부동산 시장에서는 새로운 정보가 곧 투자의 갈림길에서 이렇게 할까? 저렇게 할까? 하는 고민을 한방에 해결해 주는 경우가 비일 비재하다. 남들하고 같은 정보을 가지고 남들도 다 아는 정보를 가지고 남들보다 내가 발빠르게 투자 할 것이라고 생각하면 오산이다. 투자는 항상 한발짝 앞선것이 투자이다. 그렇다면 한 발짝 앞서기 위하여는 우리는 끊임없이 정보 취득이라는 것에 눈과 귀를 열어 놓아야 하는 것이다.
특히 부동산의 특성상 임장활동은 기본이라는 것은 두번 언급할 필요없이 기본중의 기본인것이다. 임장활동이 무엇이냐? 고 묻는다면 부동산 투자에 관심이 없는 사람이라고 봐야 한다. 그래도 혹시나해서 한마디로 정리 한다면 내가 투자 하고자 하는 부동산을 직접 눈으로 확인하고, 물어보고, 그 지역 조사를 하는 것을 말한다.
임장 활동은 내가 확보한 정보가 얼마나 가치가 있는지 검토하는 과정이다. 그 근거를 현장조사를 통하여 검토 하고, 수정하고, 따져 보고, 나에게 돌아올 가치의 가능성을 평가 해 보는 것이다.
정보를 취득하는데 왜 비용이 발생하는가?
첫번째로 시장이란 관점에서 이론적으로 정리 하여 보고자 한다.
자본주의 시장에서 시장의 의미는 자본주의의 특성을 지어주는 하나의 특징일 것이다. 시장은 광범위하다. 이런 시장 저런 시장이 있지만, 부동산 시장으로 축소 시켜 보자. 그럼에도 불구하고 대부분의 시장은 비슷 비슷할 것이다.
"부동산시장에서는 새로운 정보가 얼마나 빠른 시간에 그 대상 부동산의 가치에 반영하는가" 하는 것이 포인트다. 그런데 이 가치가 바로 바로 부동산 시장에서 부동산가치에 반영이 된다면 우리는 이익을 본다는 것이 불가능 할 것이다. 이러한 현상을 효율적 시장이라는 것으로 표현한다. 효율적 시장은 다시 약성, 준강성, 강성 효율적 시장으로 세부분으로 나누어 정리 하는 것이 일반적이다.
우리가 알고 있던 모르고 있던 모든 정보는 가치에 반영이 되어있다. 이것은 강성 효율적 시장이며, 우리가 잘 알고 있는 완전 경쟁 시장하고 가장 가까운 것이다. 어느 누구도 과거, 현재, 미래의 모든 정보을 이용하여 이익을 볼 수 없다는 것이다.
약성 효율적 시장은 현재의 시장가치는 과거의 자료을 충분히 반영한 시장 가치이므로 과거의 자료를 가지고는 수익을 얻을 수 없다는 시장을 이야기 한다.
준강성 효율적 시장은 새로운 정보가 나오자 마자 바로 시장가치에 반영된 시장으로서 초과이윤을 얻을 수 없다는 시장을 말한다.
우리가 일반적으로 투자 활동을 하는 주식이나 부동산은 준강성 효율적 시장으로 분류한다. 그렇다면 약성, 준강성 효율적 시장은 시장의 정보가 모두 다 공개된 것이 아니가 때문에 완전 경쟁 시장이 아니라 불완전 경쟁 시장이라고 본다.
따라서 정보 비용이 발생하는 것은 완전 경쟁 시장이 아니라 불완전 경쟁시장이기 때문인것을 유추 할 수가 있다. 불완전 경쟁시장에서 타인보다 좀 더 고급 정보를 얻기위하여 비용 발생은 어쩔수가 없는 것이다.
부동산 시장은 불완전 경쟁 시장이라고 하면 정보 자체가 불완전하므로 초과 이윤이 발생 할 수도 있고, 하지 않을 수도 있는 것이다. 그래서 부동산 시장이 매도인과 매수인이 직접 만나서 매매가 이루어지는 시장이 아니라 중개사나 필자같은 사람들이 매도인과 매수인 사이에 있어서 활동을 하고 있는 것이다.
투자자에게 제공되는 정보의 양과 질, 획득 시기는 다 다를 것이다. 거기서 파생할 수 있는 이윤도 다 다를 것이며, 정보를 획득해 나가는 과정에서의 비용도 투자자마다 다 다를 수 밖에 없는 것이다.
