창원의 랜드마크로 떠오르고 있는 복합단지 더시티7이 최근 오픈을 하였다. 국내에서는 최초로 오픈 한 복합단지로 쇼핑몰 3개 동과 특급호텔 1개 동, 트레이드센터(업무용 빌딩) 1개 동, 오피스텔 4개 동으로 이뤄져 있다. 이들 건물의 연면적은 42만2600㎡에 달하며 사업비는 총 8000억원 정도가 들었다.

더시티7의 등장은 단순히 건물 하나가 들어서는 것이 지나지 않는다. 지역 경제에 적지 않은 보탬이 될 전망인데 창원시는 더시티7의 직간접적인 고용효과가 1만8000명에 이를 것으로 내다본다. 연간 4600억원 규모의 경제유발 효과가 나타나고 이로 인해 100억원 정도의 지방세도 더 걷힐 것으로 시는 내다보고 있다. 쇼핑몰ㆍ트레이드센터는 2007년 하반기부터 임대분양을 시작해 현재 90% 정도 분양이 완료되었다. 이처럼 대단위 복합단지는 비롯해 역세권 민자역사, 지하상가, 펀드를 조성해 시행자금을 조성하는 완전 임대형 방식의 상가 등이 대거 분양을 준비중에 있어 투자자들의 주목을 받고 있다.

임대상가 유형

복합단지 

국내에서 대표적인 복합단지는 ㈜신영이 개발하는 청주 ‘지웰시티’, 동탄신도시 ‘메타폴리스’, 아산 ‘펜타포트’ 등이 대표적인 주자들이다. 이들 복합단지는 아직은 구체적인 분양방식이 알려지지 않았지만 ‘임대 후 관리’ 방식을 채택할 가능성이 높은데 그 이유는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 개발회사의 입장에서 유리하기 때문으로 보인다. 타워팰리스 내 상가 운영방식이 복합단지 개발과 더불어 일반화되는 것으로 실제 ㈜신영은지웰시티 상가를 100% 임대 후 직영체제로 운영하기로 했다. 메타폴리스 개발사인 ㈜메타폴리스도 이 방식의 채택 여부를 내부적으로 검토 중으로 알려졌다. 이 경우 별도의 자산관리회사가 복합단지 개발 후 상가를 관리하게 된다. 지웰시티의 경우 ㈜신영의 계열사인 신영에셋이 상가의 기획ㆍ설계ㆍ마케팅 등을 종합적으로 맡을 계획이다. 현금흐름의 측면보면 등기분양이 유리할 수도 있지만 복합단지 내 상가 활성화 차원에서는 임대분양 방식이 유리하다는 것이다.

민자역사

최근 서울의 노량진, 청량리, 수색을 비롯해 수도권에 의정부, 평택 충청권에 천안 등에서 민자역사 사업이 봇물을 이루고 있다. 민자역사는 말 그대로 민간자본이 투입된 역사를 말한다. ‘국유철도의 운영에 관한 특례법’에 따라 철도청이 민간자본을 끌어들여 낡은 역사를 현대화하는 사업이다. 투자된 민간자본에 대한 반대급부로 개발업체에 30년 간의 토지 사용권이 제공되고, 민간개발업체는 역사를 새로 지어 철도청에 제공하고 기타 상업시설을 소유해 운영한다.

위에서 언급한 역사 중 노량진 민자역사에 대한 관심도가 높다. 조만간 분양 예정인 노량진 민자역사는 노량진재정비촉진지구와 인접한 데다, 주변 학원가의 탄탄한 상권이 강점이다. 현재 지하1층~지상17층 규모로, 첨단 역무시설 외에 백화점, 대형할인점, 복합영화관, 미술관, 컨벤션센터 등이 들어서는 복합역사로 활용될 계획이다. 김포공항에서 노량진을 거쳐, 강남으로 이어지는 지하철 9호선이 완공되면 후광 효과를 누릴 수 있으며, 노량진수산시장을 오는 2011년까지 초현대식건물로 바꾼다는 마스터플랜까지 마련되면서 겹호재를 갖게 됐다.

