2007년 하반기는 주식시장이 유동자금의 대부분을 잠식했다고 해도 과언이 아니다. APT시장은 약보합세를 보였으며 상가시장도 기대했던 주택시장 침체로 인한 반사이익은 누릴 수 없었다.

실물경기에 큰 영향을 받는 상가시장는 체감경기가 좋아져야만 활발해질 수 있는 기본이 마련되는데 현재 경기는 상가시장이 활기를 띌 만큼 활성화 되지는 못했기 때문이다.

2008년 상가시장은 대선에서의 선심성 정책 등 경기를 활성화시킬 만한 특별한 요인이 쏟아지지 않는 이상 약보합세를 유지할 것으로 보인다.

LG경제연구원은 2008년 우리나라 경제는 성장률이 세계경제 둔화로 인한 수출 증가율 하락 등으로 내수 성장기여도가 높아진다 해도 5.0% 수준에 머무를 것으로 예상하고 있다.

민간소비는 가계의 구매력 개선, 신정부 효과 등으로 완만한 회복세를 유지하고, 건설투자도 대규모 개발사업으로 인한 공공분야를 중심으로 회복될 것으로 예상하고 있지만 이는 2007년에 비해 완만한 성장세를 예상하는 수준으로 상가시장을 움직일 만큼 급격한 변화는 어려울 것으로 예상된다. 

하지만 수익형 부동산의 대표격이라고 할 수 있는 상가와 오피스텔의 투자에 관심은 꾸준할 것으로 보인다. 특히 상가는 주택에 비해 종부세대상에서 제외되고 있고 꾸준한 임대수익을 낼 수 있기 때문이다.

상가는 상가 컨디션별로 가격의 차이가 크고 MD구성이나 건물의 특징에 따라 임대 수익률이 크게 차이가 나는 까다롭고 예민한 투자상품이다.

그만큼이나 자기자본의 비중이 중요하고 신규 상가를 분양받은 경우 임대가 맞춰지지 않는 동안 각종 금융비용을 대체할 수 있는 탄탄한 자본력도 필요하다. 내가 갖은 자본에 맞는 투자를 통해 선택할 수 있는 유망 상가는 어디일까.

1억미만의 자본으로 상가투하려면?

1억미만의 상가 투자는 제고하는 것이 좋다. 1억미만의 자본으로 투자할 수 있는 상가는 테마쇼핑몰을 제외하고는 찾아보기 어려운데 요즈음 테마쇼핑몰 투자 성공사례는 찾아보기 힘들다.

한때 테마쇼핑몰이 소액투자가 가능해 적은 자본금을 갖춘 투자자에게 인기를 끌었던 적도 있었다. 하지만 요즈음 테마쇼핑몰은 과잉공급과 유통구조의 변화 등으로 인해 대부분 상권형성에 실패하고 있다.

성공적으로 분양이 이뤄졌다고 해도 임차인을 구하지 못해 결국 수개월만에 문을 닫는 업체들도 많으니 투자에 많은 신중을 기해야한다. 특화된 MD구성이나 검증된 운영업체가 아니라면 투자에 미련을 버리도록하자.

1억~3억 자본금으로 상가투자하려면?

1억이상 3억 미만의 자본금을 마련한 투자자라면 수도권 상가의 3층이상 상층부를 공략하는 것이 좋다. 물론 상가에서 1층이 접근성과 고객 유입이 쉬워 가장 인기가 많지만 그만큼 가격이 높기 때문에 3억원으로 마땅한 입지의 상가를 구하기란 쉽지 않다.

하지만 3층이상 상층부라면 가능하다. 단 상층부 투자시에는 클리닉, 병원의 임차수요가 많은 지역을 추천한다. 또 내부인테리어 투자가 많은 업종이 선임대 맞춰져있다면 이도 믿을만한 투자처라고 할 수 있다.

임차업종의 자본금 상황이 탄탄해야 장기적이고 안정적인 임대계약이 맺어지기 때문에 임차 업종이나 MD구성을 확인하고 투자에 나설 필요가 있다.

3억~5억 이상의 투자금을 확보한 투자자라면?

