지난 4월15일 국토부가 올해 시범사업을 통해 상가, 오피스텔, 공장 등 비주거용건물에 대해 실제거래가격을 토대로 공시가격을 산정하고 빠르면 2010년 확대 시행한다는 계획을 발표함에 따라 부동산 상품간 과세형평성과 실효성을 놓고 시장의 의견이 분분하다.

실제 서울 서초구 서초동 D건물 1층 175㎡의 ㎡당 공시가격은 7백9십8만6천원으로 총13억9천8백4십2만원이지만 실거래가격은 ㎡당 1천9백5만7천원, 총 33억 3천7백1십1만원으로 시가대비 공시가격책정은 42%에 불과한 것으로 조사되어 공시가격 반영률은 아파트 등의 공동주택에 비해 상대적으로 낮은 것으로 나타났다.

이런 낮은 반영률에 대해서 과세 형평성 문제를 해결하기 위해 전국 241만동의 비주거용 건물 중 5.52%정도인 13만 3천동을 시범사업대상으로 선정했다.

상가 등 일반 건물은 표준건물을 감정평가하고 오피스텔 등 집합건물은 평가사들이 전수조사, 일반상가의 경우 개별거래의 특성상 전수조사가 어려워 비준표를 작성해 반영하기위해 비주거용부동산 비준표 개발에 들어간 상태다.

이런 국토해양부의 추진계획을 두고 긍정적으로 받아들이는 시각은 과세형평차원 해석하는 입장이다.

주택의 경우 꾸준히 시가반영률이 높아져 시가의 80%선에서 산정되는데 비해 상가의 경우 시가의 50%내외선 으로 책정되어 상대적으로 유리했던 것에 대한 형평성균형유지를 위한 추진으로 해석하며 상가건물이 주택보다 불리해지는 세부과 차별화정책 아니라는 생각이다.

또한 5월 시범 추진해서 9월 결과를 보고, 확대추진 여부를 결정하겠다는 정부의 일정에 대해서도 서둘러 조급하게 걱정할 필요가 없다는 느긋한 입장으로, 시범운영 과정 중 발생되는 문제들에 대한 보완책 등이 있을 것을 예상하거나 이외에도 급격한 상승에 대한 조세저항 등을 이유로 유예기간 운용내지는 시가대비 공시가격 산정률을 단계적으로 인상하는 방안 등이 있을 수 있다고 생각해서 크게 신경 쓸 일이 아니라는 입장이다.

반면에 부정적으로 받아들이는 시각은 문제는 공평과세 실현이라고 하는 대전제에 대해서는 수긍하지만, 평가기준과 가격산정의 현실성 등의 세부적 사안에 대해 현실성이 결여된 생각이라며 의구심을 표현한다.

특히 완충이나 제도 보완 없이 밀어붙이기식 시행이 따를 경우 증가되는 세액부담 등은 결국 세입자에게 전가되어 과세부담이 소유주보다 사용자인 세입자부담을 키우게 될 것이라는 반응을 보이고 있다.

시장에서 제기하는 문제점은 크게 세 가지다.

표준화, 계량화 여건부족 - 아파트와 같은 집합건물형태의 경우 대체적으로 규격의 표준화가 이루어져 있기 때문에 소수 건수의 실거래만으로도 비교적 동일한 기준을 적용하는데 큰 무리가 없다고 할 수 있지만 천양각색 상가의 경우 다양한 개별조건을 소수 건수의 실거래만으로 획일적인 잣대를 적용하기가 어렵다는 의견이다.

실거래기준을 위한 거래물량 부족 : 이용환경이나 투자환경 면에서 주거시설의 경우 광범위한 대상자집단을 가지고 있어 일정 물량의 거래사례를 파악하기 용이하지만, 상가의 경우 임차인의 임차권매매빈도에 비해 보유상가의 등기권 매매는 상대적으로 빈약해 실거래가 기준을 삼기위한 거래기준물량이 부족한 점을 문제점으로 제기한다. 자칫 활성화된 상가한 곳의 매매거래가격이 주변지역의 대표가격이 되는 것에 대한 부담이 생기는 셈이다.

임차인 경영수완에 따른 같은 건물, 다른 가치 : 아파트와 같은 주거시설은 주거이용의 개념에서의 활용성과 가치가 생성되지만, 상가의 경우 임차인의 경영수완에 따라 활성화여부의 영향이 커서, 한 건물 내에서도 영업이 저조한 점포와 영업이 활성화된 점포로 나뉘게 된다. 이런 임차인의 영업성과는 결국 소유자의 수익성에 영향을 끼쳐 수익성분석에 따른 매매가격에도 영향을 끼치게 된다. 결국 같은 건물 내 이웃점포에서도 매매가 차이가 발생할 환경을 내포하고 있는 문제점을 어떻게 반영할지에 관심이 쏠리는 것이다.

<비주거용 건물 실거래가 기준 공시가격산정의 장애요소>
장 애 요 소	내       용
표준화, 계량화를 위한 조건의 다양성문제	집합건물의 공동주택보다 규모, 형태, 활용성이 천차만별인 상가의 효용성에 대한 표준화, 계량화 요소의 난해함
실거래가격기준을 위한 표본부족	주택만큼의 광범위한 수요시장이 아닌 협소성으로 인한 표본부족현상발생
개별 임차인 경영수완에 따른 수익가치변동 반영	지정학적조건의 유사성에도 불구 임차인경영수완에 따른 상가매매가치의 변동성이 발생함

결론적으로 정부의 과세형평을 위한 제도 도입의 취지는 문제될 부분이 아니지만, 예상가능한 문제점들을 충분히 보완하고, 제도 확대시행에 따른 시장의 충격을 완화하기 위한 유예기간 도입 등을 검토하다 보면 2010년 확대 시행은 다소 무리가 있어 보인다.

시행 시기를 늦추더라도 제도 정비를 위한 충분한 시간과 사전 검토를 통해 부작용을 최소화하고 제도의 취지를 잘 살릴 수 있는 혜안이 필요한 시기이다.

                                                                             상가뉴스레이다 대표이사 선종필