빠르면 올 하반기 분양에 들어가 2010년 8월 준공예정인 청량리 민자역사는 전농. 답십리 뉴타운과 인접해 유동인구의 유입이 예산되며, 천안 민자역사는 9만5700㎡에 공사비만 4000억이 넘는 초대형 사업으로 진행될 예정이다.

지하상가

올해부터 서울시내 지하도상가 2500여개 점포의 임차인 선정방식이 수의계약에서 일반경쟁입찰로 바뀐다. 지하도상가의 관리에 사용되는 재원이 시민의 세금으로 충당되는 만큼 균등한 기회가 제공과 임차료 현실화가 필요하는 취지에서다. 서울 지역 지하상가의 경우 한국시설물관리공단, 서울메트로, 도시철도공사, 한국철도유통 등이 직접 관리 운영을 맡고 있다. 임차계약 기간은 보통 1년이고 5년간 계약갱신 요구권이 보장된다. 낙찰 금액은 1년치 임대료로 사용되며 동일한 금액을 임대보증금으로 내야 한다. 임대료는 감정 평가를 통한 내정가와 낙찰가율 비율로 계산된다.

완전 임대형 상가

서울 신림역세권에 짓고 있는 15층 높이의 포도몰은 개발 회사가 소유와 운영을 함께 하는 국내 최초의 완전 임대형 쇼핑몰이다. 미국의 금융지주사 와코비아가 프로젝트 파이낸싱을 담당하고 미국계 부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼앤드웨이크필드가 상업시설 임대를 위한 리테일 에이전트로 참여하고 있다. 포도몰은 프로젝트 개발 비용 전체를 사모펀드를 조성해 미리 투자 받고 준공 후 개발 회사의 사업권을 유지하면서 쇼핑몰을 운영하는 방식으로 보면 된다.

임대분양 상가 투자시 체크사항

'임대분양'은 건물주로부터 계약기간 내 상가 사용권을 부여받아 임대수익을 올리는 방식으로 토지와 건물의 소유권을 취득하는 등기분양과는 차이가 있다.

'임대분양'의 장점으로는 실수요자가 아닌 투자자도 재임대를 통해 수익을 올릴 수 있고 임대분양은 계약기간이 만료되더라도 업체에 따라서는 보증금을 전액 환불받을수 있어 원금이 보장된다. 그러나 투자자들은 '수익률 확정'이라는 분양업체의 말만 믿고 '덜컥' 계약했다가 약속과는 달리 상권 형성이 제대로 안돼 원금 손실을 보는 경우도 있어 주의가 요구된다.

임대분양 방식의 상가를 고를때에는 분양업체에서 제시한 예상수익률만을 듣고 선택하기보다는 사전에 철저한 시장조사를 통한 검토가 요구된다. 또 계약금액이나 계약기간, 개발비 유무 등의 계약조건도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다. 통상적으로 임대분양의 계약기간은 2~5년 정도지만 민자역사의 경우처럼 최대 30년의 장기 임대도 있으며 분양업체에 따라서 계약만료시 분양금액의 50~100%를 상환해주거나 월세 선납 개념 즉 분양가에서 월세를 차감하는 등 계약조건도 서로 다르기 때문에 체크를 해야 한다. 민자역사 상가는 백화점, 할인점, 멀티플렉스 영화관 등 입점하는 매머드급으로 형성되는 데다, 대부분 환승역을 끼고 있어 투자 메리트는 분명있다. 특히 철도청이 소유한 국유지에 건설돼 토지소유권이 확실하고, 주변 상권도 함께 활성화돼 유동인구의 증가 효과도 누릴 수 있다는 장점이 있다.

하지만 투자자들은 분양방식이 임대분양이라는 점에 유의해야 한다. 임대분양이어서 계약 기간 후 임대보증금을 돌려받지만, 상권이 활성화되지 않으면 월 임대료를 고스란히 날릴 수 있다는 것이다. 또 같은 역사 내에서도 상가의 위치나, 아이템, 운영 능력에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있는 점도 유의해야 한다. 보통 열차를 내리는 쪽보다는 타는 쪽이나 대합실, 만남의 광장 쪽이 유리하다. 아울러 시장에서 외면받고 있는 쇼핑몰 방식의 구좌 분양은 피해야 한다.

