S시에서 팀장으로 분양영업을 하던 적이 있었다. 그때 필자와 인연을 맺은 투자자인데 아주 특이하여서 기억에 남는 투자자분이다. 그분은 1층의 편의점 자리만 찾아 투자 하시는 분이다.
다른 물건은 쳐다보지도 않고, 듣지도 않는 분이다. 필자와 처음 만났을 때 필자가 영업사원으로서 영업하던 물건은 주상 복합 건물이었다. 1층은 측면으로는 로드샵, 그리고 편의점, 약국,등이 있으며, 2층 전체는 증권사가 입점예정인 건물이었다.
직접 분양 사무실을 찾아온 투자자였었다. 두분이 같이 오시었다. 두분이 친구인줄 알았는데 올케와 시누이 사이였다. 30여분 브리핑을 마치고 나니, 필자에게 서로 번갈아 가면서 질문을 하는데 투자 기대 수익률, 예상 임대료에 대한 타당성, 주변의 상권과 유동인구, 그리고 버스 노선수, 정류장까지의 거리, 분당 연장선이 개통되었을 경우의 미래 가치, 주변의 발전 가능성,? S시에서 이 지역에 대한 개발 정책의 여부, 주변 사무실의 종류, 낮 시간과 저녁시간의 유동인구의 분포 등등 상당히 날카롭고 깊이 있는 질문을 하는 것이었다. 수없이 브리핑을 하였지만 이런 깊이 있는 질문을 처음으로 받아 보았었다.
그렇게 질문과 대답을 하는 가운데 시누이 되는 분이 밖으로 나가시더니 아이스크림을 사오시는 것이었다. 분양 영업 하면서 투자자로부터 상담중에 아이스크림 얻어 먹어 보기는 처음이었으며, 그 뒤로 아직 그와 같은 경험을 해보질 못하였다.
그분들과의 대화 속에 그분들의 투자 패턴을 알았다. 올케와 시누이는 그렇게 둘이 같이 다니면서 1층 편의점 자리 될만한 분양상가을 분양 받고, 전매가 가능한 경우는 전매하고, 그렇지 않는 경우는 1-2년 보유하고 매도 하는 것이었다. 그렇게 다섯번을 하였다고 한다.
그 다섯번동안 상당한 자금을 모은 분이었다. 그렇게 서울 및 경기도의 주요도시을 돌아 다니면서 시장 조사를 하고, 발품을 팔아서 물건을 보러 다니는 것이었다. 신문에 나오는 분양 상가 광고가 나오면 읽어보고, 전화하여여 영업 사원의 간략한 이야기 새겨 듣고, 직접 현장에 와서 조사 하는 것이었다.
초기 투자 자금은 상속으로 받은 것을 이용하였다고 한다. 상속을 받아서 그 돈을 1/N으로 나누어 가질려다가, 가족 회의에서 상가 투자을 하여 돈 뭉치를 키워 나가고, 투자 해서 번돈은 1/N으로 분배 한다는 것이다. 투자의 의사 결정은 올케와 시누이가 담당하기로 하였다는 것이다.
1층의 편의점 자리만 고집하는 이유는 부동산 및 상가 투자와 관련된 책을 보면서 내린 결론이라고 한다. 항상 신규 분양 상가 중에서 제일 처음 임대가 맞추어 지는 것도 약국과 편의점이고, 평당 가격도 가장 높은 가격이라고 판단하여 약국도 공략대상이었지만 병원이 훼방을 놓는 것을 경험하고는 약국은 미련없이 포기하고 오로지 편의점만 공략 하고 있다고 한다. 그러면서 필자에게 하는 말이 “ 투자 대상에 2층을 포함하였다면 손해는 안 보았을지는 모르지만 5번씩의 사고 팔지는 못했을 것이다” 라고 하면서 필자에게 일주일의 시간을 달라면서 상담을 끝냈다.
그 올케와 시누이 되는 투자자분을 보내고, 다소 늦은 시간에 점심을 먹을려고 분양사무실 근처에 있는 식당을 가는 길에 중개 사무소가 있어서 슬쩍 고개 돌려 바라보니 그 투자자분들이 중개사 사무소에서 상담중인 것이다. 아마도 탐문 조사 중이었을 것이다.
투자자는 점포사업자가 아니다
상가 투자에서 원칙을 말해 달라고 하면 주저없이 이야기 할 수 있는 것은 수익율의 안정성 및 환금성이라고 말 할 수 있다.
같은 상가 건물이라고 하여도 입지에 따라서 임대료가 달라지는 것은 당연 한것이다. 그러데 하나 더 임대료가 달라지게 하는 원인이 있으니 그것은 바로 업종이다. 상가의 생명력은 업종과 밀접한 관계를 가지고 있다고 볼 수 있다.
