살아있는 생명체처럼 상가시장도 끊임없이 변화한다. 단시간에 그 생명력이 다하는 대중음악처럼 상가시장도 얼마전까지 유망투자처였던 곳이 이제는 위험투자처가 되기도 하고 새로운 유형의 상가가 등장하기도 한다.

그 시기의 경제 흐름이나 대외정세 등의 영향을 받아 유기적으로 변화되는 상가시장의 특징을 주의 깊게 살펴본다면 투자의 시기나 유망한 물량을 짚어내는 안목이 생기게 된다. 또 생각지도 못했던 위험한 순간에서 벗어나는 안전함은 덤으로 함께 오는 선물이라 할 수 있다.

하지만 무엇보다도 가장 중요한 점은 이러한 변화된 상가시장의 흐름과 트렌드를 알아내는 것이 결국은 성공적인 투자로 이어지는 지름길이 된다는 사실이다.

요즈음 상가시장의 트렌드라면 어떤 것이 있을까?

최근 경기침체를 맞아 분양가 할인 상가가 등장했다. 일괄매각이 늘어나면서 한 개의 상가에 분양의 주체는 여럿인 부분일괄매각 상가도 나타나고 있으며, 임대료가 무상인 상가도 있고, 특정 업종을 개업하면 인테리어까지 무료로 해주는 업체도 있다.

이런 사실을 모르고 상가투자에 뛰어든다면 억울한 경우가 생길 수 밖에 없는 노릇이다. 꾸준한 관심과 정보 수집에 대한 노력이 최적의 투자처를 고를 수 있게 한다.

상가시장 트렌드는 크게 2가지 종류로 나눠 볼 수 있다. 그 첫 번째는 트렌드를 알고 이해함으로써 보다 좋은 투자처를 찾을 수 있게 하는 유형과 다른 한 가지는 위험요소를 피해갈 수 있는 유형이다. 다양한 상가시장의 트렌드를 알고, 이해함으로서 성공투자에 한발자국 더 다가가도록 하자. 알면 알수록 ‘득’이 되는 상가시장 트렌드를 소개한다.

트랜드1. 분양가 할인 상가를 아시나요?

최근 분양상가들이 대거 분양가 하향 조정을 감행하고 있다. 지난 8월 분양 상가중 분양가를 하향 조정한 상가는 수도권 일대에서만 8곳 354개 점포에 달한다.

고분양가 상가들이 늘면서 투자자들은 적정 투자수익을 내지 못할까봐 분양상가 투자를 기피하는 일들이 늘고 있고 계절적 비수기까지 견뎌오던 상가분양시장은 이래저래 어려운 상황을 맞고 있다.

이에 일부 상가분양 업체에서는 손해를 보더라도 팔려는 물건들을 속속 선보이고 있다. 이런 분양가할인 판매는 최근 상가투자에 관심이 부쩍 늘어난 투자자들이 분양상가보다는 경매시장으로 몰려 투자이익을 극대화하려는 전략과 발맞춘 것이라 할 수 있다. 

실제로 올 상반기 법원 경매시장 낙찰가 총액 구성을 살펴보면 상가가 아파트나 토지 등을 제치고 당당히 1위를 차지했다. 이렇게 보다 저렴한 가격에 상품을 매입해 안정적인 투자수익을 얻고자 하는 투자자들에게는 분양가할인 상품을 눈여겨보는 것도 좋은 방법이다.

*자료제공 : 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)

이는 분양상가시장의 분위기가 좋지 않다는 것을 반증하는 사례일 수 있지만 투자자들에게는 보다 낮은 가격에 상가에 투자할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있는 만큼 선별적인 투자를 고려할만 하다.

트랜드2. 한 개의 상가에 시행사가 3곳
입지가 우수하고 사업성이 좋은 상가를 중심으로 다양한 형태의 상가 일괄 매각이 이뤄지고 있다. 상가 일괄매각이란 분양업체가 상가 전체를 매입한 뒤 일반 분양하는 분양 형태를 뜻한다. 하지만 최근 분양되는 대규모 상가에는 층별 부분 매각이 이뤄지는 경우도 많다.

