총 건축면적이 64만4631㎡에 달하는 국내 최대 상업지역으로 개발되는 파크원은 다국적 부동산 개발업체인 스카이랜이 1조원을 투자해 개발하는 프로젝트로 쇼핑 공간이 부족했던 여의도의 상권에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

또 기존 노후 중층아파트가 재건축돼 새로운 고층 아파트로 탈바꿈한다면 고층건물이 주종을 이루는 새로운 신시가지가 형성되면 여의도 일대 상권의 활성화를 기대해 볼 만 하다.

여의도 상권의 주인은 ‘화이트 컬러 직장인’

여의도 상권의 가장 큰 특징은 수요층의 70~80%가 직장인이라는 것. 여의도지역의 업무시설은 주로 금융, 보험사를 중심으로한 대기업 본사의 혼재지역으로 유동인구의 대부분이 30~40대의 화이트 컬러 직장인이다.

이런 계층적 특성으로 높은 거래단가를 보이고 있으며 소비 수준도 상당한 수준이다. 주 고객층이 샐러리맨이기 때문에 업무밀집지역의 특성으로 주말은 조용한 반면 평일 점심시간 및 저녁시간에 손님이 몰리는 경향이 있다.

탄탄한 배후 매출 수요와 밀집된 업무시설에 비해 상업시설이 그리 많지 않아 상업시설 임대수요는 꾸준하다.

여의도 일대는 경기 침체가 장기화 된 시점에도 임대료 하락에는 별다른 움직임이 없었다. 다만 권리금이 다소 떨어지는 모습을 보였을 뿐이다.

여의도 상가 매매가는 얼마?

현재 가장 높은 인기를 끌고 있는 여의도 역세권에 위치한 상가의 경우 임대수요가 풍부하고 매매가나 임대가 역시 최고를 자랑한다. 하지만 같은 여의도 상권이라 해도 지역내 수요층의 동선에 따라 임대조건과 매출 등에 차이가 크다는 점은 염두해 둬야한다.

최고 강세를 보이고 있는 여의도역 일대 A급 상가의 1층 점포 매매가는 3.3㎡당 1억원을 호가하는 곳도 많다. 임대료는(8~10평 기준) 보증금 5000~6000만원에 월 400만~500만원 수준이다.

역과 다소 거리가 있는 곳의 상가의 1층 점포 매매가는 3.3㎡당 3500~5000만원선이며, 임대료는 보증금 3000만~5000만원, 월세 200만~250만원선이다. 

또 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 조사에 따르면 최근 분양되는 여의도동 상가의 평균 분양가는 △지하 1층 2025만원 △지상1층 3600만원 △지상2층 1250만원 수준이었다.

기존 역세권 상가의 가격이 높은 이유는 계속되는 여의도 일대 개발로 인한 부동산 가격 추가 상승기대감으로 상가주가 물건을 내놓는 경우가 거의 없기 때문인 것으로 보인다. 매매 물건을 찾기 힘들어 그로 인한 점포 가격 상승이 계속되고 있는 것.

반면 신규 분양물량은 역세권과 다소 거리가 있는 상가들이 대부분으로 매매상가보다는 상대적으로 낮은 가격인 경우가 많았다.

?2007년 상반기 구.동별 분양상가 평균 분양가

구/동	지하1층	지상1층	지상2층
영등포구	1356	2849	1214
여의도동	2025	3600	1250
영등포동	2158	3695	1575
도림동	725	2600	1188
양평동	518	2301	1400

*자료제공 : 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)

이 밖에도 건교부 2007년도 오피스, 매장용빌딩 임대료 및 투자수익률 추계자료에 따르면 서울 오피스빌딩 중 운영수입 증가로 인한 투자수익률과 공실감소로 인한 소득수익률 등이 여의도?마포지역에서 높은 수치를 기록했다. 이는 여의도 일대 직장인 수요가 계속해서 증가하고 있는 추세라는 것을 보여준다. 이러한 수요의 증가는 상권 활성화를 가중시키는 요인으로 작용할 수 있다.

여의도 상권 활성화, 주거시설 개선에 따른 수요층 다양화가 관건

여의도 일대 주거시설은 9호선 개통과 국제금융센터 건축 기대감등 각종 호재로 인해 부동산 경기 하락세에도 타 지역에 비해 가격 조정이 적은 지역 중 하나였다.

