최근 신문기사를 보면 상가에 관련된 기사가 늘고 있음을 알 수가 있다. 기사가 늘고 있다는 것은 상가투자에 대한 관심이 높아지거나 흐름이 상가시장으로 가고 있음을 반증하는 것이다.
그러나 상가투자가 생각처럼 쉽지 않고 초보자가 쉽게 접근하기가 않음을 알 것이다. 또한 주택은 몇 가지만 고려해도 되지만 상가투자는 미래의 흐름까지도 파악해야 하므로 어려운 작업이다.
예비 상가투자자나 창업자들은 좋은 상가를 구하기 위해서는 여러 곳을 보고 또 현장의 관계자에게 상담이나 문의를 한다. 그러나 대부분 본인의 의사보다는 분양관계자들이 추천하는 자리를 선택하게 된다. 그렇다고 할지라도 상가의 입지가 가시성과 접근성이 용이한지 꼭 체크를 해야 한다.
물론 상가투자나 입점하기 위해서 고려할 점은 여러 가지지만 그 중에서 눈여겨 볼 것이 가시성과 접근성이다. 가시성과 접근성은 상가의 입지 선정에 있어서 중요한 요건중 하나다.
고객이 운전을 하던 도중 매장을 보고 방문을 결정하여 접근하기까지 일정한 시간이 필요하며, 도보 고객도 매장이 눈에 띄어야 방문을 쉽게 결정내릴 수 있다.
때문에 가시성은 고객이 점포를 쉽게 찾고 신속한 의사결정을 할 수 있도록 도우며, 고객에게 깊은 인상을 제공한다.
특히 가시성은 혼잡한 도심지에서 더욱 중요한데 아무리 접근성이 뛰어난 역세권 상가라고 할지라도 가시성이 현저하게 떨어지는 상가는 투자 대상에서 제외해야 한다. 가시성은 150미터 거리에서 상가나 간판이 확인되면 좋다. 육교와 가로수는 노출성을 방해하는 역할을 하므로 피해야 한다.
예를 들면 9호선일대 역주변을 잘 보면 기존의 육교를 철거하고 횡단보도로 바뀌는 곳이 있다. 이렇게 되면 육교 바로 옆 상가의 가시성을 증대시키고 접근성도 크게 기여하게 된다. 장사도 잘 되지만 상가가격이 반드시 상승한다. 바로 여기에 투자의 맥이 있다.
고층 빌딩이나 가로수에 가려 가시성이 낮거나 소매점이 혼재한 입지에서는 먼 거리에서도 인지할 수 있는 시설물을 배치하는 것이 좋다. 보행자에게 자신의 매장을 알려 점포를 다시 보거나 충동구매를 유발할 만큼 점포의 개성을 살릴 수 있는 사각기둥을 세워 가시성을 높일 수 있다.
상가의 전면도 가시성을 높이는데 상당히 중요하다. 전면이란 점포의 고객들이 점포를 인지하고, 찾아내는 역할을 한다. 또한 매장내부에서 외부의 전경을 볼 수 있고 매장의 시야가 탁 트여 있는 느낌을 들게 한다. 전면이 좋은 점포는 고객들을 끌어 들이는 역할을 한다.
거의 모든 점포들이 세장형(세로로 긴 모양) 점포들이고 장방형(가로로 넓은 모양)점포들은 많지 않은 편이다. 세장형 점포보다는 장방형 점포가 좋고, 최고의 입지조건은 코너형 점포이다. 같은 10평의 점포라고 해도 세장형 점포는 전면이 3m에 불과 하지만, 장방형 점포는 10m의 전면이 나오며, 코너형 점포는 시야성이 좋은 13m의 전면을 갖게 된다.
접근성은 상가 입지 선택에 있어서 무엇보다도 중요하다고 할 수 있다. 입지선정에 많은 요인이 작용하지만 그 중 가장 중요한 요건은 접근성이다. 다른 요인이 다 잘 맞아떨어지는 매장이라 할지라도 접근성이 떨어지면 아무런 의미가 없다.
가시성도 좋고 유동인구도 많은데 고객이 방문하기 어려운 위치에 있는 매장은 무용지물이라는 얘기다. 이것은 우리가 상가를 투자할 때도 매매가에 바로 직결된다. 이 접근성을 무시하고 가시성을 위해 많은 돈을 들여 놓으면 별 의미가 없다.
예를 들면 금융기관이 상가에 입점하는 경우 이다. 금융기관의 입점은 분양이든 임대든 거액의 자금이 소요가 된다. 신도시에 주공 아파트의 대단지가 곧 입주준비를 하고 있다. 그 아파트단지의 길 건너편에 은행이 입점예정이다. 그런데 아파트출입구건너편에 은행이 들어서는데 횡단보도가 멀리 있다.
여기서 바로 "접근성"을 얘기하고 싶다. 이것은 우리가 상가를 투자할 때도 매매가에 바로 직결된다. 이 접근성을 무시하고 가시성을 위해 많은 돈을 들여 놓으면 별 의미가 없다. 고객의 접근성이 양호한 지역에 좋은 가시성으로 고객을 유인해야 될 것이다.
결론적으로 은행업무의 성공여부는 아파트출입구 바로 앞에 횡단보도를 연결시켜 고객이 길을 건너자마자 바로 연결되어야 접근성이 우수하고 영업에 큰 도움이 될 것이기 때문이다.
이러한 접근성은 통행차선 조사를 통해서도 분석해볼 수 있다. 일반적으로 우측 가시성의 경우에는 1차선에서는 양호하지만 인도 쪽 바깥 차선에서는 가로수 및 조형물과 세움 간판에 의해 방해를 받아 불량한 편이다. 반면 좌측 가시성은 모든 차선에서 양호한 대신 U턴을 해야 접근이 가능하다는 단점이 있다. 접근성은 오른쪽이 왼쪽보다는 좋으며 낮을수록 좋다. 가로가 클수록 좋다.
가시성이나 접근성이 용이한 매장이 들어 올 수 있다 하더라도, 현재 우리나라의 수많은 매장들 중 과연 전체 매장의 몇 00%나 좋은 가시성 접근성을 가지고 영업을 하고 있는가? 아마도 20% 이하일 것이다. 쉽게 말해 10개중 8개는 가시성이나 접근성이 떨어지고 있다는 것이다.
위에서 본 사례는 어찌 보면 지극히 상식적인 이야기로 보일 것이다. 하지만 직업상 상가투자에서 손해를 보신 분들과 이야기를 나눠보면 상식적인 부분을 간과해서 기인한 것으로 파악이 된다. 마지막으로 상가투자는 돌다리도 두드려보는 심정으로 하시라는 말씀을 드리고 마치고자 한다. 여러분의 건투를 빈다.
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