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제목  2009년 봄, 규제 완화에 따른 상가투자 전략
글쓴이  선종필 상가뉴스레이다 대표 작성일  2009-04-28 09:04

부동산 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 경기 활성화를 위한 정부, 지자체의 노력이 계속되고 있는 가운데, 상가 시장도 규제 완화로 인한 투자 환경 변화가 심화되고 있다.


토지거래 허가구역이 해제되거나 적용 대상이 완화됐는가 하면, 간주임대료에 적용되는 이자율도 인하되었다.


또한 서울시는 리모델링 활성화 방안을 내놓아 노후한 수익형 부동산의 투자가치도 높아질 것으로 예상되며, 상가 건물의 도시형 생활주택으로의 용도변경도 5월부터는 가능할 것으로 보인다.


▶토지거래허가구역 관련 규제 변화 많아

지난 1월 국토해양부는 수도권 1,481.77㎢을 비롯해 전국적으로 10,224.82㎢ 규모의 토지거래허가 구역을 해제했고, 3월에는 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정으로 재정비촉진지구(뉴타운) 내 토지거래 허가 대상 면적을 기존 20㎡ 이상에서 주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과인 토지로 완화했다.


또한 오는 5월부터는 토지거래 허가구역 내의 상가라 하더라도 최초 분양시에는 토지거래 허가절차가 배제되는 내용의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정안이 5월부터 시행될 예정이다.


이처럼 토지거래 허가 대상에서 제외되는 토지들은 상업용의 경우 4년 동안 매매, 임대가 금지되는 토지이용 의무기간에 구애받지 않아도 되기 때문에 투자자 중심의 거래 활성화가 기대되는 상황이다.


특히 신도시, 택지지구, 뉴타운 등의 토지거래 허가구역 내 신축상가의 경우, 기존에는 상가를 분양받아도 4년 동안은 직접 영업을 하는 이외에 별다른 이용 방법이 없었으나, 앞으로는 임대와 전매 등이 가능해져 투자 수요 증가가 예상된다.



▶서울시 리모델링 활성화 방안도 주목돼

지난 8일 서울시가 발표한 리모델링 활성화 방안도 상가 투자에 많은 변화를 예고하고 있다.


서울시는 이번 활성화 방안에서 리모델링 가능 연한을 기존 20년에서 15년으로 대폭 낮추고, 증축 가능 규모도 기존에 연면적의 10% 이내에서 30% 이내로 늘리는 한편 기존에 허용되지 않았던 층수 상향을 허용하기로 했다.


이에 더해 증축부분의 용도도 기존에 승강기 등의 부속용도만 가능했던 제한 사항을 없애고, 주차장 설치 기준도 완화해 오는 8월부터 시범적으로 시행할 예정이다.


서울시의 리모델링 활성화 방안이 시행되면 노후화된 근린 상가들의 활용 방안이 다양해지고, 증축에 따른 수익면적 증가가 가능해 노후 상가들의 거래가 활성화되고 투자가치도 높아질 것으로 보인다.



▶상가 건물의 도시형 생활주택으로의 용도 변경도 가능해져

또한 국토해양부가 5월 시행할 예정인 주택법 시행령과 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안에 따르면 상가 건물의 도시형 생활주택으로의 용도 변경이 용이해진다.


개정안에 따르면 역세권과 같이 대중교통 이용이 용이한 지역, 학원가, 산업단지 등의 지역 중 지방자치단체장이 지정, 고시한 지역에서는 주차장, 바닥규격, 계단 등의 규정이 완화 적용돼, 건축물의 도시형 생활주택으로의 용도변경이 쉬워진다.


기존 상가 건물의 경우 상층부의 용도가 한정되어 공실률이 높았고, 가격 면에서도 1층 대비 30~40%로 낮게 책정되어 왔다는 점을 생각해 볼 때, 이번 개정안은 상가 상층부의 활용성을 높여 공실률 감소 및 투자 가치 상승에 기여할 것으로 예상된다.



▶저금리 기조 유지로 상가의 수익성 좋아져

그런가 하면 정부의 저금리 정책 유지로 국세청이 간주임대료 산정에 적용하기 위해 고시하는 이자율도 기존 5%에서 3.4%로 낮춰져 부동산 임대 사업자의 세 부담이 경감될 것으로 보인다.


간주임대료란 부동산 임대의 대가로 월임대료와는 별도로 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우, 전세금 등에 일정한 이율을 곱해 계산한 금액으로 부동산 임대사업에 따른 부가세 과세표준에 포함된다.


이에 더해 은행 대출이자율이 낮아지면서 레버리지 효과도 커지게 되어, 적절한 대출 비율만 유지한다면 저금리로 인해 세 부담은 줄어들고 수익성은 높아지는 효과를 얻게 된다.



▶투자시 기본적 사항 꼼꼼히 따져야

관련 규제들의 완화와 수익성 향상으로 상가 투자의 메리트가 커지고 있지만, 경기불황이 해소되지 않고 있는 상황에서 유행에 편승한 ‘묻지마’ 투자는 실패 가능성이 높기 때문에 투자를 위한 기본적인 사항은 꼼꼼히 체크해야한다.


신도시, 뉴타운, 택지지구 등의 경우 바뀐 제도에 따른 토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인해야 하며, 자칫하면 투자금의 회수 기간이 장기화될 수 있으므로 자금 계획을 보수적으로 설계하고, 사업 계획도와 현장 답사를 통한 입지 확인과 사업의 원활한 진행 여부의 조사가 선행되어야 한다.


또한 리모델링의 경우 건물의 물리적인 증축 가능성을 일단 확인해야 하고, 증축에 따른 임대 수요의 조사와 공사 기간 등에 따른 수익성 여부를 고려해 투자에 나서야 할 것이다.




*자료제공 : 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)

상가 관련 규제 완화 내용

 

내용

유의 사항

토지거래허가제 완화

- 토지거래 허가구역 10,224.82㎢ 해제 (1월)

-허가제 대상 여부 확인

-경기 고려한 보수적인 자금계획

- 재정비촉진지구(뉴타운) 내 토지거래 허가 대상 면적 기준 완화(3월)

  기존 20㎡이상 ? 주거용 180㎡/상업용 200㎡/공업용 660㎡ 초과

- 허가구역 내 상가의 최초 분양시 허가 절차 배제 (5월 예정)

서울시 리모델링

활성화 방안

- 리모델링 가능 연한 15년으로 단축

- 증축규모 확대

  (연면적 10%이내 ? 연면적 30%이내) 및 층수상향 허용

- 증축용도 제한 및 주차장 설치 기준 완화

- 8월부터 시범지역 선정해 시행

-리모델링의 물리적 가능성

-임대 수요의 존재 여부

-증축에 따른 비용편익 분석

용도변경 요건 완화

- 지방 자치단체장 지정 고시한 지역 내에서 기존 건축물을

  도시형 생활주택으로 용도변경시 주차장, 계단, 바닥규격 등

  주거용 건축물 관련 요건 완화

-건축물 개조의 물리적 가능성

-소형 주택 임대수요 존재여부

-용도변경에 따른 비용편익 분석

간주임대료 

적용 이자율 하향

- 간주임대료 적용 이자율 5% ? 3.4%로 인하

-임대수요 및 임대료 수준

  고려한 수익성 확보

-경기 고려한 보수적인 자금계획

 

                                                                             상가뉴스레이다 대표이사 선종필



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