3억~5억이상의 투자금을 확보한 투자자라면 수도권 2층이나 일부 1층 점포를 선택할 수 있다. 주목한만한 투자처로는 입주가 임박한 신규 택지지구 근린상가를 들 수 있다. 신규택지지구 상가투자의 최대 단점이 입주가 완료되어 상권이 활성 될 때까지의 기간이 길다는 것. 하지만 입주가 임박한 택지지구의 경우는 이런 단점을 최소화 할 수 있다.

이때 유의할점은 조성되는 택지지구의 주거 선호도를 고려하라는 것이다. 주거선호도가 높은 지역일 때 입주가 빠르게 이뤄지고 그에따른 상권형성도 빠르게 진행될 수 있다.

10억이상의 투자금을 확보한 투자자라면

수도권 1층 점포를 확보할 수 있는 충분한 자금이 마련된 상황이다. 투자금액이 큰 만큼 안정적인 금융업체나 브랜드가 탄탄한 프랜차이즈 업체 등이 선임대 맞춰져있는 점포를 찾아 투자하는 것이 중요하다.

특히 은행 등의 금융업체가 선임대 맞춰진 곳은 임대료도 높은 수준일뿐더러 임차비용 지급도 규칙적이라는 장점이 있다. 또 쉽게 이전을 하지 않아 오랫동안 안정적인 임대수익을 받을 수 있다는 장점이 있다.

상가 투자 유의점

최근 경기 흐름을 감안할 때 가장 중요한 투자포인트라고 할 수 있는 부분이 자기자본금 비중을 높이는 것과 고분양가 상가를 피하는 것이라고 할 수 있다.

자기자본금 확보 중요

최근 예금금리가 7%대를 바라보고 있다. 상가투자에서 대출을 통한 레버리지 효과를 기대하기 어려워진 것.

대출금리가 낮을 경우 어느정도의 대출을 끼고 상가에 투자하는 것이 수익률을 높이는 방법으로 사용되기도 한다. 대출금액이 많아지게 되면 투자금액 대비 수익률이 높아지는 레버리지 효과를 볼 수 있기 때문이다. 레버리지 효과란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아서 자기자본대비 이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고 표현하기도 한다.

예를들어 1억으로 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본 대비 수익률은 10%이지만, 자기자본 5천만원에 타인자본 5천만원을 유입시켜 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본대비 수익률은 20%가 되는 셈이다.

하지만 요즈음처럼 금리가 오르고 있는 상황에서는 과도한 대출을 받는 것은 금물이다. 레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 기대수익율이 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는 것이 바람직하다.

기대수익율의 실현가능성 여부를 체크하지 않고 초기자금이 적게든다는 장점만 믿고 투자를 했다가 임대가 맞춰지지 않으면 레버리지 효과를 통한 수익극대화는 커녕 대출금 이자 갚는 것도 힘들어질 수 있다. 지금은 무엇보다도 자기자본금 확보가 중요한 시기이다.

고분양가 상가는 피해야할 적

잠실일대의 탄탄한 배후단지를 갖춘 입지 좋은 단지내 상가들조차 분양이 안 돼 어려움을 겪고 있다. 문제는 적정한 수익률을 내기에 현실적으로 불가능한 고분양가 상가이기 때문이다.

투자금 대비 5%의 투자수익률을 올리기위해서 33m² 점포에 월임대료가 1000만원이상 받아야 할 만큼 분양가가 높은 곳도 있다. 이는 실질적으로 판매업종에 종사하는 임차인이 지불하기 쉽지 않은 금액이다.

고분양가 상가는 많은 돈을 투자해서 은행금리 보다 못한 저조한 수익률을 올리는 경우를  만든다.

입지가 뛰어난 상가라 해도 고분양가 상가라면 피하는 것이 좋다. 특히 경쟁입찰방식의 단지내상가는 현장 분위기에 휩쓸려 자못 낙찰가가 높아지는 일들이 발생하게 되니 더욱 주의해야한다. 높은 분양가 상가는 적당한 수익률을 낼 수 없다는 점에 유의할 필요가 있다.

 상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

 前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

                    前 알젠 리서치팀 팀장