년이고 중심상가에 40층이 넘는 주상복합오피스텔 또는 주상복합 아파트가 건축될 예정이기에 최소 3년에서 5년정도는 상권형성이 쉽지 않을 것으로 보인다. 분양가 대비 대출 비율에 따라 본격적인 상권 활성화가 되는 시점까지 금융비용 등이 부담이 될 수 있다.
가급적 중개업소에서 파는 상가 보다는 상가를 직접 공급하는 시행사의 상가를 선택해야 가격 거품요소를 줄여갈 수 있고, 정상적인 건축 인허가 및 후분양 요건을 갖춘 현장 인지 확인 해야 리스크를 줄여 나갈수 있을 것이다.
적정 평당 분양가는 1층기준으로 최대 3,000만원대 중반까지가 적정하며 그래야 7~8%대정도의 수익률과 향후 시세차익을 기대하실수 있다고 보여진다.
高 분양가 부담되면 차라리 후광지역을 눈여겨 볼만하다. 현재 용인 동백, 파주 교하, 고양 풍동, 화성 동탄 등지에서 신규 상가가 공급되고 있다. 하지만 최근 분양 중인 택지지구내 상가들이 평당 3,500만~4,500만원의 고분양가를 내세우고 있어 주의가 필요하다. 향후 임대료 수준이나 영업수익이 낮아 자칫 투자수익 보전에 난항을 겪을 수도 있다는 지적이다.
그러면 유망지역의 후광효과를 노려볼만한 지역보면 이렇다.
2007년 분양 예정인 수원 광교신도시가 내달1일부터 토지보상에 착수하는등본격화, 주변 부동산시장의 새로운 활력소가될 전망이다. 특히 보상금만도 4조원대에 이를 것으로 예상되면서 주변 토지시장은 물론 아파트, 상가등의 시장에 강한 영향을 미칠 전망이다. 이미 현지 중개업소에는 판교신도시와 후광권인 광교신도시의 연계투자문의가 이어지고 있는 추세라고 한다.
광교신도시의 보상이 다가오면서 상업시설과 주거환경이 개선될것이라는 기대감에 용인시 상현,신봉,성복지역과 수원시 영통구 일대 상가에도 매수문의가 집중되고 있다고 한다. 안정적인 임대수익을 기대하는 보상자들이 벌써부터 광교신도시 초입, 원천동 아주대 상가에 투자의사를 나타내고 있는 것으로 파악이 되고 있다. 아주대 정문을 중심으로 아주대 상권은 평당 매매가 1500만~2000만 원, 임대보증금평당 800만~1000만원대로 6% 전후의 안정적인 수익률을 보이고 있다.
오산지역의 상가도 주목할만 하다. 동탄신도시의 후광효과도 기대할수 있고 인근에 오산 원동지구와 운암지구,궐동지구, 세교지구 등 택지지구 개발이 활발해 배후 수요가 늘면서 상권이 활성화될 수 있을 것이라는 기대감이 큰 호재로 작용할 것으로 보인다.
또한 주변지역이 젊은 층의 이용이 많은 편의시설이 밀집한데다 전철 이용객 등 유동인구가 많은 상권이며 앞으로 오산역 인근에 지방산업단지가 들어설 예정이어서 소비 인구가 더욱 늘어날 것이라는 예측이다.
근린상가의 경우 평당 분양가는 1층기준으로 1,800만원~2,200만원선으로 분양이 가능하다.
이들지역의 경우 단지내 상가보다 근린상가로서 단지내 상가의 역할을 하는 상가를 주목할만 하다.
단지내 상가의 경우 최근 근린상가 범위가 넓어지면서 단지 내 상가의 가장 큰 매력인 수익의 안정성이 위협받고 있다. 최근 신규 개발되는 택지개발지구의 경우 공공시설 면적과 근린생활 시설이 들어설 수 있는 단독택지면적이 늘고 있어 수요가 분산되기 때문으로 보인다.
또한 단지내 상가의 경우도 지나친 입찰경쟁으로 인한 고 분양가로 임대수익률의 하락하거나 공실이 생길 위험이 존재하므로 주의를 요한다.
정부의 주택과 토지의 각종 규제로 인해서 상대적으로 상가시장이 주목을 받고 있는 것은 사실이다. 상가의 분양가가 높게 평가된다는것은 땅값이 비싸다는 데서 찾을수 있지만 상권발달의 기대감이 가격에 영향을 준다고 볼수 있겠다.
그러나 서두에서 말씀을 드렸지만 아무리 우수한 상권이라도 과도한 거품은 고 분양가를 양산하여 수익률의 하락을 초래하고 공실로 이어짐은 물론이고 금융비용등의 부담이 될 수가 있겠다.
그러므로 동탄신도시,동백지구등 유망지역에 거품이 있어서 투자자금의 부담을 느끼신다면 이들 후광지역의 상가를 노려볼만 하다.
이들 지역의 경우 공급초기에 경쟁력이 있는 입지의 선점이 중요하고 아파트등의 입주가 끝나고 유동인구가 늘어나면 본격적인 상권이 형성이 되므로 적정타이밍을 잘 포착해야 하겠다.
상가는 보유세면에서 아파트나 토지에 비해 세테크측면에서도 유리한 상품이다. 또한 경기의 회복이 기대된다면 상가의 주가는 분명히 올라갈것으로 보인다.
그러나 상가도 주택만큼 양극화가 심한 상품이므로 개발재료가 많은 곳이나 안정적인 수요층을 확보할수 있는 상가를 고르시는 안목도 필요하다.
상가 시장 동향
