67년부터 도로부지에 연차적으로 건설된 후 40년이 경과된 세운상가는 노후화와 기반시설 부족 및 상가 기능이 쇠퇴하는 등 슬럼화가 진행되어 지난 해 10월 재정비 촉진지구로 지정되었다.
서울시는 도심남북녹지축 조성을 위해 종로구 종로3가동 175-4번지 일대의 43만 8천560㎡(13만2천664평) 규모의 노후 건축물을 철거하고 2015년까지 9만㎡(폭 90m, 길이 1km)의 대규모 녹지대를 조성하기로 했다.
사업의 첫단계인 1단계 구간(종로~청계천)의 종로4가 도로에 접해 있는 현대상가(1149평)를 철거해 2008년 12월 말 공사를 마무리할 예정이다.
이 사업이 완료되면 종로구와 중구를 아우르는 세운상가 4개 블록이 주거와 상업 엔터테인먼트 시설과 업무시설을 포괄하는 초대형 복합단지로 조성된다. 사업부지만 15만여㎡에 달한다.
사업 진행도 빨라 내년 상반기 사업시행인가를 거쳐 2010년께 완공할 계획이다. 최대 용적률 727%,최고 높이 114.5m(약 32층)짜리 복합건물 여러 개가 지어진다.
총 사업비는 1조5000억원에 육박할 것으로 보이며 주거 50%, 오피스·판매시설 50%로 구성된다. 이 프로젝트는 북쪽의 종묘와 남쪽의 남산을 잇는 남북 녹지축 조성과 도심 상권 부활을 통해 강남과 강북 균형 발전을 도모할 계획이다.
▶세운상가 일대의 변화는?
서울·수도권의 노후화된 도심을 재개발하는 도심재생사업이 활발히 진행되고 있다. 입지가 좋은 도시 중심지 고유 장점을 살리면서 현대적 주거시설과 편의시설을 확보하는 사업이 곳곳에서 벌어진다.
대표적인 세운상가 4구역의 재개발사업으로 주거와 업무와 상업시설 공간이 복합적으로 공존하는 새로운 형태의 복합공간이 탄생하게 되는 것이다.
이는 그동안 막대한 자금의 유입이 필요해 미뤄지던 도심재개발 사업의 효시가 될 것으로 기대된다. 용산 전자상가등에 밀려 세운상가의 위상이 사그라지기 시작한 것이 한두해전의 얘기가 아니다.
이렇게 죽어가던 상권이 세운상가 일대의 재개발 사업으로 새로운 부흥기를 맞을 수 있을 것으로 기대된다.
특히 개별적인 세운상가 재개발 사업의 성패만이 아닌 청계천이나 그 외 서울도심 4대축 구분 정비 사업 등의 개발 효과로 인한 라인이 형성되면서 보다 큰 시너지 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대된다.
결국 도심재개발의 효시로서 랜드마크는 물론 상권의 활성화와 관광 효과 등의 다양한 효과를 누릴 수 있을 것으로 보인다.
그동안 도심재개발에 필요한 재개발 사업의 비용으로 인한 주목할 만한 상권으로 사업이 완료된 후 세운상가 일대의 가치는 크게 성장할 것으로 기대된다.
이렇게 도심개발이 완성될 경우 재개발 사업으로 인한 효과 및 크게 성장할 것으로 활성화 및 관광 효과 등의 다양한 효과를 누릴 수 있을 것으로 보인다.
▶초고층 빌딩 건립과 상권시설의 고밀화로 인한 상권 변화
용산 역세권 일대를 비롯해 성동 뚝섬과 중구 세운상가 일대의 100층 이상 초고층 건립이 추진되고 있다. 서울시는 지난 22일 한국철도공사가 '용산역세권 철도부지 개발사업' 개발구상안을 제출하면 도시·건축공동계획위원회 자문 등을 거쳐 기존 지구단위계획 변경에 대한 타당성 여부를 검토하겠다고 밝혔다.
잠실 제2롯데월드(110층ㆍ555m)와 상암디지털미디어시티(DMCㆍ130층ㆍ580m) 등 2곳에 대해서의 서울 초고층 빌딩 건립 추진도 계속되고 있다.
이 밖에도 부산 롯데월드 107층 465미터 가 첫 삽을 떴으며 마포 상암동 디지털 미디어센터 130층 580미터, 잠실 제 2롯데월드 110층, 555미터, 인천 송도 국제금융센터 150등도 계획 중이다.
그렇다면 이런 초고층 빌딩의 건립과 고밀화된 상업 업무시설의 등장은 어떤 의미를 있으며 얻어지는 경제적 효과와 그 주변 상권에는 어떤 영향을 미칠까?
새로운 역세권이나 집객력이 높은 대형마트 등이 들어서면 상권 이동 현상이 발생될 수 있다. 새로운 지하철역이나 대형 유통매장이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 활성화되어 주변 상권을 이끌어가게 되는 것이다. 신흥상권에게 수요자를 뺏겨버린 기존 상권은 기존 상권은 점차 빛을 잃고 새롭게 형성되는 상권의 시대가 열리게 된다.