지하상가의 경우 주로 환승 지하철역이나 지하도에 설치되며 이들 상가는 유동인구가 많아 상권 형성이 비교적 잘돼 있고 임대분양 방식이라 초기 투자금이 적으며 취,등록세가 없어 세금면에서 유리하다는 장점이 있다. 하지만 지하상가도 다른 상가들처럼 상권에 따라 임대수익률 차이가 크다는 점은 유의해야 한다. 특히 유동인구가 많고 지상상가가 잘 되는 지역의 경우 지하상가의 임대 수익률은 낮은 경우가 많아 치밀한 상권 분석이 필요하다. 

마지막으로 체크사항은 임대분양이라도 분양업체별 계약조건이 상당부분 다르므로 본인에게 유리한 조건인지 우선 살펴봐야 한다. 복합단지나 민자역사 투자시에는 개발업체의 운영계획과 경험 등을 필히 따져야 하며, 특히 환승역세권에 입지한 경우 환승에 따른 단순 유동인구가 아닌 상가내로의 유입 인구에 초점을 맞춰야 할 것이다.

등기분양 VS 임대분양                                                 

비교	등기분양	임대분양
권리관계	토지ㆍ건물 소유권이전	일정 기간 사용 가능한 임차권
장점	등기를 해주기 때문에 권리 확보면에서 안전하다고 볼 수 있다. 본인 앞으로 법적 소유권이 있으며 언제라도 매매나 기타 재산권 행사를 할 수 있음	사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력을 충분히 갖춘 경우 등기분양에 비해 분양가가 저렴하고 재임대 등으로 고수익을 낼 수 있고, 취ㆍ등록세 등 세제면에서 유리
약점	상가 내에 입점한 점주들 사이에 의견일치가 어렵다는 점과 상권활성화 실패시 그 책임을 고수라니 본인들이 져야 한다는 부담이 있음	소유권이 없으므로 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 등기 분양보다는 다소 떨어진다. 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금 조차 받지 못하는 경우 발생
선호되는 상가유형	단지내 상가, 근린상가 등	민자역사내 상가, 지하상가 등

                                                                                             자료제공:상가뉴스레이다

전국 임대분양 상가 현황

상가명	위치	분양현황	연면적(㎡)	규모(층)	준공시기	편의시설
노량진민자역사	서울 동작구 노량진동	2008년 7월경 분양 예정	12만	지하2/지상17	2011년 상반기	백화점, 대형할인점, 복합영화관, 미술관, 컨벤션센터, 업무시설 등
청량리민자역사	서울 동대문구 전농동	2008년 하반기 분양예정	17만 2646	지하4/지상9	2010년 8월경	백화점, 할인점, 영화관, 문화센타 등
창동민자역사	서울 도봉구 창동	분양중	6만 7025	지하2/지상10	2010년 하반기	영화관, 대형서점,게임센터 등
메타폴리스	화성시 동탄	2008년 7월경 분양 예정	31만 2104 (상업시설)	지하5/지상65(주거부분포함)	2009년 12월경	할인점,호텔,백화점,영화관,대형서점 등
지웰시티	청주시 흥덕구 복대동	2008년 하반기 분양예정	49만 8759(전체)	지하3/지상45(주거부분포함)	2010년 7월경	백화점,할인점,아웃렛,극장,업무시설 등
펜타포트	아산시 배방면	미정	5만8321	지하7/지상51	2011년 상반기	백화점, 할인점, 홈센터 등
효원굿플러스	부산 금정동 장전동	분양중	6674	지하4/지상7	2008년 12월경	영화관, 은행,대형서점 등
맥스타일	서울 중구 신당동	분양중	4만 9926	지하7/지상8	2009년 10월경	디자인복합센터, 지하광장조성 등
포도몰	서울 관악구 신림동	2008년 하반기 분양 예정	3만 9600	지하2/지상15	2008년12월경	영화관, 대형서점 등

                                                                             자료제공:상가뉴스레이다