일산 엠시티의 경우에도 각 층별 공급자가 다르다. 지하1층~지상3층의 상가부분 중 △지하1층, 지상1층은 민주산업개발(주) △지상2층은 (주)광명디엔씨 △지상3층은 (주)홍익인간이 각각 공급의 주체이다. 이렇게 같은 상가에서도 부분별 공급주체가 다를 수 있지만 일반 투자자의 경우 이러한 부분을 간과하기 쉽다.

물론 한 상가의 공급 주체가 여럿으로 나뉘어 있다고 해서 대부분의 상가에 문제가 생기는 것은 아니다. 다만 일부 검증되지 않은 소규모 시행사 등의 개발 업체가 부분 매입을 했을 때 문제가 발생할 소지가 높다. 대규모 상가이기 때문에 자금력 등이 탄탄할 것이라는 무조건적 믿음으로 상가를 선택했다 낭패를 보게 되는 것이다.

결국 공급주체의 신용도를 확인하지 않은 채 대규모 상가라는 믿음만으로 투자에 나서면 한 건물 안에서도 어떤 층은 오픈이 순조롭게 이뤄지지만 내가 분양받은 층은 오픈기간이 미뤄지는 등 문제가 발생할 수 있다.

또 남대문일대의 일부 상가들은 특정 층만 활성화가 되지 않아 반복적으로 재분양을 하는 경우도 있다. 상가명만을 믿고 투자할 것이 아니라 공급의 주체가 어느 곳인지 매입자금은 모두 납부가 됐는지 확인하는 것도 중요한 투자포인트가 될 수 있다.

트랜드3. 재건축 상가 개발이익 높지만, 분양중단 등 위험도 높아
개발규모가 크고 입지가 탁월에 투자자들의 큰 관심을 모았던 재건축/재개발 상가들이 분양이 잠정 중단되는 일들이 많아지고 있다. 잠실 3단지 재건축 상가인 잠실트리지움 단지내 상가는 2009년 잠실 재건축 단지 2만4479세대의 입주가 완료되는 시점에 인구가 크게 늘어나는데다 각 단지내 상가에 비해 신천역 상권과 가까워 상권혜택을 가장 크게 누릴 수 있을 것이라는 점으로 투자자들에게 주목 받았다.

하지만 8월 9일 분양을 시작한지 단 하루만인 8월 10일 분양이 중단됐다. 서울 동부지방법원은 트리지움 상가조합이 아파트 재건축조합을 상대로 제기한 상가 분양금지 가처분신청을 일부 받아들여 지난 10일 일반분양 물량의 분양을 금지하라는 결정을 내렸기 때문이다.

또 국내 주상복합 상가시설 중 가장 큰 규모와 청계천 수혜 등으로 주목 받았던 서울 황학동 롯데캐슬 주상복합 상가의 일반분양도 중지하라는 법원의 결정이 내려졌다.

황학동 롯데캐슬 일반 분양 공고까지 발표된 상태로 지난 9월 3일 일반 분양을 시작할 예정이었다.
하지만 서울중앙지법 제50민사부는 황학구역 주택재개발조합 조합원 중 181명이 신청한 상가 분양금지 가처분신청에 대해 인용 결정했다.

*사진 : 황학동롯데캐슬
                           

이처럼 재건축 등을 통해 도심재개발이 이뤄진 사업지의 분양중단 사태 등 문제가 발생하는 이유는 재건축 사업에 연관된 수많은 조합원간의 이해관계가 가장 큰 원인이 되고 있다. 구도심 상권내에서 개발가능한 토지들이 고갈되어가고 있고, 상가입지로서 경쟁력을 갖는 입지가 우수한 부지를 찾기 어렵다는 점도 이러한 재건축 사업지의 문제를 더하고 있다. 상대적으로 희소가치성이 있는 재건축 사업지가 높은 사업성을 갖게 되는 만큼 조합원 및 사업에 참여하고자하는 업체들의 뒷거래도 불법적으로 이뤄지고 있는 것이 현실이기 때문이다.