정보라고 하는 것이 모든 사람에게 동일한 조건으로 동일한 시간에 동일한 정보가 주어지는 것이 아니라는 것을 알아야 하는 것이다.
부동산 시장에 왜 투기가 발생하는가 하는 문제도 이론적으로는 여기서 찾아 볼수가 있는 것이다.
부동산 시장에서 특정된 몇몇 투자자들만이 초과 이윤이 발생하는 것은 시장 자체가 할당 효율적이지 못하기 때문인것이다.
이 정보가 특정된 몇몇 사람들에게 비공개적으로 독점하여 가기 때문에 한발짝 늦는 사람은 투자 수익을 얻기가 힘든 것이다. 그리고 거짓된 정보, 가공의 정보, 악의의 정보인 경우에는 오히려 투자 손실을 볼 수 밖에 없는 것이다. 그렇다면 정보의 비용을 지불하고 남들보다 정보의 양과 질을 높여 가는 것이 바람직한 투자의 모습일 것이다. 정보의 비용을 거절하고 초과 이윤을 바라는 것은 바로 공짜 점심을 먹겠다는 것과 별반 다를 것이 없다.
두번째로 사회의 변화에 따른 정보의 의미로 살펴 보자.
IT사업이 발전하고 인프라가 구축되면서 현대 사회를 정보화 사회라고 한다. 정보화 사회라고 하는 것은 정보가 곧 모든 경제활동의 근간이 됨을 이야기 하는 것이다. 농경사회는 농업이 중심이고, 산업 사회는 산업력이 중심이듯이 정보화 사회는 정보가 곧 모든 경제활동의 중심인 것이다.
빌게이츠의 "생각의 속도"라는 책을 보면 정보화 시대에는 비행기와 같은 속도로 우리 현대인들이 살아 가고 있음을 비유로 이야기 해놓았다. 정보화 사회에 살면서 산업사회 마인드로 살겠다는 것은 , 하늘에 날아가는 비행기를 자동차로 따라가 추월할 수 있다,는 시대에 뒤떨어진 논리와 같은것이다.
남들보다 좋은 양질의 정보를 가지고 있는자가 부가가치 창출도 더 많이 할 수 있는 사회가 정보화 사회이고, 부가가치를 정보를 통하여 만들어 내는 자들이 남들보다 한발 앞서서 살아가는 사람들일 것이다. 인터넷의 발전으로 인하여 정보는 넘쳐 난다. 고급의 양질의 정보가 있는가 하면 쓰레기 같은 것들도 정보라는 이름으로 포장되어 있다.
남들에게는 정보가 아닌것들도 나에게는 정보가 될 수 있는 것이며, 내가 무심코 흘려 버린 자료들이 고급정보가 될수도 있는 것이다. 이러한 것을 합리적으로 분석하여 최적의 정보로 만들어 투자의 타당성을 검토 하여 나가야 할 것이다.
정보를 얻는데 주저하고, 머뭇거린다면 앞으로의 부동산 투자는 100% 실패 할 것이라고 할 수 있을 것이다. 강남의 부동산 투자자들은 정보 얻는 것에 주저함이 없다. 그것이 고급이든, 그저 그렇든, 별볼일 없어 보이는 것일 지라도 관심있게 기억하고 기록하는 습관들을 가지고 있음을 알아야 한다. 그리고 가치가 있는 정보라고 하면 그 정보를 얻는데 비용을 아까와 하지 않는다는 것이다.
100만을 투자하여 1천만을 벌수 있다면, 혹은 100만을 투자하여 1천만원의 손실을 막을 수 있다면 그 100만원은 1천만원 그 이상의 가치가 있는 것임을 알아야 한다. 쉽게 1백만원으로 표현하였지만 동그라미 하나나 둘을 더 그리면 그 금액은 쉽게 넘길 수 있는 금액이 아닌 것이다.
정보는 누구에게나 공평하게 쉽게 취득할 수 있다면 부동산 시장은 완전 경쟁 시장일 것이다. 그러나 그렇지 못하것이 불완전 경쟁시장이고, 불완전 경쟁시장이 부동산 시장이라면 정보의 비용 발생은 당연한 비용 발생인것이다.
No Free Lunch.
예전에 대학 갓 졸업후 사회 초년병이던 시절 필자가 모시던 부장님이 필자에게 해주던 충고였다.
상가 시장 동향
