단지내 상가의 입찰 전략을 통해 적정한 수익률을 낼 수 있는 낙찰가에 대해 알아보자

상가에 투자하시는 분들은 수익률이 가장 중한데 먼저 단지내 상가의 적정 낙찰가를 산정하는 방법은 어떻게 고려해야할까?

일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다고 말한다.

하지만 많은 사람들이 말하는 적정 낙찰가 150%란 수치는 사실상 아무런 의미 없는 숫자에 불과하다.

대한주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있다.

하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다.

그렇다면 전략적으로 적당한 낙찰가를 산정할 수는 없을까?

적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 내가 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다.

그러기 위해서는 내가 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.

약 3군데의 공인중개 업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 좋다.

중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 2곳은 조금 떨어져있는 곳에서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다.

이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자처가 될 수 있다.

두 번째로는 단지내상가의 세대수가 비슷한 규모의 기존 아파트 단지내 상가의 임대료를 조사하여 적정 수익률을 입찰 참여전에 산정해 보는것이다.

기존 운영중인 비슷한 규모 세대수의 아파트 단지의 임대료 수준을 감안해 내가 낙찰해야할 상한선을 설정해 볼 수 있기 때문이다.

상가투자의 기본은 투자수익률확보에 있기 때문에 적정수익율을 내지 못하는 고가 낙찰은 의미가 없다는 점을 명심해야 한다.

이렇게 주변 상가의 임대료 수준을 알아보거나 비슷한 세대 수의 기존 상가 임대료 수준을 알아본 뒤 적정 낙찰가를 사전에 예상해 볼때에도 유의해야 할 점은 있다.

단지내 상가의 투자 메리트는 무엇보다도 아파트 입주 세대수에 따른 고정수요확보가 용이할뿐더러 비교적 빠른 상권이 형성 돼 다른 상가에 비해 안정적인 투자를 할 수 있다는 것이다.

이렇게 안정적인 투자 효과를 위해서는 사전에  체크해야할 몇 가지 사항이 있다.

첫 번째는 배후 가구당 상가면적이다. 

가구당 상가면적이 0.4평 내외인 곳이 좋다.

가령 투자 희망 단지의 가구수가 600세대라면 600X0.4평의 결과값인 240평의 연면적을 넘게될 경우 오버되는 수준만큼 공급 과잉이 될 수 있다.

가구수를 대비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있다.

반면에 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권형성이 미흡할 수 있으므로 중복없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다.

두 번째로는 풍부한 배후세대의 여건이 충족되었다면 이어서 실제 단지내상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다.

대체로 30평대 이하의 중소형평형 위주로 구성된 단지가 유망하다.

대형평형 위주인 곳은 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 고급외부 상권에 대한 의존도가 높아지기 때문이다.

세 번째로는 상가가 주출입구에 위치해 있는것이 유리하다.

단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 유동인구의 동선이 단지내상가와 인접해 있는지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층의 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.
 
네번째로는 단지내상가 주변의 상권형성을 살펴볼 필요가 있다.

단지내 상가 주변으로 업종침해가 있을 수 있는 근린상권이 형성되어 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 한다.

즉, 단지내상가보다는 근린상권의 업종다양성이 더욱 많기 때문에 업종간 시너지 효과가 단지내상가보다 근린상가가 더욱 커질 수 있기 때문이다.

마지막으로 입찰대상 점포의 선정에 있어서 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다.

과열경쟁에서 피해갈 수 있기 때문에 낙찰이 될 경우 적정선에 낙찰 가능성이 크며 낙찰후에도 가격상승요소를 기대해볼수 있기 때문이다.