초고층 빌딩의 건립은 이같은 △상권 이동 현상밖에도 △고밀도 상권 형성 △독특한 지역문화 형성 △랜드마크 형성등의 효과를 낼 수 있을 것이라 기대된다.
▶랜드마크 = 초고층 빌딩이 갖는 의미는 무엇보다도 상징성이다. 초고층 빌딩은 건물자체가 경제적 효과를 내기는 어렵다. 층고가 높아질수록 시공비는 저층건물의 1.5배 이상 늘어나고, 엘리베이터나 피난계단 등 공용공간이 커져 사용공간은 줄어들기 때문이다.
하지만 그럼에도 불구하고 초고층 빌딩을 지으려는 가장 큰 이유는 상징성으로 인한 경제적 파급 효과 때문이다. 실제로 이렇게 고층빌딩을 짓는데 들어가는 비용은 건물의 상징성을 갖는 마케팅 효과로 상쇄할 수 있다. 랜드마크 효과는 이런 상징성과 일맥상통한다.
이제는 사라져버렸지만 엠파이어스테이트 빌딩하면 뉴욕을 떠올리게 된다. 이러한 상징적인 랜드마크로 인해 한 도시나 한 국가의 상징물로 자리잡게 된 것이며 이로 인한 경제적인 효과는 실로 대단하다.
용산일대에 초고층빌딩을 건립하고자 하는 것 또한 강북 도심지역의 쇠퇴현상을 극복하고 도시에 새로운 활력을 불어 넣음으로써 세계 속에서도 경쟁력 있는 도시 서울을 만들기 위한 방편 중 하나이다.
▶집객력 향상 = 초고층 빌딩의 건립으로 사람을 모으는 집객력 또한 크게 향상 된다. 이는 초고층 빌딩 내에 들어서는 업무타운이나 상업시설 등으로 인한 내방객 유입과 초고층 빌딩 상징성으로 인한 관광객이 늘기 때문이다.
상징성으로 인한 집객효과로 경제성도 보완할 수 있다. 초고층 빌딩이 관광코스로 자리잡으면서 관광수입에 기여하는 측면도 많다. 실례로 타이페이의 101빌딩의 경우 연간 150만명이 찾으면서 전망대 수입만 연간 150억원에 달한다고 한다.
단순한 주거타운이 형성되는 것이라면 집객력이 크지 않을 수 있다. 하지만 업무타운이나 상업시설이 들어설 때 얘기는 달라진다. 업무타운의 내방객이나 관광객의 상업시설 이용 등으로 초고층 업무타운 일대는 하나의 유의미한 상권이 생기기 시작한다.
기본적으로 내방객이 왔을 때 있어야 하는 식당가와 은행시설 우체국 등의 기관등도 필요에 의해서 자연스럽게 생겨나게 될 것이다. 또 이런 것은 하나의 문화로 자리잡게 된다. 그 지역만의 독특한 지역문화가 탄생하게 되는 것이다.
▶상권 이동 현상 = 랜드마크가 되는 새로운 건물이나 역세권 대형 유통시설 등이 생기면 그 지역은 이를 중심으로 새로운 상가가 지어지고 점포들이 우후준순 생겨난다. 새로운 상권이 자리잡게 되는 것이다.
이런 현상은 집객력 높은 시설을 찾은 이용객 수요를 잡기위한 상인들의 자연스런 움직임에서 시작된다. 기존에 형성돼있는 상권이 있더라도 신흥상권에서 수요자가 몰리면서 기존 상권은 점차 유효고객을 잃고 상권은 시들어가게 된다.
초고층 빌딩 또한 집객력이 높고 주변 유동인구를 늘리는데 큰 역할을 하는 시설로 초고층 빌딩 건립지역 일대도 이런 일련의 과정을 거치게 될 소지가 높다.
▶고밀도 상권 형성 = 초고층 빌딩이 생겼을 때 가장 단순하게 기대할 수 있는 효과는 상권의 고밀화다. 초고층 빌딩에는 상업시설과 업무시설이 좁은 지역에 높은 층으로(수직형)생기게 되면 넓은 지역에 저층으로 생기는 상권에 비해 밀도있는 상권이 생성된다.
금융, 업무지구와 유통, 판매 관련 상업지역이 복합화 된 고밀도 상권이 형성되면 넓은 지역에 산발적으로 생성된 상권보다 수요자를 끌어들이는데 보다 효과적일 수 있다.
상권이 낮은 저층으로 형성됐을 때 이용객의 이동거리는 넓어지게 된다. 상권이 넓어지면 상권이 좁고 고밀화 되어있을 때보다 구매력이 낮아지게 된다. 지상 100층 이상의 초고층 건물이 생겼을 때 초고층 빌딩 뿐 아니라 주변 지역으로 밀도 높은 고밀도 상권이 형성될 수 있다.
상가 시장 동향