잠실 트리지움이나 황학동 롯데캐슬처럼 문제가 모두 해결되지 않은 채 사업을 강경하게 진행시키다 분양이 중단될 경우, 사업의 이권과는 상관없는 선의의 일반투자자들만 손해를 보게 되는 일들도 많으니 주의해야한다.

트랜드4. 임차지원 업종이 있는가하면 임차인이 지원비용을 내기도 한다

병원클리닉 등으로 MD를 조성하기 위해 병의원이 입점할 경우 다양한 혜택을 제공하는 사례들이 관행화되고 있다.

대전 대덕구 중리사거리의 대전 클리닉의 경우 개원시 3.3㎡당 120만~140만원 상당의 인테리어 시공을 지원하며 간판무상설치 등의 특전도 누릴 수 있다. 이 밖에도 2천만원 상당의 에어컨 냉,난방기 무상설치와 병원 활성화를 위한 각종 광고를 지원할 뿐 아니라 건물내 KT텔레캅 경비 시스템 비용 감면혜택과 서비스면적으로 약품창고 등도 제공된다.

부천 남부역앞에 위치한 데카에셋프라자는 병.의원 개원시 개원보조금과 홍보비용, 인테리어비등 대략 분양가의 5%선에 해당되는 비용을 별도로 지원해준다. 그렇다면 이렇게 많은 특전을 누리고 있는 병원모시기 비용은 어디에서 충당될까?

보통은 시행사에서 상권 활성화를 위해 다른 상가부분(병의원 이외의 상가물량)의 가격조정으로 조달하거나 시행사 마진 축소 등으로 지원비용을 조달하게 된다.

하지만 상당수는 독점계약권이 주어지는 약국 분양에서 이 같은 비용을 상당부분 충당하거나 입점을 원하는 약국 임차인이 자진하여 이와 같은 지원조건을 제시하기도 한다.

이처럼 좋은 자리에 입점하려는 약국 임차인은 높은 임대비용 뿐 아니라 병원 지원비용 등 자릿값에 따른 대가를 톡톡히 치러야 하는 것이다. 메디컬빌딩에서 독점 운영권을 갖는 약국은 입점하는 병원마다 적게는 수백에서 많게는 천만원대에 이르는 비용적인 지원을 해주는 것이 관행화되고 있다. 이는 의약분업과 병의원들의 메디컬빌딩 등이 늘어나면서 새롭게 나타나는 현상이라고 할 수 있다.

트랜드5. 임대료 없는 상가도 있다

상가가 최초 분양을 시작하고 임차를 맞춰 상권을 활성화시키기까지는 생각보다 긴 시간이 요구된다. 특히 기존 상권에 편입되는 상가보다 신설 상권이 형성되는 상가라면 그 시간은 배 이상 걸리기 마련이다.

임차인들은 이런 기간 동안 적정한 수익을 낼 수 없어 임대료에 상당히 부담을 느끼게 된다. 또 이런점 때문에 공실이 지속되면 상권 형성은 더더욱 어려워질 수 밖에 없다.

이런 문제점을 해결하기 위해 준공후 어느정도 상권이 형성되고 활성화 될 때까지 임대료를 면제해주는 무상임대 상가들이 경기불황을 타고 틈새상품으로 부각되고 있다.

수원시 장안구 조원동 장안구청사거리의 북수원 테마 타운상가는 지상3층 상가점포 부분을 약 1년간 무상임대 ‘렌탈 프리’ 개념의 상가 임대를 진행한다. 최소한의 보증금만 내고 월세는 1년간 면제해 주는 방식이다.

현재 이상가의 1층은 패션 아울렛 2층 아웃백스테이크하우스4층은 CGV가 성업중이다. 무상점포를 임대하는 3층은 병원관련은 등의 구성을 조성하기 위한 지원책으로 사용되고 있는 것이다.

또 일부 상가의 경우 선택적인 무상임대 혜택을 제공하는 경우도 있다. 프랜차이즈 외식업 등 인구의 유입이 원활하게 이뤄져 상가활성화에 기여가 될 만한 업종에만 1년간 무상으로 상가를 임대해 주기도 한다.

 상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

前 알젠 리서치팀 팀장