아파트형 공장 상가투자, 이것만은 알자!


수익형 부동산 중 상가 시장은 봄철 투자자들의 움직임이 가장 활발할 것으로 예상되는 분야이다.

상가투자 중 최근 틈새투자 상품으로 부각되고 있는 아파트형 공장 내 상가투자법에 대해 알아보자.


=아파트형 공장 상가란 무엇인가?

먼저 아파트형 공장이란 무엇인지부터 알아야한다. 아파트형공장은 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 사실상 일반 사무실이며 기숙사 기능도 하고 있다.

최첨단시설, 친환경적인 근무 여건과 취·등록세 100% 면제 등 다양한 혜택이 따르기 때문에 2000년대 들어서 구로디지털단지역과 가산디지털단지역 등 과거 낙후된 공장을 중심으로 들어서기 시작했다. 최근에는 안양, 성남, 부천 등에서도 분양이 한창이다.

아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 30~50% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다.

이 지원시설 속에 포함되는 상가 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터 등이 주를 이루고 있다.


=아파트형 공장 상가시장의 전반적인 흐름과 전망

현재 서울을 비롯한 수도권 지역의 중.소 제조업체는 공장부지의 감소와 공장총량제 등 수도권 공장입지의 규제로 인해 상당한 입지문제의 어려움을 겪고 있는 실정이다.

이에 정부에서는 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소제조업체의 입지문제를 해결하기 위한 대안으로 아파트형공장이란 특수한 형태의 아이템을 건축학적으로 구성하여 주목받고 있으며 아파트형공장에 대한 자금, 세제 등의 정책지원이 확대 되고 특히 입주업종이 확대 되면서 급속히 증가하고 있는 추세다.

또 아파트형공장이 토지를 효율적으로 이용할 수 있어 인구밀도가 높고 산업용 토지가 부족한 국가일수록 그 필요성과 유용함이 크게 부각되고 있는만큼 아파트형공장 상가도 분양물량도 늘고 투자자의 관심도 높아질 것으로 기대된다.


=아파트형 공장 상가가 상가투자의 새로운 틈새시장으로 부각되는 이유는?

2000년부터 4년간 투자자와 중소 벤처기업에 폭발적인 인기를 끌었다가 공급과잉으로 침체상태에 빠졌던 아파트형공장과 이들 건물내 상가가 최근 다시 틈새 투자상품으로 부상하고 있다.

이는 최근 3년간 신규건축이 뜸해서 기존 공급과잉 상태가 어느 정도 해소된 게 가장 큰 원인이다.

또 주택시장에 대한 투자 규제가 지속되면서 틈새시장을 공략하기 위한 투자자의 관심이 커지고 있는 실정이다.

앞서 설명한 바와 같이 현재 서울을 비롯한 수도권 지역의 중.소 제조업체는 공장부지의 감소와 공장총량제 등 수도권 공장입지의 규제로 인해 상당한 입지문제의 어려움을 겪고 있다.

이렇게 아파트형 공장 필요성이 커지고 있는데다 아파트형 공장 내 상가는 건물 입주자들을 고정고객으로 확보할 수 있고 세금,대출 등에서 주택보다 규제가 덜하다는 이유로 아파트형공장 상가는 인기를 끌 것으로 기대된다.


=아파트형 공장 상가투자의 장, 단점?

아파트형 공장은 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 업무용 빌딩이다.

최근 지어지는 이들 빌딩은 첨단 부대시설과 친환경적인 근무여건, 저렴한 임대료 등의 장점을 고루 갖춘 탓에 중소기업 등 실수요자들에게 인기가 높다.

이렇게 아파트형공장의 높은 인기는 곧 공장 내 상가투자에 장점으로 작용한다.

공실이 적을수록 내부수요를 주 고객층으로 하는 아파트형공장 상가는 수익이 좋을 수 있기 때문이다.

또 주상복합 등의 상가에 비해 상가 비율이 적다는 것도 장점으로 작용한다.

대부분의 주상복합의 경우 주거 : 상업시설 비율이 7:3이나 아파트형공장내 상가의 경우 9:1미만으로 상가비율이 적어 상가끼리의 경쟁이 적고 수익률도 적정수준이 유지 될 수 있는 여건을 갖췄다.?

그러나 최근 급속도로 늘고 있는 아파트형공장은 물량이 자칫 과잉될 수 있다는 점에 주의해야한다.

물량 과잉으로 공실률이 커지게 되면 공장내 수요를 주고객층으로 하는 아파트형공장 상가는 수익률이 저하 될 수 있기 때문이다.


=아파트형 공장 상가투자시 가장 중점적으로 고려할 점은?

같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다.

그러나 가장 중요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것이다.

공장 내 직원들이 주 고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문이다.

이밖에 주5일근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할 때 꼭 체크해야 할 사항이다.


=초보투자자를 위한 조언 한마디!!!

초보투자자들의 아파트형공장 상가 투자시 고려해야할 점을 몇가지 설명하자면 건물내 상주인구와 분양가, 수익률, 업종구성, 점포위치 등을 들 수 있다.

먼저 건물내 상주하는 인구를 체크해 고정고객을 확보해야한다. 고정고객을 많이 확보할수록 투자는 유리하다.

이는 단지내 상가의 배후수요를 따지는 것과 같은 의미라 할 수 있다. 기본 수효가 있어야 고정적인 수익이 발생할 수 있다.

다음으로는 기존 입점 상가와 시세를 비교해 적정성을 확인해볼 필요가 있다. 아무리 장사가 잘 되더라도 필요이상의 자금을 유입시킬 필요는 없는 것. 이렇게 투자금대비 수익률이 연 7%이상인 것이 안정적이다.

동일업종 불가사항이 명시되어 있는지를 확인하는 것도 중요하다.

한건물내에서 장사를 하는데 같은 업종의 점포가 있다면 수익이 절반으로 나뉠 수 밖에 없기 때문이다. 또 점포의 입지적인 요건을 살펴보면 건물 주 출입 동선에 인접하거나 상층부와 연결되는 통로 옆이 보다 고객 확보가 쉽다는 점을 알아둘 필요가 있다.

아파트공장 상가투자에서 무엇보다 중요한것은 건물내 상주인구를 결정짓는 입주기업의 수요에 있기 때문에 반드시 공장 분양율을 파악해야 한다.