여의도 상권의 또 하난의 특성은 상권을 움직이는 주수요층인 직상인 뿐 아니라, 주거수요도 씀씀이가 적지 않은 중산층 이상의 계층을 형성하고 있다는 점이다. 여의도 지역은 은행, 증권, 보험, 대기업 등의 본사가 밀집되어 있을 뿐 아니라 아파트 학교 등도 혼재된 지역이라고 할 수 있다.

'한국판 맨해튼'으로 불리며 대표적인 중산층 밀집지대로, 전통적으로 중소기업 사장과 전문직 종사자, 대기업 임원이 많이 살고 있는 데다 최근 재건축을 통해 고가 주상복합아파트가 속속 들어서면서 주거환경 역시 더욱 고급화 되고 있다.

이들의 소비력도 큰 편으로 올 초 여의도 손님 모시기에 나선 각 백화점 업체들도 적지 않았다. 여의도 일대 지역을 대표하는 백화점이 없어 롯데 명동점, 현대 압구정점, 신세계 강남점으로 '쇼핑루트'가 분산돼 있다는 것에 착안한 것이다.

현대백화점이 작년 말 여의도에 사는 현대백화점 카드 회원 150명을 대상으로 실시한 설문조사 결과가 예상 밖으로 나왔다.

응답 고객의 65%가 여의도 가까이 있는 현대 목동점이나 롯데 영등포점을 이용하지 않고 롯데 소공동 본점과 신세계 본점, 그 보다 먼 강남권 백화점에서 쇼핑하고 있는 것으로 조사됐기 때문이다.

특히 여의도 고객들이 본점에서 구매하는 금액이 전체 고객 평균에 비해 상당히 높은 편으로 조사되어, 구매 비중도 꾸준히 늘고 있어 여의도 주민들을 위한 DM, 쿠폰북 발송 등 개별 마케팅을 검토 중이라고 말해 여의도 주민의 소비력에 주목하게 만든다.

하지만 9호선, 경전철 개통으로 강남 접근성이 좋아지면 오히려 수요가 이탈하는 ‘빨대 현상’이 나타날 가능성이 있다.

이러한 수요이탈을 막고 수요층의 니즈의 수준이 높은 만큼 고급 상권이 형성된다면 여의도 일대 상권은 차차 꾸준한 성장을 이룰 수 있을 것으로 기대된다.

여의도 상권의 미래는?

탄탄한 직장인 수요와 함께 주거 수요를 함께 갖춘 여의도 상권에도 단점은 있다. 절대적 영업일수가 부족하다는 점이다. 수요층의 대부분이 직장인이다 보니 주5일제의 영향이 크게 작용했다. 주말을 제외한 한정된 시간에 매출을 극대화 해야하는 어려움이 따른다.

이런 경우 주5일 근무의 영향으로 상대적인 매출이 감소를 대비하기 위해 적절한 대책을 수립할 필요가 있다. 한 외식업체를 주말 가족단위 손님은 30% OFF를 해주는 마케팅 정책을 운영하고 있다. 이렇게 분산되어 있는 배후 거주자 수요까지 흡수시킬 경우 여의도 일대 상권은 더욱 탄탄한 질 수 있을 것으로 보인다.

현재 여의도 상권은 대부분 주변 오피스 건물의 회사직원이 주 수요층이 되고 있다. 이 때문에 절대적인 영업일수가 적고 점심시간과 저녁시간으로 수요가 밀집되는 어려움을 겪고 있다. 하지만 씀씀이가 큰 배후 주거수요를 상권으로 유입시키는 것이 가능해진다면 상권은 지금 보다 크게 성장할 수 있을 것으로 보인다.

또 여의도 일대 연면적 19만5000평 규모, 최고 72층 높이의 파크원 건립과 9호선 개통과 중소기업 전시장 부지의 국제금융센터 건립 등의 끊이지 않는 호재도 상권 활성화에 더욱 힘을 실어 줄 것이다.

특히 향후에는 9호선 개통으로 인해 현재 강남 상권으로 유입되어 강서권 수요층이 여의도 일대에 강남을 대체할만한 고급 상권이 활성화 되면서 여의도로 흡수될 가능성도 적지 않다. 이럴 경우 여의도 일대는 업무타운과 그에 따른 부과적인 상권이 아니라 위락시설까지 겸비한 또 하나의 상권으로 자리 잡을 수 있을 것으로 기대된다.

상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

前 알젠 리서치팀 팀장