상가 투자자가 업종을 선택할 수 있는 것이 아니다. 상가에 투자자로 상가에 대한 소유권이 있는 것이지 세든 임차인이 사업을 하는 업종까지 투자자가 선택 할 수는 없는 것이기 때문이다. 그런데 상가의 가치가 업종과 밀접한 관계를 가지고 있으므로 어떤 업종의 임차인이 사업을 영위 하는가에 따라서 상가의 초기 가치가 정해지며 그 생명력이 살아 움직여 나가는 것이다. 상가 투자자는 임차인을 선택 할 수 있지 않은가?
상가 투자를 위하여 이곳 저곳을 다니다보면 지리적으로 좋아 보이는 상가임에도 불구하고 입점되어 있는 업종이 그 상가의 위치의 가치를 떨어 뜨려 버리는 경우를 종종 본다. 즉 이런 상가에 대한 투자는 전략적 접근이 필요한 것이다.
일반적으로 일반 투자자들은 목이 좋은 상가만 찾는다. 즉 입지가 좋은 상가만 찾으면 상가 투자로 인한 시세 차익을 쉽게 볼 수 있다는 잘못된 선입견들을 가지고 있다. 그러나 컨설턴트들은 목이 좋은 상가도 우선적으로 검토하지만 그 위치에 어떤 업종을 앞으로 유치하면 좋을 것인가를 보고 상가에 대한 투자 가치를 분석하여 들어 가는 것이다.
그러한 분석을 위하여는 전반적인 소비 시장 경제의 흐름을 읽어야 하는 것이다. 어떤 프랜차이즈가 유행 하는지, 그러한 유행은 일시적으로 끝날 것인지 , 아님 지속성을 가지고 가는지, 외부의 급격한 환경 변화에 급락할 수 있는 가능성은 없는지,, 등등,, 그래서 상가 투자을 상담하여 주는 입장에서는 상가의 가치를 우선적으로 올려 줄 수 있는 업종이 상가에 유치가 가능한지를 선 검토 하는 것이다. 예를 든다면 편의점, 약국, 제과점, 피자 전문점 등이다.? 그리고 그러한 업종이 이미 선 임대되어 있다면 투자 검토를 더욱 더 쉽게 할 수 있다.
업종이 중요하다는 것은 투자자로서 당연히 검토하는 수익율 때문이다. 이러한 업종들은 수익율을 높여주며, 임대 계약이 끝나서 차후 다른 임차인을 구하게 되더라도 임대 걱정을 안할 수가 있다. 점포가 나오자 마자 바로 임차인을 구할 수 있다는 것, 그것은 바로 상가의 가치가 있다는 것이다.
또한 이러한 점포는 어느 시점에서 매도를 하고자 하면 쉽게 매도를 할 수 있는 것이다. 즉 쉽게 시세차익을 노리고 투자 할 수 있다는 것이다.
상가는 1층이 제일 비싸다
그런데 앞에 이야기한 업종의 중요성이 입지 특히 상가의 층수가 아주 중요한 요인으로 작용한다. 상가건물은 층에 주는 중요성이 아주 크다. 상가는 1층이 제일 비싸다. 그리고 2층은 한 절반 수준, 최근에는 절반에서 조금 빠지는 경우가 비일 비재하다.
개인적으로는 투자하시는 분들에게 한마디 한다면 2층의 점포는 피하라고 권하고 싶다. 2층은 뻔하다. 2층에 들어 올 수 있는 업종은 음식점, 병원, 학원, 피시방, 중국집, 이런 업종들이다. 2층은 권리금이 잘 안 붙고 붙어 봐야 그리 큰 금액도 아니다. 1층에 비교하여 보면 하늘과 땅차이다.
요즈음 상가는 여기 저기 넘쳐난다. 테마 쇼핑몰, 근린상가, 신문한장만 펴 보면 하루에 수십개의 상가 분양광고가 나오고 있다. 1층 상가에 투자하여 손해본 투자자들 별로 없다. 그러나 2층, 그 이상의 상가에 투자하여 손해본 투자자들 무지하게 많다. 물론 2층이 다 나쁘다는 것은 아니다. 1급 초 대형 상권에 있는 상가로서 충분히 경쟁력을 확보하고 있다면 2층도 좋고 3층도 좋은 투자 물건이다.
그런 경우는 그 지역을 서너 바퀴 돌아 다녀보면 몇층까지 투자가 가능한지 알수 있다. 상가 공실이 어느 층에 주로 있는지 확인하여야 한다. 주변의 매물로 나온 상가들이 주로 몇층에 위치하고 있는지 조사하여 보면 바로 알 수 있다. 그러한 공실 층수 하나 아래층 까지는 투자할때 신중을 기해야 하는 것이다.
상가 투자를 하여 성공적인 가치를 만들어 내고자 한다면 향후 소비자들의 움직임까지 예상하여 분석을하는 습관을 가져야 할 것이다. 그 소비자들의 움직임을 창조하여 내는 것은 업종과 층수 인 것이다.
상가 시장 동향
